地产圈“年内最大并购案”诞生，中天金融拟180亿元转让中天城投100%股权 [图]

    作为曾经贵州房地产市场上的龙头，时名中天城投活得很滋润，2016年的归属于上市公司股东的净利润一度接近30亿元。但是，随着2016年正式开启金融产业转型之旅，更名后的中天金融盈利能力节节败退。自2017年更名为中天金融、定下“绿色实业金融服务”的战略后，贵阳富豪罗玉平一直在努力把旗下的地产板块卖出去。继与碧桂园、融创等龙头房企合作未果后，他与浙系房企佳源集团牵了手。

    近日，中天金融与佳源创盛签署股权转让框架协议，拟以180亿元将中天城投100%股权售予佳源创盛，这也将成为2021年以来地产圈内的最大并购案。“本次股权转让有利于提高公司资产的流动性，进一步优化公司金融业务战略布局，更好地保障金融业务未来发展的资金需要，巩固公司可持续经营能力和盈利能力。“中天金融称。中天城投是中天金融的核心子公司，注册资本117亿元，主要从事房地产开发与销售、房地产信息咨询。此前，市场上曾流传关于中天金融拟出售地产业务，如今来看，传言成真。

    若交易成功实施，金融业将成为中天金融未来的主要收入来源，而在贵阳素有“罗半城”之称的罗玉平也将告别从业数十年的房地产行业。受此消息影响，8月30 日至9 月 1 日三个交易日中，中天金融收盘价涨幅累计超过20%，9月2日又开盘涨停，收获第三个涨停板。

    罗玉平执意告别房地产

    中天城投主营业务为房地产开发与销售、房地产信息咨询。截至2021年6月30日，其总资产为583.03亿元，净资产为158.70亿元，营业收入为47.26亿元，净利润仅6.6亿元。与2020年末数据相比，上述各项指标均出现明显下滑，尤其是净利润降幅达48.56%。

    尽管本次交易尚处于筹划阶段，最终方案、价格等尚需尽职调查、审计后确定，交易能否顺利实施也还存在不确定性，但根据框架协议，佳源创盛须于2021年8月31 日前支付定金20亿元。而2021年1-6月，佳源创盛的营收仅86.22亿，净利润仅5.05亿元。

    这不是中天金融第一次尝试剥离地产业务。2018年5月，其以246亿元对价，将中天城投100%股权转让给贵阳金世旗产业投资有限公司（以下简称“金世旗产投”）。金世旗产投成立于2018年2月，主要经营范围为土地开发、整治、复垦及其利用的投资、开发和管理，旅游产业、绿色产业的投资及管理、非金融性投资业务等。

    根据中威正信评估，彼时中天城投资产评估值为245.59亿元。经双方协商，股权交易价定为246亿元。

    金世旗产投的资金来自股东出资。2018年3月，浙江浙商产融资产管理有限公司（以下简称“浙商产融”）入股并成为持股43.24%的第一大股东；4月，碧桂园地产集团有限公司（以下简称“碧桂园地产”）从金世旗产投原股东中金联控、贵阳恒森、大西南投资手中收购股权，成为持股24.3%的第二大股东，并履行了39.5亿元的出资义务和股东借款60.5亿元。

    这次股权转让是为买下“明天系”的华夏人寿，但最终告吹。2018年12月，中天金融称，收购华夏人寿21%-25%股份的重大资产重组无法在短期内完成，将中天城投、中天企管100%股权及资产出售后，剩余的金融业务规模偏小，按照第二大股东贵阳城发的提议、根据贵阳市政府的要求，解除股权和资产转让协议。随后，浙商产融、碧桂园相继退出金世旗产投的股东行列。

    虽然这次“去地产”计划失败，但中天金融的个别地产项目还是易了主。2020年2月，中天城投负责建设的贵州文化广场河滨地块被中国信达接手。该项目位于贵阳市南明区，规模达29.83万平方米，信达地产借此闯入贵州地产市场。

    地产真的不香了？

    中天金融是贵州第一家上市公司，也是贵州最大的民营企业之一。43年间，其以房地产开发商的身份为人们所熟知，掌门人罗玉平更被人称“罗半城”。在贵州，它或是最有资格说亲眼见证并推动了贵州城市化进程的企业，贵州首个商品房，首个多元业态项目“中天•未来方舟”，产城模式样板贵州金融城均出自其手。

    不过，这家以房地产起家的上市公司，地产业务逐渐式微，从其发展战略的变化中也可见一斑：2009年，其以房地产、会展旅游和矿产资源为发展的“三驾马车”。到了2012年，又制定了以城市运营、商业地产、资产管理与文化旅游会展、矿产与能源为四大产业共同发展的战略规划。

    随着贵州省“十三五”规划中提出深入实施“引金入黔”战略，2014年，中天金融开始推进金融产业布局，并于2015年提出“金融、康养、精品地产”的产业格局。2017年，正式更名为“中天金融”，“打造大数据时代背景下的绿色实业金融服务”。

    经过几年的发展，金融板块已成为中天金融的重要业务支撑。其2021年中期业绩报显示，营业总收入为197亿元，其中金融板块营业收入达147亿元，在总营业收入中占比达75%，较2020年同期提升超过16%。

    三年内两次试图转让地产板块股权，也是为了推进对华夏人寿的收购。不过，近年来剥离地产业务的企业并不鲜见。2021年3月30日，红星美凯龙以10.3亿元的价格将旗下红星地产18%股权售予远洋资本。而1997年就已上市、曾位列百强房企行业的浙江广厦，早在2015年下半年就开始剥离房地产、投身影视行业。在2020年度业绩说明会上，浙江广厦常务副总经理赵云池称，公司在2020年基本完成房地产项目的退出工作，现今已变为影视公司。

    剥离房地产业务的原因各有不同，但相同的一点是不堪重负。浙江广厦1999年开始在杭州余杭开发的广厦天都城占地7000亩，曾号称“中国第一卫星城”，浙江广厦也将大部分自有资金和融资投进该项目。但直到2015年，该项目只开发了一半，如无底洞般拖累了浙江广厦，还让其错失房地产发展最好的黄金十年。

    红星美凯龙出售地产股权，缺钱也是直接诱因。作为头部“隐形开发商”，红星美凯龙近几十年“家居+地产”的商业模式一度玩得是顺风顺水。公开报道显示，2020年，红星地产逆势加杠杆，豪赌土地市场近200亿。但其拿地特点是围绕家居卖场或者综合体，这决定其布局不是完全考虑地产的需求。随着房地产市场趋冷、去化周期延长，红星美凯龙面临不小的资金压力。

    近年来，中天金融也存在较大的负债压力。数据披露，2017年至2020年，其资产负债率均高达80%以上，分别为82.42%、80.67%、82.68%、84.35%，总体呈上升趋势。归母净利润则步入“下滑通道”，2020年已是其归母净利润同比下降的第四年，近四年净利润分别为20.82亿元、14.67亿元、11.08亿元和5.72亿元。

2017-2020年中天金融净利润及资产负债率

数据来源：智研咨询整理

    诸葛找房数据研究中心表示：房地产行业竞争压力较大，同时政策环境趋紧、生存压力加大，房企多元化转型是必然趋势；中天金融资金链吃紧，但房地产资产整体不算太差，主要是运营情况欠佳。“不过，佳源的整体财务并不宽裕，而中天金融的房地产资产也需要资金投入做进一步的开发，且投资周期也较长。整体来看，收购中天城投对佳源来说也可能存在一定的风险。”