房地产行业：人民币走强料双提振内房盈利和投资者情绪

房地产 2021-06-03 08:55

事件

考虑到开发商尤其内房公司的外币债务敞口，我们认为近期人民币走强有望为内房板块带来当期盈利和投资者风险偏好的双重提振,这也是板块整体自5月中旬以来底部反弹的诱因之一。回顾行业近况，年初至今新房销售和土地市场(尤其部分两集中供地城市)）热度居高不下，使得投资者对政策面的担忧持续发酵，四部门对房产税的讨论等事件进一步压制风险偏好，二季度以来板块远期市盈率自三月末高点已累计回撤10%、至5.0倍，今明两年股息收益率达6.7%和7.6%，抛压释放较为充分。往前看，我们认为临近年中板块买点渐显:若下半年尤其临近年末销售和土地市场有更为明显的降温,这将有效缓释投资者对政策面的担忧情绪;此外，业绩亮眼的公司中报有望迎来结构性机会。因此，我们建议投资者把握基本面均好、具备长期投资逻辑标的的低吸机会，推荐华润、旭辉、龙湖、中海、融创、宝龙、越秀。

我们预计人民币走强将正向加强内房公司当期盈利表现。重点覆盖内房公司2020年末平均外币债务占比约.30-40%。人民币对美元的汇率波动主要由潜在汇兑损益传导来对公司当期业绩造成现金和非现金两部分影响。其中，现金影响主要来自期内外币债务本息偿付所造成的汇兑损益，对应核心净利润的变动。非现金影响主要来自期末外币债务和现金余额折算产生的汇兑损益，其中未能资本化的部分对应归母净利润相较核心净利润的额外变动。我们选取覆盖内房中外币债务占比相对较高的2家公司中海和旭辉进行测算。假设公司未采取汇率风险对冲措施，则人民币每升值1%，对中海和旭辉2021年预测核心净利润的正向影响为0.4%和0.5%，对其归母净利润的正向影响为1.5%和2.7%。

由于多种因素作用，当期盈利所面临的实际影响或小于理论分析。首先，由于历史上持续存在的外债敞口和汇率波动，开发商尤其内房公司惯常使用多种手段对冲外汇风险。除持有一定外币现金和境外资产形成自然对冲，部分公司亦主动利用外汇期权和掉期等对冲工具,这会在人民币升值时部分对冲汇兑收益。此外，房企可在海外市场新发债、借新还旧应对外债到期，这也会在一定程度上削弱人民币汇率波动对盈利造成的影响。

风险

融资和信贷环境超预期收紧;房企全年销售和结算表现不及预期。