房地产行业：地产政策目标拆解和趋势分析

    我们用一篇专题报告，拆解房地产调控政策目标，研判未来政策演变。我们相信，始终坚持房住不炒的总纲确实可以推动中国房地产市场平稳健康发展。

    我们将房地产调控政策的目标，拆解为四个不同的方面。政策的底层目标包括，1、持续维持房屋饱和供给，保持主要城市租金可负担；2、多管齐下多元供给，缓解财产增值权代际分配不均。3、因城施策，避免形成房价下跌和城市吸引力不足的逆向循环，避免持续拉大区域差距；4、避免房地产相关的金融市场风险。

    政策趋势之一：从调节供求到调节价格。我们透过大量具体的政策，分析政策共性演变趋势。传统调节供求的做法，在二手房为主的时代更显无效。限价政策有避免地价沸腾，避免产品过分高端等积极作用，但也需要一系列补丁式政策配合。深圳等城市开始推广二手房参考价，有效避免了市场过热。

    政策趋势之二：从重视资金流，到兼顾信息流。历史上，资金流（企业融资、按揭融资）是政策作用的主要领域。移动互联时代，房价的过快上涨是资金流和信息流共同作用的结果，政策将持续致力于稳预期，而稳预期也包括建设性和限制性的手段。

    政策趋势之三：从全国吃药到精准施策。全国性政策以三道红线、贷款集中度管理、土地集中供给来推进供给侧改革；地方则根据具体情况出台调控措施。

    政策趋势之四：从周期摇摆，走向理性坚定。我们认为，历史上房地产政策的最大缺陷并非手段和方向，而是波动和周期。我们相信，如今房住不炒，不把房地产作为短期刺激经济的手段，表态更为坚定，事实上有可能取得更令人满意的结果。

    风险提示：部分企业缺乏核心竞争力，未来资产负债表爆雷的风险。