2025年房地产投资策略报告：产能牛耳已执 价值重升可期

【内容提要】

一、美元潮汐机理：中国地产政策周期与美元潮汐存在一定的关系。本轮美元潮汐对中国会更为有利。美联储历史上的加息周期，中国均采取国内通胀和地产宽松方式应对。我们认为，2020年是首次出现中国地产调控叠加美元加息。

二、国内地产政策顺周期开启-对比2014年周期启动。我们认为，对比2014年，当前市场不利点：不同类型的城市人口周期和债务水平差异较大。结论：同步复苏存在难度，边缘城市底部时间会更长。对比2014年，当前市场有利点：1）有效产能去化更加明显。2）中期土地供给有明显收缩。行业投资力度大幅下行对后阶段加速行业触底具备积极意义。3）房价有一定调整幅度。4）销售规模调整幅度大。综合测算，我们预计未来二十年我国住房建面需求合计将从2024年的19.70亿平缩减至2033年的15.00亿平，并进一步缩减至2043年的8.49亿平。

三、判断房地产市场25年将进入底部区域。近年来，我国库存去化压力呈现逐年攀升的状态。考虑到市场相对高点已降幅明显，因此我们判断，2025年行业商品房销售同比增速有望收窄。我们认为，虽然2025年房地产销售价格与销售量还会震荡，但整体已进入底部区域。随着后续政策效果逐渐落实，供需两侧趋向平衡，房地产市场将进入企稳修复阶段。

四、企业端：保信用转向保价值。考虑强调增长模式转向。突出房地产行业新模式。后阶段企业将从保信用转向保价值。企业将转向：赚真钱 ，真分红，长期分。行业将以“资产激活”作为本轮市场发展的重要核心点。企业将按照“大并购、稳增长、优格局”思维推动业务发展。

五、牛市就是消灭一切低估值。关注市场从负反馈走向正反馈的关键拐点。我们认为，一旦企业资产激活（从虚拟到实体），房地产企业报表弹性空间巨大！

六、投资建议：坚定强推大蓝筹！重点关注：“上仓位+低估值+收并购预期”的优质标的。A股：开发类：招商蛇口、保利发展、华发股份、万科A、建发股份、新城控股、华侨城A、金地集团。地方平台：城建发展、天健集团、张江高科、首开股份、衢州发展。H股：开发类：中国海外发展、华润置地、龙湖集团、越秀地产。物业类：万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、越秀服务。

七、风险提示：调控加码和行业基本面下行风险。

知前沿，问智研。智研咨询是中国一流产业咨询机构，十数年持续深耕产业研究领域，提供深度产业研究报告、商业计划书、可行性研究报告及定制服务等一站式产业咨询服务。专业的角度、品质化的服务、敏锐的市场洞察力，专注于提供完善的产业解决方案，为您的投资决策赋能。

转自海通证券股份有限公司 研究员：涂力磊/谢盐/曾佳敏