2022年期许的楼市“小阳春”最终还是失约了[图]

今年以来，中央及各部委持续释放积极维稳信号，各地政府落实因城施策、供需两端政策优化调整力度均有所加大。尽管一季度各地发布房地产年相关政策超百次，但从市场各方反应来看，企业资金压力未改善，部分企业债务违约加剧了购房者观望情绪，市场信心稍有修复之时叠加多城市疫情散发，酝酿已久的楼市“小阳春”未有如约而至。

由于一季度房企推盘力度和积极性均不足，市场供应明显缩量。据中国房地产指数系统百城价格指数，一季度百城新建住宅成交规模同比下降40%。尽管新房价格累计上涨了0.06%，涨幅较2021年四季度扩大0.03个百分点，但仍然是2016年以来同期最低水平。一季度百城二手住宅价格仍然保持上涨态势，但同环比累计涨幅均有收窄。

2021年中国一线城市二手房网签套数及同比

数据来源：智研咨询整理

新房供求双双同比大跌

国家统计局数据显示，今年1-2月，全国商品房销售面积为1.6亿平方米，同比下降9.6%；商品房销售额1.5万亿元，同比下降19.3%。特别是住宅销售规模降幅较大，销售额同比降幅超两成，销售面积降幅在10%以上。

整个一季度，中指研究院监测的重点100城新房成交规模居历史同期低位，同比下降超四成，月均成交面积约2963万平方米，同比下降40.5%。这一数据与2019-2021年同期均值相比，均下降了19.0%，市场情绪整体偏低。

由于3月份是楼市传统旺季，因此在高基数下，错失“小阳春”行情令重点城市3月成交面积的同比降幅接近五成。 “受市场销售下行、企业资金压力大等因素影响，房企推盘意愿不足。购房者置业信心尚未实质修复，市场成交规模降幅明显，部分地区疫情反复等因素影响下，市场活跃度恢复不及预期。”

不同梯队城市来看，一季度各线代表城市新建商品住宅成交面积同比均下降，三四线城市同比降幅最大，达43.1%；一线城市同比下降34.9%，二线代表城市同比下降39.1%。由此可见，多数城市市场仍处于深度调整中。

从供销关系上看，供应量所见在一定程度上影响了销售规模。一季度供需均走弱背景下，重点50城整体表现供小于求。据中指研究院统计，一季度50城商品住宅月均新增供应约1391万平方米，同期月均成交面积为1849万平方米，销供比为1.33。其中，多数城市销供比在1.2以上，房企推盘意愿不足下，供应端的明显缩量导致短期市场供小于求。

受此影响，重点城市库存规模小幅下行，但出清周期有所延长。截至2月底，50个代表城市商品住宅可售面积环比小幅下降，若按近6个月月均销售面积计算，短期库存出清周期为16.2个月，较2021年末延长1.4个月。其中，三四线代表城市出清周期最长，为19.7个月，较2021年末延长2.5个月。

另一个重要现象是，北京、上海等热点城市的高端项目销售占比提升。从成交量来看，一季度北京1000万元以上住宅成交套数同比增长8.1%，而同期1000万元以下住宅成交同比下降53%；上海1000万元以上住宅成交套数下降4.0%，降幅明显低于1000万元以下产品成交情况。在市场下行阶段，高端产品销售表现优于刚需产品。

一二线城市新房价格回暖

进入2022年，部分城市逐步取消价格优惠，百城新房价格自2月起环比止跌转涨。3月，百城新房均价16189元/平方米，环比上涨0.03%，为连续第2个月微涨，房价企稳处于横盘态势。

从涨跌城市个数看，2022年1月百城新建住宅价格环比下跌城市数量为46个，较2021年12月减少12个，2月及3月下跌城市数量略有增加，但均低于2021年12月的数量。

分梯队来看，一季度一线城市新房价格修复力度较强，新房价格累计上涨 0.15%，但在3月份出现较大幅度回调；二线城市初现恢复迹象，累计上涨0.06%；三四线代表城市则继续低位调整，累计下跌0.11%。

3月单月同比数据来看，上海、北京、杭州和南京等一线及新一线城市同比涨幅均在1.0%-2.0%，武汉和天津同比涨幅均在1.0%以内，深圳同比下跌0.33%。

环比来看，宁波和西安环比分别上涨0.34%、0.30%；天津受高于城市均价项目入市影响，新建住宅价格环比上涨0.28%；东莞、广州等13个城市涨幅在0.10%（含）-0.25%（含）之间；苏州、长沙等21个城市环比涨幅在0.1%以内。南京、杭州等10个城市新建住宅价格环比持平。

二手房市场走出独立行情

相比新房市场，二手房市场则在一季度走出了独立行情。今年一季度重点监测的50城二手房成交量环比增长约7%，其中2、3月连续环比回升，3月环比增速超过40%，3月成交量恢复至去年7月的水平。

同比来看，一季度二手房成交量较去年同期高点下降约4成，但与2020年同期数据相比增长约7成。

但全国市场表现并不均衡，50城中约70%的城市一季度二手房成交量环比增长，长三角城市群内除上海受疫情影响而下降外，多数城市普遍环比增长，绍兴、宁波、合肥、南通等城市季度环比增速超过40%。成都、重庆季度成交均环比增长20%左右。粤港澳大湾区城市群中，广州、佛山环比增长，环深城市多环比下降，深圳受疫情影响降幅较大。

为何各个城的二手房市场在修复过程中表现冷热不均？

“一方面，央行降准、降息，房贷利率持续下降；另一方面，地方支持性政策力度增大、密度提高，并由低能级城市向高能级城市传导。调控政策放松对促进市场成交发挥积极作用，以郑州为例，3月1日‘郑19条’出台后，市场成交明显回升，3月郑州二手房成交量超过2月的2倍。”

价格方面，2月单月50城二手房价格指数与1月持平，结束去年8月以来连续环比下跌的走势；3月环比微跌0.1%。其中北京、上海保持平稳上涨，二三线城市中长春、哈尔滨、兰州等北方城市房价仍未走出下跌区间。进入二季度，房地产调控政策还将在哪些方面发力？楼市能否迎来全面企稳？能否等来“迟到的小阳春”？

短期来看，购房需求并未消失，信贷环境和调控政策持续改善下，购房者预期和置业信心有望逐渐企稳，二季度全国商品房销售规模同比降幅有望收窄，但市场恢复节奏仍有赖于疫情的有效防控和政策的发力程度。”

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