强二线城市楼市“松绑”：12城全面取消限购，金九未至、银十可期？

据中指研究院数据，9月29日至10月5日，国庆前7天，武汉新建住房成交1661套，同比2022年国庆7天的成交546套，增长204%。

这主要得益于9月以来武汉一系列房地产利好政策的推出。9月1日，武汉第一时间跟进落实“认房不认贷”；9月19日，武汉《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》出台，包括全面取消限购、支持多孩家庭购房、设立房企白名单等十条措施；而9月28日启动的武汉线上房交会上，购房契税补助政策正式生效。

不止武汉，据不完全统计，9月以来，共有12个强二线城市全面取消限购，更多的城市优化限购限售政策。政策的调整在短期对市场活跃度带来了一定的提振作用，但从中指研究院的数据上看，9月二线城市新房成交面积虽环比小幅提升10个百分点，但9月二线城市整体的楼市成交量仍环比下降5.2%，新政的市场效果仍然有待观察。

强二线城市松绑限购

8月底，“认房不认贷”纳入“一城一策”工具箱后，武汉在9月1日跟进实施了这一政策，打响了二线城市“认房不认贷”的第一枪。随后，又有佛山、成都、厦门、长沙、苏州、无锡、沈阳、杭州等二线城市密集跟进，目前，这一轮限贷放松政策已在二线城市中广泛铺开。

除了放松限贷外，二线城市优化限购的信号也十分明显。9月4日晚间，沈阳宣布全面放开楼市限购、限售、落地执行“认房不认贷”，成为了这一轮楼市政策调整中，最早对政策全面放松的强二线城市。

随后，位于长三角地区的南京在9月7日晚发布新政，全面取消限购。9月11日，同处山东的济南和青岛两座城市先后发布政策，济南自2023年9月11日起取消二环以内的历下区、市中区区域购房限制，商品住房取得《不动产权证书》后即可上市交易。青岛也宣布取消全域限购，在全市范围内，商品住房取证即可上市交易。

据不完全统计，9月以来，共有沈阳、大连、南京、福州、苏州、济南、青岛、郑州、合肥、厦门、西安、武汉、无锡、长沙、成都、宁波等城市加入优化限购的行列，其中有部分城市为全面取消限购，还有部分城市为分区域取消限购。值得一提的是，这些城市中大多为省会城市，也是强二线城市，对于周边城市具有一定示范作用，或将推动取消限购政策在更广泛的范围实行。

强二线城市密集调整楼市政策，意味着除一线城市外，基本所有城市的房地产行业的限购都已经放松，重新回归市场化的调整机制。

广东省住房政策研究中心首席研究员表示，二线城市在9月频发楼市松绑、刺激房地产市场的政策，是想抓住“金九银十”和开发商年底冲刺业绩的机会，通过政策的刺激提升市场情绪和入市的积极性，让市场交易量能够稳定下来。

由于一线城市在政策上具有标杆作用，同时受到供需状况、居民收入、政策考量等多方面限制，放开限购还需要经过多方面的权衡，相比之下，同样具有示范作用的核心二线城市便成为了此轮楼市调控中的重点。

目前，仍有长沙、成都、西安、厦门等强二线城市是实行部分取消限购的政策，或意味着后续二线城市房地产政策还有释放潜力的空间。

中指研究院市场研究总监表示，政策仍有进一步优化空间、二手房活跃度提升、房价预期趋稳等因素，将对强二线城市的房地产市场形成有利带动。而普通二线城市的市场预计短期仍将持续底部盘整，这部分城市房地产政策已基本放开，未来继续优化政策对楼市的提振效果或不足，叠加房企降价跑量意愿仍较强，这些城市房价下跌预期仍在，市场修复或需要更长时间。

二线城市优化限购政策全面推行后，政策的发力空间将逐步趋窄，政策效果也将出现边际递减，可能会导致市场对于政策的敏感度下降，后续需要更多的在供给端作出一些适应需求变化的调整。

新政效果仍待观察

新政出台后，门店售卖区域的商品房已经落实了政策，从各大平台端口找过来咨询的客户数量明显增多，目前还是看二手房的顾客更多一些。但有一部分顾客正在等待房交会的契税政策，处于观望状态。

“这一轮取消限购政策可以进一步刺激有购房需求的居民消费，目前我们门店的成交量确实开始回暖，但相较2022年还是有所下滑。”龚嘉表示。

9月28日，武汉线上房交会启动，购房契税补助正式生效。中指研究院的数据显示，9月29日至10月5日，国庆前7天，武汉新建住房成交1661套，同比2022年国庆7天成交546套，增长204%，市场热度明显提升。

另据中指研究院发布的2023年国庆假期（9.29-10.6）代表城市新建商品住宅成交情况显示，武汉2023年国庆假期成交面积为21.1万平方米，较2022年同期上涨58%。

“对于大部分非一线城市来说，坚持政策动态优化调整，从因城施策到‘一区一策’，保证政策的延续性、市场发展的稳定性，这是武汉的有效实践。

下一步，应在需求端加大消费支持力度，特别是加大推动“一区一策”，精准支持改善自住需求，降低住房换购交易税费，促进新房、二手房良性循环等。此外，还可加大供给侧结构性改革步伐，比如“汉十条”中，有5条属于企业纾困措施，鼓励企业创新、提升品质，促进行业优胜劣汰。这样一来，既有短期的消费鼓励，也注重中长期的关键要素，引导企业适应房地产发展新模式，逐步转型升级，走高质量发展之路。

不过，从整个强二线城市的情况来看，新政策的效果尚待观察。

据中指数据初步统计，9月二线代表城市新建商品住宅销售面积环比增长约10%，整体小幅回升，但绝对规模仍处在近年来的低位。

除武汉外，更多的强二线城市在新政出台后的首月楼市并未能达到预期。9月，二线城市楼市成交量整体环比下降5.20%，其中苏州跌幅显著，为-26.56%。9月29日至10月6日，包括苏州、青岛、杭州、南昌、南京、长沙、济南、合肥、沈阳在内的众多二线城市日均成交面积同比仍大幅下滑，二线城市合计日均成交面积较2022年同期下降63%。

9月二线代表城市新房成交面积仍处在低位，同时各城市分化较明显，主要受到前期限制性政策执行严格情况、城市基本面、房地产供求关系等因素影响。其中，前期限制性政策较为严格以及基本面较好的核心二线城市在政策优化带动下，市场活跃度有所提升，而前期政策已较为宽松的普通二线城市市场活跃度受政策优化带动效果有限。

虽然9月楼市并没有大家预期的好转，但相比7、8月的快速下跌已经相对稳定，这意味着新政实行后，市场至少在短期内实现了企稳。目前买房的需求还很旺盛，市场仍具有潜力，10月预计看房量会明显增长。

“此外，政策的影响不仅仅局限在购房看房量等方面，同时也取决于开发商积极提升公建配套、服务设施、居住属性、房屋设计等功能，来适应居民需求变化，从而促进房地产市场的良性发展。