趋势研判！2025年中国工业地产行业发展历程、产业链、投资规模、竞争格局及发展趋势分析：工业地产区域差异明显，中西部发展滞后但潜力巨大[图]

内容概况：工业地产作为房地产市场的重要分支，在国民经济发展中扮演着举足轻重的角色。近年来，随着全球制造业的转移、新兴产业的崛起以及电商物流行业的蓬勃发展，工业地产市场迎来了前所未有的发展机遇。在经济发达地区，由于产业集聚效应明显，企业对工业地产的需求更为旺盛，市场规模也相对较大。像长三角、珠三角等地区，凭借其优越的地理位置和完善的产业配套，吸引了大量的制造业企业入驻，工业地产市场呈现出蓬勃发展的态势。此外，城市化进程的加快也为工业地产市场带来了新的机遇。城市的扩张使得原本位于城市边缘的工业区域逐渐被纳入城市发展的范畴，工业地产的价值也随之提升。数据显示，2024年中国工业地产行业投资规模约为29620亿元。

相关上市企业：海泰发展（600082）、张江高科（600895）、南京高科（600064）、苏州高新（600736）、建发股份（600153）、空港股份（600463）、大悦城（000031）、陆家嘴（600663）、保利发展（600048）、万科A（000002）、招商蛇口（001979）、华夏幸福（600340）、上海临港（600848）、外高桥（600648）、浦东金桥（600639）、中新集团（601512）、市北高新（600604）等。

相关企业：万通投资控股股份有限公司、广州工业投资控股集团有限公司等。

关键词：工业地产、投资规模、工业用地、成交面积、成交金额、成交均价、竞争格局

一、工业地产行业概述

传统的工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地及该类土地上的建筑物和附属物，是区别于住宅、商服和综合类用地以外的第四种性质的用地。在新经济、新型工业化背景下，工业地产是指以产业为依托，以地产为载体，以工业楼宇、工业厂房、高新技术研究与发展用房为主要开发对象，集投资、开发、经营管理和服务等为一体的工业物业总称。我国工业地产主要分为物流仓储、工业厂房和工业研发楼宇。在我国，工业房地产业的土地批租期限为50年。工业地产的盈利性主要是为工业生产提供场所，能够维持工业领域的正常发展，主要涉及开发商和运营商的利益。一般情况下，开发商主要是通过与制造商合作开发赚取适当开发利润，是自建再通过销售或者出租获取利润；而运营商则以其专业的素质和优质服务赚取租金收入和管理费，小业主则是自己生产赚取利润，是出租获取租金回报。

工业地产的开发模式主要包括工业园区开发模式、工业地产商模式、主体企业引导模式和综合运作模式。其中，目前我国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，也是我国工业地产市场的主要载体，其运作主体一般是开发区或工业园区管委会下设的开发公司。

二、工业地产行业发展历程

工业地产作为城市众多产业的空间物质载体，自我国改革开放以来，它的发展经历了数量上的快速增长至膨胀和质量上的起步到整合升级等不同发展阶段。分别为1979-1984年的萌芽期、1984-2003年的黄金发展期、2003-2006年的调整期、2006-2017年的转型升级期和2017年至今的持续发展发展期。在萌芽期，我国以出口特区为先导，开创了工业园区的雏形。这一阶段主要依托“三来一补”模式，承接港澳台和日韩的产业转移，为后续发展奠定基础。进入调整期，政策收紧推动行业进入规范化轨道，园区管理权限趋于集中，形成了多元化的管理体系，包括政府主导、企业主导以及政企协同等模式。转型升级期特征鲜明：市场力量显著增强，PPP模式逐渐普及，管理方式由粗放转向精细。特别是2012年后，产城融合理念兴起，推动行业实现从规模扩张到质量提升的战略转型。2017年以来，在房地产调控与新基建浪潮的双重影响下，工业地产肩负起推动产业升级、促进经济高质量发展的重任，展现出新的发展活力。

三、工业地产行业产业链

工业地产行业产业链上游环节主要包括土地获取、规划设计和基础设施建设等。在这一阶段，地产开发企业需要与地方政府、金融机构以及各类工程咨询和原材料供应商进行合作，确保土地的供应、融资的到位以及规划设计的实施。同时，基础设施建设如道路、水电等也是上游环节的重要组成部分。中游环节则主要是工业厂房的建设和装修。地产开发企业会根据前期规划和设计，组织施工队伍进行厂房的建设，包括建筑材料的采购、施工进度的管理以及工程质量的监控等。此外，一些企业还会提供定制化的装修服务，以满足不同工业企业的需求。下游环节则涉及到工业地产的销售和运营管理。地产开发企业需要将建成的工业厂房推向市场，通过销售或租赁的方式实现资金的回笼。同时，运营管理也是下游环节的重要一环，包括物业管理、设施维护、安全管理等方面，以确保工业厂房的正常使用和运营。在产业链上下游的各个环节中，地产开发企业是核心，需要协调各方资源，确保项目的顺利进行。同时，各个环节之间也存在着紧密的合作关系，共同推动工业地产行业的发展。

相关报告：智研咨询发布的《中国工业地产行业市场深度分析及投资前景展望报告》

四、工业地产行业发展现状

1、工业用地成交面积及成交金额

我国工业地产经历了从冷到热，从无序到逐渐规范的过程。随着国家政策的频频颁布，及打造制造业强国进程的推进，市场对工业地产的需求正逐年增加，再加上相对于其他方面，工业地产自身具有较高的投资回报，进而使工业地产的发展充满了机遇。自2022年工业用地成交量攀升至历史新高以来，2024年全国工业用地市场迎来了较大的调整。数据显示，2024年全国招拍挂市场中，工业用地成交总面积缩减至12亿方，同比下降16.47%。成交金额为4503亿元，同比下降11.59%。一方面，全球经济不确定性加剧了企业投资谨慎度，传统制造业转型升级压力抑制了新用地需求。另一方面，高新技术产业更青睐集约化用地模式，改变了整体需求结构，导致工业地产成交面积下降。未来，在经济结构深度调整的背景下，工业用地需求短期内仍将维持调整态势。

2、工业用地成交均价

近年来，国内工业用地成交均价整体呈现增长态势。数据显示，2024年中国工业地产成交均价为375.25元/平方米，同比增长5.84%。目前，国内工业地产的投资价值正在逐步显现，而国内几大重点经济区域中，由于发展时间、区域经济等各不相同，使得工业地产在各地的发展存在差异。这些区域包括珠三角地区的广东、深圳、珠海，长三角地区的上海、江苏、浙江，环渤海地区的北京、天津、河北、辽宁、山东，中部地区的湖南、湖北、河南、安徽、江西以及西部地区的四川、云南、贵州、重庆、陕西、甘肃、青海等我国内陆省市。

3、工业地产市场规模

工业地产作为房地产市场的重要分支，在国民经济发展中扮演着举足轻重的角色。近年来，随着全球制造业的转移、新兴产业的崛起以及电商物流行业的蓬勃发展，工业地产市场迎来了前所未有的发展机遇。在经济发达地区，由于产业集聚效应明显，企业对工业地产的需求更为旺盛，市场规模也相对较大。像长三角、珠三角等地区，凭借其优越的地理位置和完善的产业配套，吸引了大量的制造业企业入驻，工业地产市场呈现出蓬勃发展的态势。此外，城市化进程的加快也为工业地产市场带来了新的机遇。城市的扩张使得原本位于城市边缘的工业区域逐渐被纳入城市发展的范畴，工业地产的价值也随之提升。数据显示，2024年中国工业地产行业投资规模约为29620亿元。

4、工业地产区域分布

中国工业地产市场呈现出明显的东强西弱格局。东部沿海地区作为经济发展较快的区域，工业地产市场发展相对成熟，需求量较大。而中西部地区随着基础设施建设和产业转移的推进，工业地产市场也展现出巨大的发展潜力。未来，随着国家区域发展战略的深入实施，中西部地区工业地产市场有望迎来快速发展期。

五、工业地产行业企业格局和重点企业分析

当前中国工业地产行业呈现出明显的梯队化竞争格局，主要企业根据营收规模划分为三大梯队。第一梯队由营收超过100亿元的行业龙头企业组成，包括保利发展、万科A、招商蛇口、健发股份、大悦城和陆家嘴等知名企业，这些企业在资金实力、品牌影响力和项目规模上占据显著优势，主导着全国性工业地产市场的开发与运营。第二梯队企业营收介于10亿元至100亿元之间，包括上海临港、外高桥、浦东金桥、中新集团、市北高新、张江高科、南京高科和苏州高新等，这些企业多为区域性行业领导者，在特定城市或经济带拥有较强的市场渗透力和资源整合能力。第三梯队则由营收不足10亿元的中小型企业构成，包括海泰发展、空港股份、万通控股和广州工控等，其业务范围相对有限，主要聚焦于本地市场或细分领域的开发。

1、万科企业股份有限公司

万科企业股份有限公司成立于1984年，1988年进入房地产行业，经过三十余年的发展，成为国内领先的房地产公司，目前主营业务包括房地产开发和物业服务。2014年，万科将公司的“三好住宅供应商”的定位延展为“城市配套服务商”。在2018年将这一定位进一步迭代升级为“城乡建设与生活服务商”，并具体细化为四个角色：美好生活场景师，实体经济生力军，创新探索试验田，和谐生态建设者。在不断发展的过程中，万科始终聚焦好产品好服务，如今正在向着“城乡建设与生活服务商”的目标迈进。2017年，深圳地铁集团成为本集团第一大股东，始终支持万科的混合所有制结构，支持万科城乡建设与生活服务商战略和事业合伙人机制，支持万科管理团队按照既定战略目标，实施运营和管理，支持深化“轨道+物业”发展模式。数据显示，2024年万科A房地产开发及相关资产经营业务收入为3010亿元。

2、招商局蛇口工业区控股股份有限公司

招商局蛇口工业区控股股份有限公司以开发业务、资产运营、物业服务三大核心业务为支柱，着力构建“租购并举、轻重结合”的业务结构，推动高质量发展，构建房地产发展新模式。其中，开发业务主营以住宅为主的可售型商品房的开发与销售，此外还包括代建业务；资产运营业务包括集中商业、产业办公、公寓酒店等持有物业运营与资产管理以及会展和邮轮业务；物业服务业务包括基础物业管理、平台增值服务及专业增值服务等。公司坚持区域聚焦、城市深耕、以销定投、精挑细选的投资策略，资源投放聚焦强心城市。2024年，公司累计获取26宗地块，总计容建面约225万平方米，总地价约486亿元，公司需支付地价约为335亿元。2024年，公司在“核心10城”的投资金额占比分别达90%，其中在一线城市的投资占公司全部投资额的59%。从经营情况来看，2024年招商蛇口开发业务营业收入为1564亿元，同比增长1.56%。

六、工业地产行业发展趋势

1、价格优势明显，未来有上升空间

从全球视野来看，工业地产是有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。工业地产租金低于写字楼与商业零售。与国际标准比较，国内工业地产的租金低于国际上成熟市场租金。同时工业用地的批租环节日益市场化、规范化，工业用地的资源有限性将日趋明显，工业用地价格上涨不可避免。因此，未来国内工业地产的租金拥有很大的上升空间。

2、更广阔的升值潜力与投资价值，将持续开发

首先，工业地产具有其他物业所不具备的天然优势。尤其在投资回报率方面，工业厂房的租金回报率远远高过住宅和写字楼。国家“十四五”规划和2035年远景目标纲要中提出“十四五”时期城镇化率要提高到65%，在2035年要达到75%、2050年达到80%。随着城镇化步伐的加快，带动工业进一步发展，工业地产将出现“井喷”，投资回报率将进一步提高。因为从投资角度来看，工业地产具有超越地理空间的聚集与辐射功能，为城市形象突出的代表之一，是具有冲击力的整体城市地标，能促进区域价值呈几何式增值，从而带动城市增值。

3、更紧凑的供求关系，工业地产需求不断上升

当前中国工业物业地产需求不断上升，但国内供应短缺，尤其近几年物流行业的飞速发展，造成物业存储仓库严重供应短缺。中国目前仓库面积数量仍然无法满足需求。伴随产业政策环境利好，悄然推高了工业地产的投资热度。随着“大众创业、万众创新”的热潮，工业地产的投资价值正逐步显现。

4、新兴产业兴起，工业地产土地利用效率提升

新兴产业是工业地产领域的宠儿，也是工业地产未来发展的核心。新兴产业有半导体、大数据、碳基新材料、光电、特种金属材料、先进轨道交通装备、煤机智能制造装备、节能环保、光伏、智能网联新能源汽车、通用航空、现代医药等新兴产业，具有高附加值、高土地利用效率的特点，新兴的产业会获得产业园区的青睐，预计未来会形成一批以新兴产业为代表的产业集群。

以上数据及信息可参考智研咨询（www.chyxx.com）发布的《中国工业地产行业市场深度分析及投资前景展望报告》。智研咨询是中国领先产业咨询机构，提供深度产业研究报告、商业计划书、可行性研究报告及定制服务等一站式产业咨询服务。您可以关注【智研咨询】公众号，每天及时掌握更多行业动态。