房地产行业：开工向下竣工超预期贷款两集中效果显现

房地产 2021-07-16 08:30

价稳量升，剔除基数扰动，销售增速仍可观

国家统计局发布2021 年1-6 月商品房投资和销售数据，2021 年1-6 月，商品房销售额同比增长38.9%，较2019 年同期增长31.4%；销售面积同比增长27.7%，较2019 年同期增长17.0%。从单月增速看，6 月商品房销售金额、面积同比分别增长8.6%、7.5%，较2019 年同期分别增长18.3%、9.8%。从区域看，东部、中部城市表现较好，单月销售额增速分别达10.5%、12.5%。城镇化率持续提升，上半年销售表现仍可观，2021 年上半年，TOP30 房企中公布销售目标的公司目标完成度过半。我们认为，地产仍是当前财政和投资的重要托底工具，目前行业温和向好，对基本面形成支撑。维持行业看好评级，我们认为三季度地产将取得超额收益。

开工向下，竣工超预期

2021 年1-6 月，房屋新开工同比增长3.8%，较2019 年同期下降4.0%；单月同比下降3.8%，连续3 月出现负增长。开工下滑的原因是多方面的，集中供地、融资收紧都对房企开工形成一定压制。1-6 月，房屋竣工面积同比增长25.7%，较2019 年同期增长12.5%；单月同比增长66.6%，较2019 年同期增长55.6%，单月增速创2016 年3 月以来新高。我们预判高竣工是前两年高开工的线性推演，维持2021-2022 年高竣工判断。

行业投资趋势性回落

2021 年1-6 月，房地产开发投资额同比增长15.0%，较2019 年同期增长17.2%；单月同比增长5.9%，增速自年初至今持续回落，较2019 年同期增长15.0%。投资端表现稳健，一方面，1-6 月行业施工面积同比增长10.2%，增速有所修复；但土地端表现一般，1-6 月购置土地面积、土地成交价款同比增速分别为-11.8%、-5.7%。我们判断，未来开工增速中枢下移，竣工有所修复，施工投资将持续放缓；叠加土地市场表现趋于理性，未来行业投资增速将高位持续回落。

房企到位资金放缓，银行贷款两集中政策效果显现2021 年1-6 月，房地产开发企业到位资金同比增长23.5%，较2019 年同期增长21.1%。分结构看，国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款同比增长分别为-2.4%、11.9%、49.7%、23.9%。从单月数据看，房地产开发企业到位资金同比增长4.0%，较2019 年同期增长17.7%，其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款单月同比增长分别为-16.1%、9.2%、12.7%、-3.1%，国内贷款及个人按揭呈负增长，银行贷款两集中政策效果显现。

风险提示：行业销售波动；货币政策大幅收紧。