装配式建筑：保障性租赁住房建设导则发布 行业进入规范及高质量发展阶段

事件：2022 年4 月21 日，北京市住建委、市规自委联合发布《北京市保障性租赁住房建设导则（试行）》，对保障性租赁住房的整体规划、配套设施、单体设计、室内装修等提出了基本建设要求。

点评：《导则》指出保障性租赁住房一般可以分为住宅型、宿舍型和公寓型三类，首次明确了公寓型租赁住房的定义及建筑类型，并且规定人均使用面积不得小于5平方米。其能够更好地规范和指导保障性租赁住房规划设计建设管理，提高保障性租赁住房品质，促进住房租赁市场健康发展，也为新市民、青年人等群体提供了更多的租房选择空间。

“小居大家”、智能化社区成为趋势：保租房普遍具有户型小、密度大的特点，而其住户多为青年人，需要满足其社交、娱乐、运动等需求，所以公共活动区域、辅助房以及周边配套设施就显得尤为重要，预计“小居大家”将成为未来保租房社区发展趋势。同时，《导则》倡导应用智能化技术，打造智慧社区，鼓励设置智能门锁，大力推广室内水、电、气、热的智能化调节，倡导远传抄表、智能缴费等便民技术。

政策鼓励装配式钢结构，行业或将进一步增长：《导则》明确指出新建保障性租赁住房结构设计选择有利于空间灵活分隔、组合和可持续改造的结构体系，推荐采用装配式钢结构体系。由于装配式建筑有工期短，排放小，结构灵活等优势，与保障性租赁住房的宗旨较为契合，目前北京市已经明确鼓励保障性租赁住房使用装配式结构。我们预计未来其他城市也将陆续出台相关配套政策，装配式建筑及钢结构将迎来发展良机。

公募REITs 历史性机遇，更多保租房项目入池可期：深圳人才安居保障房REITs 项目已经报送国家发改委审核，保障性租赁住房租金来源分散、持续稳定，与发行公募REITs 的要求较为契合。同时，保障性租赁住房REITs 进一步丰富了基础设施REITs的底层资产类型，REITs 的信息披露、交易扩募等机制，也有助于租赁住房行业的可持续发展。随着北京市《导则》发布以及后续其他各地保租房产业进一步规范，保租房项目或将以更大规模和数量入池公募REITs 市场。

投资建议：把握装配式行业发展良机，拥抱基建公募REITs 历史性机遇。住建部提出“十四五”期间全国计划新增650 万套（间）保障性租赁住房，我们测算，仅保租房行业将为装配式装修行业带来超过190%的增量空间（面积口径）。装配式装修方向：重点推荐北新建材，建议关注亚厦股份、柯利达、金螳螂；钢结构方向：重点推荐鸿路钢构、精工钢构，建议关注富煌钢构、杭萧钢构。

深圳保租房REITs 项目已经报送国家发改委审核，为保租房提供筹集资金新路径，预计未来将有更大规模、更多数量的保租房REITs 项目入池。建议把握REITs 历史性机遇，关注保租房REITs 项目相关落地情况。

风险分析：保障性租赁住房经营亏损风险，保障性租赁住房推进不及预期风险，基础设施公募 REITs 推进不及预期风险，钢结构行业渗透率不及预期风险。

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