2023年中国长租公寓行业全景速览：国家政策不断利好，推动市场规模持续扩大[图]

摘要：

一、发展环境：国家积极推进租售并举，房企陆续入局长租公寓

长租公寓又名白领公寓、单身合租公寓，是房地产市场一个新兴的行业，将业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间的形式出租给需要人士。2020年“十四五”规划推出一系列政策，加快租购并举等措施，推动租赁住房市场规范健康发展。2023年1月，安徽省人民政府办公厅出台《关于加快促进养老产业发展的意见》，鼓励建设年轻人、老年人融合居住的综合社区和长租公寓，打造代际融合、充满活力的长者社区。

二、发展现状：房屋租赁人口数量日益增加，长租公寓市场规模进一步扩大

随着外出务工人数增加，城市房屋租赁人口数量也逐年增加。据统计，2022年中国房屋租赁人口数量为2.4亿人，较上年增长4.35%。预计2023年租赁人口数将增长至2.48亿元。我国住房租赁需求规模仍有增长空间，特别是伴随人口流动性的回升将带来租赁需求的回暖。在资本市场助力下，央国企乃至房企未来或将成为保租房公募REITs的生力军，促进租赁住房拥有自我造血能力。由于高昂的置业成本、年轻一代晚婚趋势、城市化率及城市人口（尤其是年轻人流入城市）增加等因素的驱动，2022年中国长租公寓市场的规模将进一步达到17521亿元。

三、企业格局：市场容量持续扩大，市场竞争格局持续激烈

随着我国商品房市场格局的稳定，楼市逐渐繁荣，随之而来的便是长租公寓市场的发展空间大大增加。与此同时，家庭数量的降低，加之根据实际需要，越来越多的人选择在城市中租住。进而导致长租公寓市场容量持续扩大，此外，随着市场容量的扩大，入局竞争者越来越多，市场覆盖面也将有明显增加。由于2023年我国经济仍在快速发展，长租公寓行业发展前景明朗，很多公司和企业将加快投资力度进入到市场，令竞争变得更加激烈。同时，资金资源、人才、物业、技术、运营，五大关键因素都是决定长租公寓竞争优劣的要素，竞争将更加激烈。因此，企业应该抓住机遇，发挥市场优势，提升核心竞争力，大力发展长租公寓市场，以抢占市场风口。

四、发展趋势：市场参与主体进一步多元化，免押金逐渐成为市场主流

2023年中国经济的恢复向好、中国住房租赁市场的巨大成长潜力、政府优惠政策的叠加和公募REITS的开放，除了国有企业之外，民营企业和外资企业等更加多元化的市场主体将会更积极地参与到长租房行业的发展中，从而推动市场百花齐放。随着各地政府对租房押金的监管和个人信用体系的健全，长久以来困扰住房租赁市场的押金问题将会得到根本解决。现在越来越多的长租房运营商，会通过对租客的信用积分，来减免或者部分减免租客的押金，这样就可以省去繁琐的手续，减少发生争议和投诉的几率。

关键词：长租公寓、发展环境、发展现状、企业格局、发展趋势

一、发展环境：国家积极推进租售并举，房企陆续入局长租公寓

长租公寓又名白领公寓、单身合租公寓，是房地产市场一个新兴的行业，将业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间的形式出租给需要人士。随着我国流动人口数量增加，国家开始大力支持包括长租公寓在内的住房租赁市场发展。在政策面延续“房住不炒”的主基调下，长租公寓成为房企多元化布局的主要方向之一。

近年来受到购房成本增加、城市化率上升等因素影响，中国租赁住房市场迅速发展，长租公寓行业受到政策支持迎来高速增长。1978年，中国政府正式启动住房市场化体制改革，市场化住房租赁开始出现。2003年，中国加入世贸组织，大量外资企业带动外企工作人员租住需求，推动多个长租公寓品牌出现。2015年国家首次提出租购并举方针，完善住房租赁体系的建设，行业迎来发展的红利期。2020年“十四五”规划推出一系列政策，加快租购并举等措施，推动租赁住房市场规范健康发展。

长租公寓按照机构和个人可分为机构式长租公寓和非机构式长租公寓，机构式公寓按照整体可分为集中式和分散式，集中式是指自持、收购或租入并转租集中式房源的模式，地产商与运营商均有所切入，典型代表有万科“泊寓”等，分散式主要指机构租入并转租分散式房源，主要由中介和运营商主导，典型代表有链家、自如等。非机构式长租公寓中的个人散租主要是由公寓提供。

机构式长租公寓按照运营模式为标准，可分为集中式和分散式，其中集中式长租公寓房源较为集中，标准化程度高，租金制度透明规范，拥有较高的增值服务溢价，具有较高的商业价值。集中式长租公寓主要由开发商自建或由机构房东提供房源，前期投入较大、投资回收期偏长（通常在6-8年左右）。分散式长期公寓主要通过与个人业主签订长期包租合同（3-5年）来获取房源，前期投入较小、投资回收期相对较短。但集中式长租公寓易受成本影响，当前市场规模小于分布式。

长租公寓行业的上游行业主要包括为其提供物业改造建设服务的拆除工程公司、建设工程公司、装修公司；中游主要为长租公寓企业，包括魔方公寓、国际青年社区、安歆、窝趣公寓、保利公寓、冠寓等；下游行业主要为租客，包括商务人士、都市白领、应届学生、蓝领工人、外籍人士、家庭租户、企业、产业园和学校等。

自2016年起，国家开始推进租售并举，出台一系列政策培养发展住房租赁市场，房企陆续入局长租公寓。2022年国家及地方不断出台长租公寓及相关政策，推动长租公寓行业的发展与创新，2022年2月，银保监会、住建部出台《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》，提出各地应加快出台发展保障性租赁住房具体办法，建立健全住房租赁管理服务平台，加强与银行保险机构信息共享。2022年10月，肇庆市人民政府办公室发布《肇庆市加快发展保障性租赁住房的实施方案》，提出在摸清保障性租赁住房需求和存量土地、房屋资源等情况的基础上，科学确定保障性租赁住房建设目标和项目规划，充分利用存量土地和存量房屋建设保障性租赁住房。2023年3月，国家发改委出台《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》，提出支持消费基础设施建设，支持消费基础设施项目发行REITS，将购物中心等消费基础设施纳入REITS试点范围。具体政策如下：

上升的城镇化率与流动人口数量、高昂的置业成本、新兴的数字化公寓管理技术以及政府对租赁住房的政策支持驱动长租公寓行业持续发展。2022年中国城镇化率为65.22%，较上年增加0.5个百分点。新一线城市就业机会多、教育和医疗水平高，吸引了大量年轻人到新一线城市发展，进而为长租公寓市场带来了巨大的租房需求。2022年新一线城市流入人口增量最多的城市为长沙，较2021年人口增加18.13万人，其次是杭州、合肥和西安，较2021年人口增加分别为17.2万人、16.9万人和12.29万人。

二、发展现状：房屋租赁人口数量日益增加，长租公寓市场规模进一步扩大

随着外出务工人数增加，城市房屋租赁人口数量也逐年增加。据统计，2022年中国房屋租赁人口数量为2.4亿人，较上年增长4.35%。预计2023年租赁人口数将增长至2.48亿元。我国住房租赁需求规模仍有增长空间，特别是伴随人口流动性的回升将带来租赁需求的回暖。在资本市场助力下，央国企乃至房企未来或将成为保租房公募REITs的生力军，促进租赁住房拥有自我造血能力。预计2023年我国长租公寓市场将进入“量质齐升”发展阶段。

随着国内整体租房需求持续增长，除开2020年疫情影响，经济景气度低背景下投融资下降明显，加之需求整体下降明显，长租公寓市场规模下降外，2017年我国长租公寓整体规模表现为持续上升态势，整体增速较高，据统计，2021年我国长租公寓市场规模为17948亿元，较上年增长16.39%。由于高昂的置业成本、年轻一代晚婚趋势、城市化率及城市人口（尤其是年轻人流入城市）增加等因素的驱动，2022年中国长租公寓市场的规模将进一步达到17521亿元。

机构化长租公寓通常由专业租赁公寓运营公司提供，又按运营模式及物业来源的不同，分为集中式长租公寓和分散式长租公寓。数据显示，2022年我国机构式长租公寓市场规模为1394亿元，较上年增长5.05%。其中，集中式长租公寓市场规模为511亿元，较上年增长13.81%；分散式长租公寓市场规模为883亿元，较上年增长0.57%。

相关报告：智研咨询发布的《中国长租公寓行业市场运行格局及发展策略分析报告》

三、企业格局：市场容量持续扩大，市场竞争格局持续激烈

随着我国商品房市场格局的稳定，楼市逐渐繁荣，随之而来的便是长租公寓市场的发展空间大大增加。与此同时，家庭数量的降低，加之根据实际需要，越来越多的人选择在城市中租住。进而导致长租公寓市场容量持续扩大，此外，随着市场容量的扩大，入局竞争者越来越多，市场覆盖面也将有明显增加。由于2023年我国经济仍在快速发展，长租公寓行业发展前景明朗，很多公司和企业将加快投资力度进入到市场，令竞争变得更加激烈。同时，资金资源、人才、物业、技术、运营，五大关键因素都是决定长租公寓竞争优劣的要素，竞争将更加激烈。因此，企业应该抓住机遇，发挥市场优势，提升核心竞争力，大力发展长租公寓市场，以抢占市场风口。据统计，2023年长租公寓十大品牌分别为泊寓、冠寓、瓴寓、魔方公寓、有巢、乐乎、窝趣公寓、自如、城家和朗诗寓。

泊寓是万科旗下提供租住空间及一体化社区服务的长租公寓品牌，根据青年客群多样化的生活需求，泊寓推出独立单间、LOFT户型、一房一厅、两房一厅等不同户型。“泊寓”是全国最大的集中式公寓提供商，为新进入城市的青年提供综合租住服务。截至2023年一季度，万科泊寓的运营管理数量在集中式住房租赁企业中规模排名第一。2023年一季度，万科租赁住宅业务整体营收表现较为突出，实现营业收入7.8亿元，同比涨幅超过10.8%，营业收入稳步增长。截至3月底，租赁住宅业务共管理21.7万间长租公寓，同比增长3.33%；累计开业17.05万间，同比增长5.25%，出租率95%。其中，北京成寿寺项目作为全国首个集体土地租赁住房项目开业前七天即满租；深圳云城旗舰店作为行业单店体量最大的门店实现出租率99%。一季度，泊寓在北京、天津、广州、佛山、厦门等城市新增开业3900间。在行业面临整体转型的背景下，泊寓持续发力积极探索多元化业务模式。包括探索集体用地、自持用地租赁住房建设、城中村联营改造运营、政府租赁住房代建代管等业务发展模式。

龙湖冠寓是龙湖集团继地产开发、商业运营、智慧服务之后，面向新世代人群租住生活形态及消费升级需求推出的集中式长租公寓品牌，以核桃、松果、豆豆三大系列产品线切入各细分市场，在发展规模、资产运营及增值服务等方面进行全产业链布局。持续稳健盈利的背后是龙湖集团在战略上笃定长租公寓业务发展，冠寓在产品、运营、服务以及资管能力的不断提升。冠寓的运营数据就是直观的体现，截至2022年末，冠寓累计服务租户近50万，线上终端用户数累计超300万，“冠企荟”合作企业近3万家，“住梦计划”覆盖毕业生15万，已开业6个月及以上房源出租率91.1%，租户满意度达95%。与此同时，越来越多的租客将冠寓作为长期居住的选择，目前，在冠寓租住时间超过3年的租户已覆盖全国30余城的超200家店。2022年冠寓租金收入为24.4亿元，较上年增长9.42%。2022年冠寓已开业11.6万间，整体出租率为88.5%。

四、发展趋势：市场参与主体进一步多元化，免押金逐渐成为市场主流

1、公募REITs向市场化租赁住房打开，保障性和市场化双轮驱动

2022年，已有四只保障性租赁住房公募 REITs获批，因其基础资产质量好、现金分配比例高而备受市场青睐。2022年底，有关部门表示公募REITs将向市场化租赁住房和商业地产开放。未来不但会有更多的保障性租赁住房项目成功发行公募REITs，也会有市场化租赁住房项目登陆公募REITs市场。2023年将成为保障性租赁住房建设和入住的高峰年。在新增的集中式长租房领域中，保障性租赁住房无疑是主要选择；而由于既定的历史因素，在存量和分散式的长租房领域，市场化的租赁住房仍然会占到很大的比重，因此，长租公寓也将呈现出保障性和市场化双轮驱动的格局。

2、租金整体平稳中分化，市场参与主体进一步多元化

在2023年整体经济复苏的背景下，一二线的住房租赁市场将逐渐复苏，三四线的住房租赁市场将受到本地行业、就业、外来人口等因素的影响。在全国范围内，各大主要城市的房租会稳步上升，而在一二三四线不同城市中租金水平也会进一步分化，缺少优质工作岗位和大量外来人口的城市，住房租金将会进一步下降。加之2023年中国经济的恢复向好、中国住房租赁市场的巨大成长潜力、政府优惠政策的叠加和公募REITS的开放，除了国有企业之外，民营企业和外资企业等更加多元化的市场主体将会更积极地参与到长租房行业的发展中，从而推动市场百花齐放。

3、产品与服务显著提升，免押金逐渐成为市场主流

在长租公寓市场逐渐变得明朗的情况下，2023年业主和运营商将更加关注长租公寓的产品与服务。从户型设计、到装修标准、从低碳环保、到智能管理、从配套完善、到出行方便、从社区建设、到租户自治，整个长租公寓市场都将迎来产品和服务显著提升的时代。随着各地政府对租房押金的监管和个人信用体系的健全，长久以来困扰住房租赁市场的押金问题将会得到根本解决。现在越来越多的长租房运营商，会通过对租客的信用积分，来减免或者部分减免租客的押金，这样就可以省去繁琐的手续，减少发生争议和投诉的几率。

以上数据及信息可参考智研咨询（www.chyxx.com）发布的《中国长租公寓行业市场运行格局及发展策略分析报告》。智研咨询是中国领先产业咨询机构，提供深度产业研究报告、商业计划书、可行性研究报告及定制服务等一站式产业咨询服务。您可以关注【智研咨询】公众号，每天及时掌握更多行业动态。