北京市住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知》

    对于购房者而言，房贷利率的些微变化都将牵动其紧张神经。近期，一则“公积金新政”再次刷屏，引发市场关注。

    9月13日晚间，北京市住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知》(以下简称《通知》)，被称为“史上最严公积金贷款政策”。政策变化包括公积金贷款实行“认房又认贷”、贷款额度与缴存年限挂钩、二套房公积金贷款最高额度从80万元下调至60万元、月还款额不超过月收入60%等多个方面。

    《证券日报》记者走访发现，由于新政预留了三天(14日、15日、16日)过渡期，不少购房者在政策实施前加速了网签进程：9月14日当日，北京市住宅签约套数达到2251套，而此前三个月北京市日平均住宅签约套数仅在500套左右;此后两天(周末)的网签量也显著高于此前周末时间的数量。

    公积金新政涉及多项调整

    《证券日报》记者仔细梳理上述《通知》发现，新政对于公积金贷款的调整主要涉及以下多个方面的内容。

    首先，根据通知，借款申请人名下无住房贷款记录且在本市无住房的，按首套房贷款政策办理;凡不属于首套房情形，被核定为是二套房的，按二套房贷款政策办理;被核定为有两套及以上住房的，不予贷款。

    第二，新政实行贷款额度与借款申请人住房公积金的缴存年限挂钩，每缴存一年可贷10万元，最高可贷120万元。如借款申请人为已婚的，核算贷款额度以夫妻双方中缴存年限较长的一方计算。

    第三，新政对最高贷款额度实行差别化。借款申请人户籍均在北京市东城区或西城区的，购买城六区以外的首套住房，最高贷款额度可上浮20万元;朝阳、海淀、丰台、石景山区户籍购买城六区以外的首套住房，最高贷款额度可上浮10万元。其他情况购买首套住房的，最高贷款额度为120万元;二套房最高贷款额度为60万元。

    第四，新政参照现行商贷政策，调整了首付比例。购买经济适用住房的，首付款比例不低于20%;购买共有产权等政策性住房的首套住房，首付款比例不低于30%;购买政策性住房之外的首套普通自住房首付款比例不低于35%，首套非普通自住房的首付款比例不低于40%。购买普通自住房且为二套住房，首付款比例不低于60%;购买非普通自住房且为第二套住房的，首付款比例不低于80%。

    第五是调整了贷款年限。贷款期限从最长可以计算到借款申请人70周岁调整为原则上最高不得超过65周岁。如借款申请人为已婚的，贷款期限以夫妻双方中较长的一方计算。

    第六是调整月还款额。在保证借款申请人基本生活费用的前提下，按等额本息还款法计算的月均还款额不超过借款申请人月收入60%的标准，确定贷款金额和贷款期限。

    同时，新政还调整了担保方式，精简了贷款申请资料，并精简了档案材料。

    政策过渡期网签量猛增

    新政一出，部分即将受到影响的购房者选择了加速网签进程。

    近期正在购房的杜女士告诉《证券日报》记者：“我9月12日刚刚提交资质审核，中介说没意外的话周日前能出网签，现在特别担心排队人多出现意外状况。我是2016年毕业参加工作，若按照新政‘贷款额度与缴存年限挂钩’的规定，公积金贷款额度将从120万元骤降至30万元，不足部分只能将转为商业贷款。”

    北京市朝阳区某大型房产中介的店长告诉《证券日报》记者：“政策一出，购房者就不断打电话问询了解政策细节，我们店好几个经纪人周五晚上接电话咨询一直接到半夜12点以后。”

    事实上，在9月13日公积金新政发布一小时内，该项调整就因全民关注而“上热搜”。有购房者表示，“当晚就联系房产中介准备和提交资料，加速办理网签，希望赶在新政正式实施前办理完毕”。

    根据北京市住建委统计数据，2018年6月份、7月份和8月份的月住宅签约套数分别为15827套、14826套和15036套，平均每日住宅签约套数在500套左右。《证券日报》记者查阅北京市住建委存量房签约统计数据发现，9月14日住宅签约套数达到2251套，为三年以来(自2015年9月份)的第二高点，仅低于2016年9月30日的2927套。同时，9月15日和16日的住宅签约套数也达到为1397套和841套。

    值得一提的是，自2017年3月份楼市调控以后，北京地区房屋成交量持续低迷。2017年4月份以来，单日住宅签约套数超过1000套的仅有5天，依次是2017年4月28日的1094套，2018年5月4日的1062套，2018年6月29日的1034套，2018年9月14日的2251套和2018年9月15日的1397套。

    而9月15日和16日恰逢周末，虽然网签量较9月14日减少，但是较此前的四个周末还是增加了数十倍。8月18日-9月13日的四个周末，网签量分别为：8月18日63套，8月19日66套;8月25日是53套，8月26日56套;9月1日是37套，9月2日是44套;9月8日是62套，9月9日是72套;较早前甚至出现过周末网签量为零的情况。

    购房利息支出“明细账”

    以“每缴存一年可贷10万元，缴存12年可以贷到最高的120万元”为例。如果按照22岁大学本科毕业就职后开始缴存公积金，正常情况下可贷满120万需要缴存11年以上，也就是34岁左右。北京公积金贷款中心给出的政策背景是主要是为了引导市民合理住房消费”

    不过，按照当下北京市场平均购房年龄(28岁)左右计算，新政实施后，28岁购房人的公积金贷款额度将从120万元骤降至50万元，贷款额度不足部分只能转为商业贷款。

    《证券日报》记者做了简单计算，如果购房人28岁购买首套房，公积金已经缴存5年，按照原本的贷款120万元、贷款25年、等额本息还款法计算，每月还款金额为5847.79元，利息总额为554337元;如果申请组合贷款120万元(公积金50万元，商贷70万元)，每月还款金额为6689.33元，利息总额为806799元。也就是说，购房者每月还款金额增加了841.54元，利息总支出增加了252462元。