物业管理行业2023H1财报综述：行业增速放缓 物企分化加剧

本期投资提示：

23H1 营收增速放缓、业绩同比下滑，总体降速、分化加剧、加速整合。23H1，物业管理板块整体主营业务收入同比+6.3%，同比-13.1pct。其中，一线物企营业收入同比+16.7%，同比-15.2pct；二线物企营业收入同比+3.9%，同比-12.4pct。23H1，物业管理板块整体归母净利润同比-41.5%，同比-29.8pct。其中，一线物企归母净利润同比+16.6%，同比+2.5pct；二线物企归母净利润同比-55.1%，同比-36.9pct。23H1，主流物业管理公司营收增速放缓、净利润同比下降，主要源于：1）21 年下半年以来房地产新开工、销售持续下行；2）部分房地产企业出险，竣工交付受到影响；3）应收账款计提减值大幅增长。综合来看，物管行业呈现总体降速，但结构分化加剧，一线物企营收、业绩增速高于二线物企，体现出强者更强的局面，物管行业也进入加速整合阶段。

23H1 毛利率、净利率下降，源于人工上升、地产下行、应收款减值增加等。23H1，物业管理板块整体毛利率为23.1%，同比-3.0pct。其中，一线物企毛利率21.1%，同比-0.7pct；二线物企毛利率23.7%，同比-3.7pct。23H1，物业管理板块整体净利率7.0%，同比-3.2pct。

其中，一线物企净利率10.7%，同比-0.2pct；二线物企净利率6.0%，同比-4.1pct。23H1，物业管理板块整体三费率为8.2%，同比-1.3pct。其中，一线物企三费率为7.0%，同比-0.7pct；二线物企三费率为8.6%，同比-1.5pct。23H1，物业管理板块应收款余额均值达37.4 亿元，同比+24%；应收账款减值均值4.5 亿元，同比+66%，对应应收账款减值占比应收账款达14.4%，同比+6.1pct，其中一线物企5.3%、同比+1.1pct，二线企业22.4%、同比+10.9pct；商誉减值及无形资产摊销比例（占比商誉及无形资产）平均值为2.7%，同比+0.1pct。23H1，物管公司毛利率和净利率下降，主要源于：1）地产行业下行、人工成本上升等因素，压制物管行业盈利能力；2）非住宅物业竞争有所加剧；3）高毛利增值服务增速放缓；4）应收账款减值大幅增加；5）商誉减值及无形资产摊销占比提升。

23H1 基础/非业主/业主增值分别占比68%/10%/14%、合同/在管覆盖1.5 倍。从业务占比来看，23H1，7 家主流物企物业管理服务、非业主增值服务、业主增值服务、其他服务营收分别占比68.2%、10.0%、14.4%、7.4%，分别同比+5.2、-5.1、-0.4、+0.3pct。

从业务增速来看，23H1，7 家主流物企物业管理服务、非业主增值服务、业主增值服务收入平均分别同比+15%、-9%、+11%。综合来看，主流物企物业管理服务、业主增值服务保持相对较高增速，非业主增值服务受地产下行拖累，占比下降明显。从经营数据来看，23H1，14 家主流物企在管面积平均同比+18.6%；其中，一线、二线物企平均分别同比+20.0%、+17.3%。合同面积平均同比+9.3%；其中，一线、二线物企平均分别同比+10.8%、+8.1%。23H1 末，14 家主流物企合同/在管面积平均覆盖倍数为1.5 倍，较22 年末持平。

其中，一线、二线物企分别为1.5、1.5 倍，分别较21 年末-0.1 倍、持平。

23H1 资产负债率略降、周转率略升、净利率下降，综合导致板块ROE 下降。23H1，物业管理板块整体ROE 为5.8%，同比-1.3pct。其中，一线物企ROE 为8.8%，同比+0.5pct；二线物企ROE 为4.9%，同比-2.0pct。23H1，板块整体资产负债率为43.7%，同比-1.2pct；板块整体资产周转率为0.40 次，同比+0.01 次；板块整体净利率为7.0%，同比-3.2pct 。

综合来看，23H1，物业管理板块负债率略降、周转率略升、净利率下降，综合导致板块ROE 下降，其中一线物企显著好于二线物企。

投资分析意见：行业增速放缓，物企分化加剧，维持“看好”评级。我们认为，我国物业管理行业同时兼具了准公共服务、消费、资产管理三大属性，并且同时兼顾政府、居民和业主等三大主体的利益，形成政府、居民、业主、物管四方共赢的局面。对比海外，我国物业管理行业拥有空间巨大、围墙属性、集中度继承三大独有特色。短期来看，由于房地产基本面超预期下行影响，物管行业呈现总体降速、物企分化进一步加剧趋势，但优质物企有望更加受益集中度提升，成长空间更大，并且目前物管板块平均2023PE 仅14X。我们维持物业管理行业“看好”评级，推荐：保利物业、中海物业、华润万象、新大正、碧桂园服务，建议关注：招商积余。

风险提示：地产行业超预期下行、人工成本上行超预期、行业增值服务探索不及预期。

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转自上海申银万国证券研究所有限公司 研究员：袁豪/邓力