银行捂紧钱袋，房企销售承压，重创还是阵痛？

    原本“金九”是销售旺季，但今年房地产市场却格外冷清。市场降温的信号已被房地产链条的各个环节所感知，房地产市场投资、销售以及房价数据整体下滑，受融资收紧与销售回款放缓两头夹击，房企流动性进一步承压，生存发展面临挑战，甚至引发市场对风险加剧的担忧。

    在政策收紧、成交萎缩、房企流动性持续承压的背景下，房企及上下游企业生存情况如何？调控究竟产生了怎样的影响？证券时报记者日前广泛采访了开发商、中介、购房者、专家等，从不同维度勾勒当前房地产市场的轮廓。

    “金九银十”成色不再已是不争事实。楼市整体降温，实则反映政策调控已见成效。从“三道红线”到“房地产贷款集中度管理制度”，不仅使得房企融资端持续承压，也拉长了销售回款的周期，对于在偿债、拿地等多方面均需要稳定的现金流支撑的房企来说，形势越发严峻。

    从融资端来看，房企债券融资方面，今年前8月融资规模累计增速较前7月加速下滑。前8月房企发债累计约6999亿元，同比下降21%。其中，8月单月房企境内外债券融资规模约571亿元，环比减少39.8%，同比减少54.2%。

    受限于房贷集中度管理，有银行压缩了房地产开发贷款的投放规模，还有银行部分区域性分行仅用半年时间就把全年的个人按揭贷款投放额度用完，使得后续该地区新的个人按揭贷款投放要靠存量移位再贷。

    在多家房企因现金流紧张而“手头紧”的同时，近期重点城市开展的第二轮集中供地情况也较第一轮有所降温。由于首轮集中供地存在部分城市土地溢价率居高、部分房企“挂马甲”参与竞拍等问题，各地纷纷延迟了原定于7月的集中挂牌工作并调整了土拍规则。多地的第二轮土拍规则调整主要集中在加强房企购地融资监管，提出“竞报高品质方案”（下称“竞品质”）要求，明确土地溢价上限以及取消“竞配建保障性住房建筑面积”等要求。张大伟对此表示，多地第二轮土拍规则一方面抬高了房企参与土拍的门槛，另一方面也降低了房企的拿地成本。

    从实际出让情况看，优化后的第二轮土拍规则引发了多地土地流拍率的上升。福州、青岛、济南等10个城市在第二轮集中出让了465宗土地，其中有超过118宗土地暂停出让，占据这些城市的25%。

    当前，部分房企引发的信用危机仍在持续发酵。在多地银行按揭贷款放款延迟、房地产市场销售、投资等数据整体下滑下，房地产市场似乎已沉入谷底，引发了市场的恐慌、悲观情绪。整个行业面临的流动性困难，到底将对房地产行业带来多大影响？

    当前部分房企带来的信用危机需要警惕，或将对民营房企的融资和交易产生冲击。总体来看，当前部分房企流动性紧张引发的风险依然可控，仍有足够的金融工具与政策手段应对市场可能面临的风险。

    随着各方面持续推进房地产市场的调控，抑制房地产市场不合理需求，保证正常需求的释放，同时房地产市场相关制度，多主体供应、多渠道保障、租购并举的制度不断完善，房地产市场有望保持稳定发展。

2015-2021年上半年中国房地产开发投资额

资料来源：国家统计局、智研咨询整理