2020年1—11月中国房地产开发投资129492亿元，同比增长6.8%，房住不炒仍是底线[图]

    2020年1—11月份，全国房地产开发投资129492亿元，同比增长6.8%，增速比1—10月份提高0.5个百分点。其中，住宅投资95837亿元，增长7.4%，增速提高0.4个百分点。

2019-2020年11月全国房地产开发投资增速

资料来源：国家统计局、智研咨询整理

    20201—11月份，商品房销售面积150834万平方米，同比增长1.3%，增速比1—10月份提高1.3个百分点。其中，住宅销售面积增长1.9%，办公楼销售面积下降12.8%，商业营业用房销售面积下降11.1%。商品房销售额148969亿元，增长7.2%，增速提高1.4个百分点。其中，住宅销售额增长9.5%，办公楼销售额下降10.7%，商业营业用房销售额下降13.7%。

2019-2020年11月全国商品房销售面积及销售额增速

资料来源：国家统计局、智研咨询整理

    中央经济工作会议在北京召开，与房地产相关表述涉及房住不炒、保障性租赁住房建设、城市更新等。

    要从人口流动和人口结构的角度去看待未来的地产政策。在当前节点展望行业的发展，我们认为有两个人口变化的趋势不能忽视：第一是未来经济发展的重心将重归一二线城市和核心都市圈，人口流动的趋势从疏散重归集聚，今年也可以看到一些一二线城市人口流动、户籍准入的限制都在慢慢放开；第二是25-35岁的人口占比的高峰已过，未来购房的主力从青年群体过渡到中年群体，住房消费从刚性需求过渡到改善需求。我们认为，随着人口的持续流入以及内生置换改善需求的持续释放，核心城市的居住需求将继续旺盛。

    房住不炒仍是底线，但政策对不同类型需求差别化管理。中央再提房住不炒，表明政策对于投资投机性的需求依然持否定态度，符合我们预期。但是可以看到政策不再是一刀切的价格管制、供给管制，对于合理居住需求持肯定态度。这体现在通过保障性租赁住房建设、土地供应要向租赁住房建设倾斜等方式去满足外来人口和青年人口的中短期需求，以及通过城市更新、城镇老旧小区改造、建设现代物流体系等方式去满足当地居民的改善需求。这种需求侧的差别化调控也与大会“满足人民日益增长的美好生活需要为根本目的”、“坚持扩大内需战略”等表述的内涵是一致的。

    具有综合开发服务能力的开发商和配套物业服务商将脱颖而出。城市更新、长租公寓、现代物流体系建设等复杂业务场景对开发商的综合开发能力和配套服务能力提出了更高的要求，具有综合开发能力、产品创新能力、资源整合能力的城市运营服务商将脱颖而出，我们积极看好城市更新、物业服务等细分赛道龙头的发展和盈利能力。