房地产行业：销售同比增速回落土地购置保持谨慎

房地产 2020-12-18 12:06

11 月数据关注点：

1）11 月单月商品房销售面积17.54 亿平米，同比上升12.05%，增幅收窄3.23个百分点；商品房销售金额17304 亿元，同比上升18.61%，增幅收窄5.31 个百分点。从11 月分线商品住宅销售面积和销售金额情况来看，一线城市、二线城市交易市场有所回暖，一线城市受供给推动成交增速再度走高；二线城市需求稳步复苏，增幅较缓和；相比之下三四线城市的销售增速趋缓。年底供给较为充分，我们预计在房企加大营销力度情况下12 月份销售保持高位。我们维持对全年销售金额的乐观判断，预计在6%左右的增幅。

2）11 单月全国房地产开发投资为12936 亿元，同比增长10.93%，单月投资涨幅收窄。11 月单月新开工面积2.04 亿平米，同比增长4.13%，增速扩大0.61个百分点。11 月单月土地购置面积2816 万平米，同比下降15.61%，跌幅扩大10 个百分点。11 月单月资金来源总量达到1.80 万亿元，同比上涨17.22%，同比增幅扩大2.72 个百分点。

3）11 月单月竣工面积9933 万平米，同比增长3.09%，同比增速较10 月放缓。

我们维持判断，预计全年竣工小幅负增长，预计2021 年竣工由负转正增长0-3%。

房地产投资累计同比上升6.78%，增幅扩大0.44 个百分点。2020 年1-11 月全国房地产累计开发投资为129492 亿元，同比上升6.78%，增幅较2020 年1-10月扩大0.44 个百分点。1-11 月商品住宅投资95837 亿元，同比上升7.40%，增幅较2020 年1-10 月扩大0.42 个百分点。住宅投资占房地产开发投资比重为74.0%，比重与2020 年1-10 月维持不变。

11 月土地购置跌幅扩大，累计同比跌幅扩大1.89 个百分点。全国房地产开发企业土地购置面积20591 万平方米，累计同比减少5.20%，跌幅相较2020 年1-10月的-3.31%扩大1.89 个百分点。11 月单月土地购置面积2816 万平米，同比下降15.61%，跌幅相较2020 年1-10 月扩大10 个百分点。

11 月房企到位资金同比上涨17.22%，累计同比涨幅小幅扩大1.13%。2020 年1-11 月全国房地产资金来源总量达到17.11 万亿元，累计同比上涨6.58%，累计同比涨幅较2020 年1-10 月扩大1.13 个百分点。11 月单月资金来源总量达到1.80 万亿元，同比上涨17.22%，同比增幅较10 月扩大2.72 个百分点。

投资建议：维持“优于大市”评级。我们建议关注的房企包括：A 股万科A、保利地产、金地集团、金科股份、新城控股、中南建设、阳光城；H 股龙湖集团、融创中国、华润置地、中国海外发展、中国金茂、旭辉控股集团、世茂集团、龙光集团、建发国际集团等。

物业公司方面，我们认为伴随竣工面积数据的持续修复，物业公司作为房地产行业后周期会持续受益，在管面积增长有较强的确定性，建议关注的物业公司包括：A 股招商积余、新大正，H 股碧桂园服务、金科服务、融创服务、保利物业、永升生活服务、宝龙商业。

风险提示：行业面临政策不及预期风险、基本面下行风险。