30城刚需购房者：天津的年龄最大 居住负担高 房价收入比为13.3[图]

    “当时的价格是2.2万元/平方米，总价大概是200万元。”2013年，田萌婕28岁那年，她在北京购置了人生第一套房子，89平方米，这是北京一个典型的刚需购房故事。

    10月29日，贝壳研究院发布《2020城市刚需购房报告》，描述了当下刚需客们的众生相。报告显示，样本30城平均刚需购房年龄为33.2岁，其中天津最大，为37.5岁。

    “我只能说，感谢我的父母吧，不是他们我根本没有能力在北京买这套房子。”田萌婕说，“我买房子的时候，周围还是一片建设工地，到处都是土堆，一阵风过就尘土飞扬。”

    综合来看，刚需人群可以归纳出以下几个特征：从置业次数来说，一般是首套房或者生活范围内唯一房产；从置业需求来说，一般是婚房、异地安家、孩子上学、落户等，有不得不买房的强烈因素；从产品来说，一般是面积紧凑中小户型，低总价，维持居住的基本配置。

    刚需人群在北京面临着全国最高的置业成本。北京刚需置业门槛为350万元，深圳为345万元，上海295万元的置业门槛紧随其后。厦门266万元、杭州226万元，以超过200万元的水平，构成了第二梯队。值得一提的是，2020年前9月厦门二手房均价40242元/平方米，超过众多新一线和二线城市房价，跻身房价一线阵营。

    而“160万元”成为第三道分水岭，由广州198万元、南京190万元、宁波175万元、东莞160万元、苏州159万元五城组成，五城以几乎超过160万元的“上车价”，挤入城市排行榜前十。

    除了TOP10城市，再加上中部核心城市武汉（140万元）、西南中心城市成都（106万元），此次统计中共有12个新一线及二线城市，刚需上车线超过100万元。而长沙（84万元）、沈阳（73万元）等8城的刚需上车门槛稍低，平均购房套均总价在百万元以内。以沈阳为例，刚需房总价水平仅为北京的1/5。

    5城刚需不足70平方米

    时禹也是几年前买了第一套房子，他时常感慨：“两室一厅实在是有点小，结婚后想把父母从老家接过来就显得捉襟见肘了。”

    注意到，一线城市刚需首次置业面积的确偏小。各城市刚需上车平均面积差异显著，上海比南通小近30平方米。样本30城中，上海、天津、北京、大连等城市刚需置业套均面积尚不足70平方米，其中上海刚需客户购房平均面积较低，仅63.6平方米；而南通、济南、佛山、长沙等城市刚需客群居住普遍宽敞，住房套均面积在80平方米以上，其中南通以92平方米居30城首位。

    报告显示，城市刚需面积的不同，很大程度上与购房负担、住房供给结构等有关。上海、天津、深圳等城市刚需上车平均面积排名靠后，一方面是因为所在城市居住负担较大，另一方面则是这些城市住房供给以小户型房源为主导，刚需选择机会更多。

    以深圳为例，在售房源中近64%集中在90平方米以下面积段，整体住房市场结构偏向小面积房源。南通住房市场以大户型房源为主，在售房源中7成集中在90平方米以上面积段，且居住负担相对较低，刚需客群普遍买的稍大，套均面积达到92平方米。

    天津刚需购房年龄偏大

    报告显示目前的刚需购房年龄全面进入了“30+”。

    刚需购房平均年龄普遍高于城市购房平均年龄。在报告分析的30个样本城市中，购房者平均购房年龄集中在29~38岁年龄段，平均年龄为33.2岁，即以中青年为主。

    而从2020年上半年贝壳平台交易数据看，19个重点城市购房平均年龄为32.7岁。不同城市刚需购房平均年龄水平受城市房价、购房消费习惯等多种因素影响。

    一线城市中，北京、上海的刚需购房者年龄最大，分别达到了35.5岁和36.7岁，受制于城市高房价及限购政策等影响，刚需群体在一线城市购房置业难度相对较大，需要更长时间资金积累才能实现。

    新一线城市中天津、长沙的刚需购房者年龄最大，分别为37.5岁和34.7岁。究其原因，各有不同，天津居住负担高，房价收入比为13.3，明显高于武汉、西安、成都等新一线城市。

    2018年1-12月天津商品房住宅施工面积7151.2万平方米，同比增长21.0%；2019年1-12月天津商品房住宅施工面积8156.94万平方米，同比增长14.1%。

    2013-2019年天津商品房住宅施工面积

    2018年1-12月天津商品房竣工面积累计达2092.22万平方米，增长3.4%；2019年1-12月天津市商品房竣工面积1655.5万平方米，下降20.9%。

2013-2019年天津商品房竣工面积

    在19个一线、新一线城市中，重庆、成都、合肥等城市刚需平均购房年龄相对较低，其中重庆刚需购房年龄最低，约29.4岁。这些城市都是区域核心城市，周边地区人口规模大，城市人口呈现净流入状态，吸引了大量年轻人。