楼市“银十”开局不热 开发商要生存还得换思路

    中指研究院10月9日发布的数据显示，国庆黄金周(10月1—7日)，重点监测的11个城市商品住宅日均成交面积约12万平方米，较2019年同期下降一成左右，整体规模与2018年基本持平。一线城市中，广州、北京商品住宅日均成交面积上涨明显，分别为33%和15%，深圳同期住宅成交量微跌。

    贝壳研究院数据显示，黄金周全国重点关注28城市场成交套数和面积同比2019年黄金周(2019年10月1—7日)分别增长14%和12%。

    考虑到今年黄金周比往年多一天，2020年的黄金周成交量与往年相当，疫情常态化之下，总体市场恢复至往年同期成交量水平。其中，同比增长较快的区域仍然主要集中在长三角和粤港澳大湾区。

    黄金周期间楼市保持较为平淡的态势，这其实也在预料之中。一方面，各地近期陆续开启更为严格的宏观调控举措，进一步堵死了各类炒作投机空间，减少市场热钱对当地楼市所带来的干扰。另一方面，眼见调控形势所带来的变化，市场预期也会随之改变，部分投资者的入场热情降低，刚需一族也需符合相关政策标准方能购房，这也让楼市购买力受限。

    对市场主体的开发商而言，如今去化率仍是最需迫切解决的难题。 从黄金周各地的楼市销售情况来看，地区差异进一步显现。长三角、珠三角等经济发达、购买力较强以及流入人口集中区域表现出相对更好，但中西部不少地区仍然面临市场持续遇冷。

    因此，开发商必须以各种方式包括降价促销，来推动房屋存量的有效降低。日前，中国恒大(03333.HK)发布最新公告，9月1日至10月8日共计38天，公司累计实现销售1416.3亿元，创同期历史新高。截至目前，恒大年内已实现销售额5922.5亿元，完成全年6500亿元销售目标的91%。

    在政策空间打开不可行的情况下，认清现实，做好积极应对方为根本，开发商要做好快销回本的应对举措，根据去化情况反思蓄客时间、方式、人数以及推出房源等情况，调整推盘节奏或营销方法，以此减轻资金链承压，降低负债率，从而实现主管部门的有关调控诉求，降低自身经营风险。

    开发商也应根据“租售并举”新趋势，考虑将部分住宅从销售为主转为长租等创新模式，获得资金回流，拓展新的获客渠道。

    在土地储备上，开发商也要减少以往的重资产模式，避免盲目竞拍、过高溢价竞拍，现持土地资源如果无法独立开发，还可采取联合开放、转让等模式，通过资源整合，为后续生存发展提供更多空间。

    2020年，生存是基础，各大开发商都需转换意识，不能再沿用过往捂盘、炒作、比价竞高等经营套路。

    开发商要明白，过度宽容的融资市场环境已经不复存在，地方政策松动几无可能，购房者更为理性和审慎。由此，要持续练好各项基本功，包括房屋质量的优化、配套基础设施的完善、价格的亲民以及更稳妥而非激进的拿地、盖楼模式，如此才能更顺利度过调控期，获得长久发展的基础。