物业管理行业研究周报：物企参与城市服务空间广阔

投资摘要：

每周一谈：物企参与城市服务空间广阔

11 月22 日，深圳物博会同期会议——“新周期的开启”：2022 中国物业行业高峰论坛暨城市服务论坛举办。多家物企就城市服务的未来发展趋势发表了看法，而物业公司进入城市服务赛道将以更快、更高的速度发展。

 物企战略布局城市服务领域

城市服务一般指主要向政府及公共行政部门提供的各种服务。物业公司承接城市服务项目具备天然优势，物管服务与城市服务在服务内容上高度重合，传统的“四保”（保安、保洁、保修、保绿）可分别对应至城市服务的城市秩序、市政环卫、基础设施维护以及城市园林绿化。

目前，物企以市政环卫为切入点，布局城市服务的趋势愈加明显。根据环卫科技网的统计，2022 年第一季度共开标51 个亿元级环卫项目，其中，城市大管家项目有10 个。头部物企多以合资、并购等方式布局城市服务，推出相应品牌。

物企参与万亿级别城市服务赛道

一般而言，城市服务的购买方主要为地方政府。全国城乡社区事务支出占全国公共财政支出比例基本稳定。

我们利用全国公共财政支出中的全国城乡社区事务支出对城市服务空间进行预测。我们从社区事务支出中剔除监管类及基础设施建设类支出，我们认为，剔除这几个分项后的剩余支出，更加接近政府采购城市服务的各类支出，其占全国公共财政支出的比例也更加稳定。

预计到2025 年城市服务市场规模可达1.7 万亿元。我们认为，物企参与城市服务空间广阔，政府在治理城市的过程中引进市场化力量，引导专业化企业、机构参与城市治理，将一部分公共管理服务职能“分包”给市场化企业，将成为更多城市的选择。

数据追踪（11 月21 日-11 月25 日）：

资金及交易追踪：

沪（深）股通：A 股物业公司中仅招商积余在沪（深）股通中有持股，截至2022年11 月25 日，持有980.47 万股，较上周下跌6.97%，持股市值1.56 亿元。

港股通：港股中港股通持股共18 家（剔除停牌物企），自2022 年11 月21 日至11 月25 日，增幅最大的是金科服务，本周增幅12.39%。降幅最大的是碧桂园服务，降5.71%。持股比例最高为保利物业，为62.89%。持股数量最多为融创服务，为5.16 亿股。

投资策略：我们认为目前物业板块已进入最佳配置期，头部物企规模将持续扩大，物企寻求独立扩张能力将持续加强，建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活、关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余，关注独立发展能力较高的全国性物企绿城服务，关注高弹性标的碧桂园服务。

风险提示：房企资金链紧张拖累物企，关联方应收账款及其他应收款坏账风险，外拓增速不及预期。

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转自申港证券股份有限公司 研究员：曹旭特