房地产行业周刊：地方政策体系加速完善，行业发展焕发新活力

【重点政策】天津市《关于进一步优化房地产调控政策的通知》自5月1日起正式施行

天津市住房和城乡建设委员会4月30日发布消息，《关于进一步优化房地产调控政策的通知》（以下简称《通知》）自2024年5月1日起正式施行，通过政策调整，以适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势。

该通知主要包括四方面内容。第一，满足京津冀协同发展住房需求，深入推进区域一体化和京津同城化发展，明确北京市、河北省户籍居民和在北京市、河北省就业人员在天津购买住房的，享受本市户籍居民购房政策。第二，进一步优化住房限购政策，明确本市户籍居民在市内六区购买单套120平方米以上新建商品住房的，不再核验购房资格。第三，完善住房套数认定标准，明确居民在非限购区购买住房的，核查其在相应区住房情况。同时，对有60周岁（含）以上成员的居民家庭或生育二孩及以上的多子女家庭，可凭居民家庭户口簿等材料，在认定住房套数时核减1套。第四，继续鼓励各区因区施策，提出继续鼓励各区结合本区实际，通过发放购房补贴、企业团购优惠等政策减轻居民购房负担，支持刚性和改善性住房需求。同时，鼓励各区结合城中村改造、城市更新等安置需求，探索房票安置方式，对接本区新建商品房项目，更好满足被安置居民住房需求。

点评：房地产市场在我国现代经济体系中具有举足轻重的地位，它不仅是国民经济的支柱产业，直接关系到国家经济的稳定增长，还是城乡建设和居民生活水平提升的重要体现。房地产市场的繁荣，能够带动建筑业、建材业、家具业等相关产业的发展，创造大量就业机会，促进社会经济的全面进步。

当前，我国房地产市场正处于转型升级的关键时期。随着供给侧结构性改革的深入推进，房地产市场调控政策更加精准有力，市场供需关系逐步趋于平衡。多地密集出台的楼市支持政策为房地产市场带来了新的活力，进一步优化了房地产政策，满足了居民的住房需求。在此背景下，4月30日，天津市结合当前房地产市场的形势和居民购房需求，出台《关于进一步优化房地产调控政策的通知》，较好地满足居民的合理住房需求，确保房地产市场稳定，促进房地产市场平稳健康发展。

2023年以来，在一系列的政策提振下，天津市房地产市场得到快速发展，全市新建商品房销售面积和商品房销售额止跌回升，实现大幅增长。天津市统计局数据显示，2023年，全市新建商品房销售面积1177.40万平方米，比上年增长20.9%。商品房销售额1893.39亿元，比上年增长24.9%。2024年，随着各类房地产调控和优化政策措施效果的持续显现，房地产行业将进一步焕发新活力，实现健康有序发展。

图1：2018-2023年天津市新建商品房销售面积及商品房销售额（单位：万平方米，亿元）

资料来源：天津市统计局、智研咨询整理

【重点政策】自然资源部出台《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》

4月29日，自然资源部印发了《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》（以下简称《通知》），要求严格落实对应去化周期的住宅用地供应机制，遏制部分城市住宅用地供应不合理增长，商品住宅去化周期超过36个月的城市，将被暂停新增商品住宅用地出让。

《通知》表示，各地要立足当地经济社会发展、市场实际需求以及资源、环境、人口等约束条件，以人定房、以房定地，统筹“市场+保障”的住宅用地供应安排。

《通知》提出，各地要根据市场需求及时优化商业办公用地和住宅用地的规模、布局和结构，完善对应商品住宅去化周期、住宅用地存量的住宅用地供应调节机制。商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下；商品住宅去化周期在18个月（不含）—36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。各地商品住宅去化周期、盘活存量商品住宅用地数据按季度动态更新。

【重点政策】北京市出台《关于优化调整本市住房限购政策的通知》

4月30日，北京市住房和城乡建设委员会发布《关于优化调整本市住房限购政策的通知》，提出在执行现有住房限购政策的基础上，允许已拥有住房达到限购套数的居民家庭，到五环外新购一套住房。这也意味着，北京自2011年起执行了13年的住房限购政策，迎来首次调整。

【重点政策】《广州市推动大规模设备更新和消费品以旧换新实施方案》顺利发布

4月29日，《广州市推动大规模设备更新和消费品以旧换新实施方案》（以下简称《方案》）在广州市政府官网发布。

《方案》分为六部分24项内容，明确广州将实施大规模设备更新、消费品以旧换新、废弃物回收循环利用、标准提升四大行动，推动产业升级改造、释放投资消费潜力，加快发展新质生产力。

在实施大规模设备更新行动方面，《方案》指出，结合新型城镇化建设、城市更新、老旧小区改造等，加快小区及周边适老化和适儿化设施、无障碍设施、电动自行车及汽车充电设施、安防、消防、文化休闲、体育健身、防灾避险等配套设施更新升级。《方案》中也提及，要加快推进城镇燃气管道等老化更新改造，运行年限满20年并经评估不符合安全运行条件的燃气管道应改尽改等。

此外，广州还将实施标准提升行动，强化绿色低碳发展标准支撑，加快产品技术标准更新升级，加强重点领域标准衔接，用先进标准倒逼装备产品技术升级、质量提升，加快发展新质生产力。

【重点政策】成都市印发《关于进一步规范房地产开发项目配套机动车停车位规划建设和销售管理的通知》

4月29日，成都市住建局联合成都市规划和自然资源局、成都市交通运输局、成都市公安局交通管理局印发《关于进一步规范房地产开发项目配套机动车停车位规划建设和销售管理的通知》（以下简称《通知》）。

《通知》明确，开发企业预售商品住宅时，住宅楼栋达到预售许可条件的，可同步预售对应地下机动车停车位。与住宅同步预售的机动车停车位面积占车位（人防车位除外）总面积的比例，不超过预售楼栋面积占该项目地上部分总面积的比例。规划配比内的车位（库），建设单位不得出售给业主以外的单位或者个人。住宅类单套业主购买车位数不超过4个，非住宅类单套业主购买车位数不超过规划配比。因建设单位分立、合并或公司注销等原因，办理车位整体转移的除外。

【重点政策】郑州市住房保障和房地产管理局、郑州市财政局联合发布关于延续商品住房契税补贴政策的通知

4月30日，郑州市住房保障和房地产管理局、郑州市财政局联合发布关于延续商品住房契税补贴政策的通知。

通知显示，经郑州市政府研究同意，将购买新建商品住房契税补贴政策延续至2024年12月31日（以购房合同网签时间为准），补贴标准为缴纳契税总额的30%。

同时，各开发区管委会、各区县（市）人民政府结合辖区实际，于2024年5月10日前面向社会公布购买新建商品住房所在区域契税补贴申请时间、流程、发放办法和受理（咨询）电话。

【重点政策】大连市发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》

4月29日，辽宁省大连市保持房地产市场平稳健康发展工作领导小组办公室发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，提出包括支持房屋“卖旧买新”、保障土地有效供应等七项房地产市场支持措施，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进当地房地产市场平稳健康发展。

根据通知，从2024年4月29日起至2024年12月31日，在大连全市范围内，对出售自有住房后并在中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区购买新建商品住房（含房屋属性为公寓）的个人，政府按照出售自有住房建筑面积给予每平方米100元、按照购买新建商品住房建筑面积给予每平方米200元的购房补贴，补贴总额不超过房屋“卖旧买新”购房人所缴纳的增值税和契税总额。

发放家电以旧换新消费券。从2024年4月29日起至2024年12月31日，对在大连市范围内购买新建商品住房的购房人，每套住房发放3000元家电以旧换新消费券，用于支持报废旧家电并购买绿色智能新家电。大连市商务部门将另行发布消费券发放规模、发放路径、使用条件等实施细则。

此外，大连市将保障土地有效供应。今年，大连全市计划供应房地产用地316公顷。大连将结合项目地块周边既有商业配套情况，降低出让地块商业配比，持续落实商业服务业用地优惠政策。

【重点政策】广东省惠州市发布《关于进一步优化我市房地产调控政策的通知》

4月30日，广东省惠州市住建局发布《关于进一步优化我市房地产调控政策的通知》（以下简称《通知》），涉及购房赠送消费券、加大公积金贷款优惠力度、取消住房限售政策、鼓励支持住房“以旧换新”活动等六个方面举措。

《通知》提出，取消惠州市商品住房（含新建商品住房和二手住房）转让限制年限规定（有限制产权转让的除外），不再限制商品住房转让年限，促进惠州市一二手房良性循环。

在购房赠送消费券方面，《通知》明确，对在2024年5月1日至10月31日期间购买惠州市新建商品住房（不含二手房和非住宅用房），且完成网签备案、契税缴纳手续的个人消费者，发放电子消费券，限前10000套，总价值最高1亿元。活动期间，符合条件的购房消费者，可申请消费券大礼包。购房总价在100万元以下（不含）的，可申请5000元赠送消费券包（50张“满120元减100元”消费券）；100万元（含）以上的，可申请10000元赠送消费券包（100张“满120元减100元”消费券）。

【重点政策】山东省德州市发布《德州市住房公积金管理委员会办公室关于调整住房公积金贷款政策的通知》

4月30日，山东省德州市住房公积金管理中心发布《德州市住房公积金管理委员会办公室关于调整住房公积金贷款政策的通知》（以下简称《通知》），自2024年5月1日起实施。

《通知》明确，提高住房公积金最高贷款额度。一方缴纳公积金最高可贷额度由40万元提高至60万元，夫妻双方缴纳公积金最高可贷额度由50万元提高至70万元。同时，《通知》提出，多子女的缴存职工家庭，购买首套及二套自住住房申请住房公积金贷款，由原增加10万元提高到增加15万元。

此外，《通知》规定，全日制大专及以上高校毕业生（不限毕业时间），在德州连续足额正常缴存住房公积金6个月（含）以上，在德州市行政区域内购买自住住房使用住房公积金贷款，在原有最高贷款额度的基础上增加10万元。夫妻双方有一人为高校毕业生即可享受此政策，夫妻双方不可重复享受。学历学位证明可通过共享数据线上查询获取；不能获取的，须缴存人自行提供。

【重点事件】中共中央政治局提出，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展

央视新闻客户端显示，中共中央政治局4月30日召开会议，决定今年7月在北京召开中国共产党第二十届中央委员会第三次全体会议，主要议程是，中共中央政治局向中央委员会报告工作，重点研究进一步全面深化改革、推进中国式现代化问题。会议分析研究当前经济形势和经济工作，审议《关于持续深入推进长三角一体化高质量发展若干政策措施的意见》。

会议强调，要持续防范化解重点领域风险。继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。要深入实施地方政府债务风险化解方案，确保债务高风险省份和市县既真正压降债务、又能稳定发展。要持续推动中小金融机构改革化险，多措并举促进资本市场健康发展。

【重点事件】上海市房地产行业协会、上海市房地产经纪行业协会联合倡议发起商品住房“以旧换新”活动

5月3日，上海市房地产行业协会、上海市房地产经纪行业协会积极响应第五届上海“五五购物节”，联合倡议在本市发起商品住房“以旧换新”活动。该活动旨在通过“以旧换新”模式，方便居民置换住房，更好地支持居民合理的梯度置业需求。

本次“以旧换新”活动，主要针对计划出售二手住房并购买新房的购房居民。购房居民先与房地产开发企业达成购买新房的意向，再由房地产经纪机构优先推动其旧房交易，旧房成功出售后按约定完成新房交易。首批参加倡议的房地产开发企业20余家，房地产经纪机构近10家。首批参加倡议的项目30余个，主要分布在嘉定、松江、青浦、奉贤、临港等区域。

参加“以旧换新”活动的房地产开发企业承诺，在一定期限内，旧房未成功出售的，购房居民可以无条件“退房退款”；房地产经纪机构承诺，对购房居民的旧房“全城推、优先卖”。活动期间，上海市房地产行业协会倡议房地产开发企业加大优惠力度，为“以旧换新”居民提供相应的优惠；上海市房地产经纪行业协会倡议房地产经纪机构，为“以旧换新”居民提供专属优惠服务。

【重点事件】南昌市在绳金塔历史文化街区举办2024年南昌市“红五月”购房展销会

5月1日至2日，南昌市在绳金塔历史文化街区举办2024年南昌市“红五月”购房展销会。

据了解，本次展会以“筑梦南昌、幸福之城”为主题，汇集了万科、保利、中海、建发等26家房企的30个项目，产品类型多样，可以充分满足市民多元化购房需求。为做好本次房展活动，参展房企专门推出了各类促销措施，如房展期间购房可享最低95折、最高赠送20万购物卡、送5万装修、送3年物业费等。

此次房展会首次选择在历史文化街区举办，与南昌绳金塔祈福盛典联动，展会期间，举办舞龙舞狮、亲子大联欢、舞动人生、才艺大赛、非遗体验及打卡等丰富多彩的主题活动，广大市民和外地游客一边逛房展会，一边感受南昌传统祈福文化活动。

【重点事件】北京挂牌海淀西北旺预申请地块，起始价78亿元

4月29日，北京土地市场挂牌一宗预申请用地，为海淀区西北旺镇的永丰地块，起始价78亿元，预申请受理时间自4月29日起至5月28日。

据悉，该地块名为海淀区西北旺镇永丰产业基地（新）0411街区HD00-0411-0055、0058、0064、0072地块二类城镇住宅用地、商业服务业用地/地面公共交通场站用地，土地面积约为8.95万平方米，规划建筑面积规模控制在约22.25万平方米以下。

出让文件显示，0055地块内竞得人需建设9000平方米公交中心站；0064地块内竞得人需建设1000平方米党群服务中心、450平方米社区卫生服务站、1000平方米社区养老服务设施、300平方米社区助残服务中心、1400平方米社区级公共文化设施、700平方米社区管理服务用房、70平方米公厕，上述设施均建于地上且不出让，建成后无偿移交相关部门。此外，0055、0064地块地上、地下全部建筑规模（不含建筑规模不小于2.59万平方米规划配建的公交场站等公服设施）自持，自持年限为最高土地出让年限。

此外，该地块住宅部分挂牌起始价约为57.51亿元，公建部分挂牌起始价为20.49亿元。地块设定土地合理上限价格93.6亿元，当竞买报价达到土地合理上限价格时，则不再接受更高报价，转为现场摇号方式确定竞得人，参与现场摇号的竞买人须提交《高标准住宅建设承诺书》。

【重点事件】北京城建底价摘得房山区长阳镇宅地

央广网北京4月30日消息（记者门庭婷）在经历三次“上架”失败后，房山区长阳镇涉宅地块于今日成功出让。因在线上竞报环节仅有一次报价，该地块最终被北京城建以16.03亿元底价收入囊中。

据了解，该地块位于京港澳高速东南侧、京周路东侧，为二类居住用地、基础教育用地，土地面积34786平方米，建筑控制规模84979平方米，起始价16.03亿元，上限价格18.43亿元。

根据规划要求，该地块内需配建4969平方米幼儿园。为推动用地顺利上市，现对规划条件进行优化，即在保障幼儿园用地规模及建筑规模等指标不变前提下，可结合住宅用地整体设计方案对幼儿园用地布局及相邻用地退线要求进行优化调整，符合《北京地区建筑工程规划设计通则》等相关规范要求。

中指研究院土地事业部负责人张凯曾提到：“长阳镇地块虽位于房山长阳板块，但距离地铁长阳站和篱笆房站均较远。周边商业配套有首创奥特莱斯，华冠天地；医疗方面，附近有建设中的宣武医院；教育上，5公里内有在建的北京八中房山分校、黄城根小学房山小区，另外地块自带一块基础教育用地。周边项目月均流速较慢，去化压力较大。”

【重点企业】万科企业股份有限公司在深圳举行2023年度股东大会

4月30日，万科企业股份有限公司（下称万科）在深圳举行2023年度股东大会，深圳地铁董事长辛杰、万科董事会主席郁亮、总裁祝九胜等悉数出席。

郁亮介绍了万科制定的瘦身健体一揽子方案，以实现降负债、融资模式转型、聚焦主业等三项目的。郁亮表示，将腾出有限资源、做好做强综合住区开发、物业服务、租赁公寓三大主业。这三大业务，市场有前景，社会有需要。城市居民当前的居住条件仍有较大改善空间，新市民也需要安全、稳定、更舒适的租赁住房。另一方面，居民对物业服务的需求也在迅速扩展，从原来简单的“四保”，发展到今天的生活服务、社区服务、城市空间服务等等。

住宅和居住服务是万科发展的起点，目前已建立了全面的竞争力。同时，万科响应“租购并举”，在租赁住房的规模和运营效率上都做到了行业第一。此外，万科物业在服务质量的稳定、服务内容的创新、科技技术应用等方面也一直引领行业。综合来看，万科仍然是面向客群最广、综合建设运营能力最强的房地产企业，相信聚焦之后，三大主业会发展得更好。

深铁集团董事长辛杰说，作为万科公司的长期股东，深铁集团的态度和立场一直没有变，会一如既往支持万科公司发展。同一天上午，中金印力公募基金在深交所成功上市交易，深铁集团认购占比29.75%。他同时表示，与万科的其他合作项目，都在以市场化、法治化的方式，积极谋划和推进之中，一旦落地，万科将予以公告。

【重点企业】旭辉境外重组取得重大进展，已与债券持有人小组就方案原则上达成一致

4月29日开盘前，旭辉控股（HK.0884）就境外流动资金状况全面解决方案及业务发展的最新情况发布公告。在公告中，公司欣然宣布，已与债券持有人小组就全面方案原则上达成一致，债券持有人小组的持有人合共持有或控制旭辉优先票据、永续债及可转股债券本金总额约43%。

据公告披露，旭辉的“全面提案”共包括6个选项，选项包含了本金削减、债转股及发行新债券/贷款，目标削减约33亿至40亿美元的境外债务。公告对这一进展表述为“对本公司落实该提案而言是一项重大里程碑，本公司谨此感谢协调委员会、债券人持有小组及其顾问对本公司目前工作的持续支持及参与”。

此外，公司还披露了最近的经营情况：已有68个项目进入“白名单”，23个项目已获得融资支持，其中芜湖鎏金印象为首个获批新增融资的“白名单”项目，获批金额1.5亿元，并将根据项目进度进行放款。本年度迄今已交付1.3万套新房，获得中房协及易居地产研究院颁发的“2024房地产开发企业交付力Top8”。

【重点企业】济南城建拟发行15亿元公司债券

4月30日，济南城市建设集团有限公司发布2024年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书

据悉，本期债券总规模不超过50亿元（含50亿元），可分期发行，其中本期为第二期发行，发行规模不超过15亿元（含15亿元），债券票面金额为100元，按面值平价发行。本期债券为10年期，采用固定利率形式，票面利率将根据网下询价簿记结果，由发行人与主承销商协商确定。债券发行日为2024年5月10日至2024年5月13日，起息日为2024年5月13日。

此外，本期债券募集资金拟用于偿还到期公司债券本金。

【重点企业】万科企业14.35亿元人民币ABS项目已通过

财联社显示，据深交所固定收益信息平台披露，万科企业股份有限公司作为发行人拟发行14.35亿元人民币ABS的项目状态更新为“已通过”，更新日期为4月29日。该债券名称为国信证券-鹏越资产支持专项计划。