本报告导读:
一方面,房企资产净减少还在提速,盈利首次转亏;另一方面,继续降杠杆、去库存,为“瘦身”后再重新出发蓄力。
投资要点:
降杠杆去库存,土储加速盘活。一方面,房企继续降杠杆,2024年上半年重点房企有息负债规模持续缩减0.7%,资产负债率(扣除预收账款和合同负债)降至68.0%,回落至2015 年水平;另一方面,由于融资红利和土地红利的消失,在降杠杆过程中,房企土储从2022 年开始缩减。进入到2024 年,房企在拿地端决策更为谨慎,2024 年上半年表内土储增速创新低(同比下降12%),表外土储降幅扩大,均呈现加速收缩。以往赚取级差地租的模式被打破,而优秀的房企将享受管理红利。我们推荐行业两端,一为核心标的,如保利发展、招商蛇口等,二为重组标的,相关受益标的包括旭辉控股集团、融创中国等。
2024 年上半年行业延续调整态势,房企结算收缩,央企韧性较强。
1)从竣工端看,样本房企2024 年计划竣工规模继2023 年后再度下滑,2024 年上半年实际竣工面积同比下滑16%,但中期竣工计划完成度达到近5 年峰值为42%;2)样本房企结算规模大幅收缩,营收同比下滑20%,与房企过去2~3 年销售表现匹配,其中央企保持韧性维持营收同比正增长,而国企/民企下滑幅度分别达到29%/28%。
销售承压,房企预售资金回落加速,预期后续业绩存在一定压力。
2024 年上半年,重点房企预售资金同比下滑25%,尽管房企结算有所收缩但预售资金下滑速度更快,致使业绩保障倍数回落至2.5,为2017 年上半年以来的最低值。其中央企/国企/民企的预售资金同比增速分别为-15%/-29%/-36%,对应业绩保障倍数分别为2.6/2.3/2.5,综合看国企和民企业绩压力更大。
资产加速净减少,盈利首转亏。2024 年上半年,重点房企资产扩张从2023 年同期的净减少1729 亿元扩张至净减少4055 亿元,资产净减少还在加速。2024 年上半年房企毛利率再次创新低,净利率首次为负数,主要原因是:1)高价地被套,市场下行房价调整,房企自2018 年开始计提存货跌价损失,之后每年计提均创新高,而到2024 年依然在大幅计提;2)联合营项目毛利率下降且部分项目结算变缓,造成上半年对联营企业和合营企业投资收益继2022 年“腰斩”后同比继续下滑21%;3)由于拿地权益比处于低位,少数股东损益占比利润依然较高。综上,58%的重点房企毛利率下滑,89%的房企归母净利率下滑。
风险提示:居民资产负债表受损超预期,需求侧提振效果不及预期。
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转自国泰君安证券股份有限公司 研究员:谢皓宇/白淑媛/黄可意
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2024-2030年中国二三线城市房地产行业市场现状分析及未来趋势研判报告
《2024-2030年中国二三线城市房地产行业市场现状分析及未来趋势研判报告》共七章,包含二三线城市房地产投资风险与应对措施,中国主要房地产开发商的二三线城市投资布局现状及策略分析,中国二三线城市房地产行业发展趋势及市场前景分析等内容。
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