摘要：我国住房租赁市场在政策引导下自2015年开启了快速发展模式，在“积极培育经营住房租赁的机构、支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租”的政策号召之下，住房租赁企业机构化、规模化发展成为趋势，并在较短时间内实现了住房租赁市场的规模扩充。近年来，受宏观经济运行承压、居民收入预期下行、保租房入市供应等因素影响，国内重点城市住宅平均租金均呈现出较大幅度的下跌，尽管2023年以来经济恢复常态化运行，市场需求持续释放，但我国房屋租赁市场整体增速仍不及预期。

一、定义及分类

住房租赁指由房屋的所有者或经营者将其所有或经营的房屋交给房屋的消费者使用，房屋消费者通过定期交付一定数额的租金，取得房屋的占有和使用权利的行为。按照租赁对象分类，住房租赁可分为住宅租赁、商业租赁和工业租赁；按照租赁方式分类，可分为整租和合租；按照租期分类，可分为长期租赁和短期租赁；按照租金支付周期分类，可分为月租、季租和年租等。

二、行业政策

1、主管部门和监管体制

住房租赁行业没有全国性的统一的行业监管部门，涉及的职能部门主要包括住房与城乡建设部、国土资源部、国家发展与改革委员会等部委。从具体执行角度上，租赁住房行业现行的管理体制主要分为对企业的管理和对项目的 管理两个方面。目前，我国住房租赁行业企业统一由住房和城乡建设部进行管理。针对租赁住房项目，则由各地方政府的发展和改革委员会、住房和城乡建设委员会、国土资源局、规划管理部门、开发办公室等相关职能部门负责对开发项目建设实施行政性审批及管理。

2、行业相关政策

目前我国房地产制度的核心政策是多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房供应体系，其中大力发展住房租赁市场是这一核心政策的重要组成部分。自2015年中央首次提出“以建立购租并举的住房制度为主要方向”以来，鼓励发展住房租赁市场的政策导向在此后 历年中央经济工作会议均被提及。截至目前，已有近40个人口净流入大城市出台了支持保障性租赁住房发展的地方规章 或政策文件。由此可见，从中央到各级地方政府，大力发展租赁住房特别是保障性租赁住房的政策已经确定，为我国住房租赁市场房租奠定了良好的政策基础。

三、发展历程

近年来，受购房成本增加、城市化率上升等因素影响，我国租赁住房市场迅速发展。1978年，中国政府正式启动住房市场化体制改革，市场化住房租赁开始出现；2015年国家首次提出租购并举方针，完善住房租赁体系的建设，行业迎来发展的红利期；2020年“十四五”规划推出一系列政策，加快租购并举等措施，推动租赁住房市场规范健康发展。

四、行业壁垒

1、品牌与信誉壁垒

在住房租赁市场中，品牌与信誉是企业的重要资产。知名品牌和良好信誉能够吸引更多的租客和投资者，提升企业的市场竞争力。然而，品牌与信誉的建立需要长时间的积累和大量的投入，包括优质的房源、完善的服务、高效的运营等。这使得新进入市场的企业难以在短时间内建立起强大的品牌与信誉，形成了品牌与信誉壁垒。

2、资本壁垒

住房租赁行业房行业属于资本密集型行业，具有投资规模大、建设周期长投资回收期长的特点。尤其是长租公寓和规模化运营领域，从房源的获取、装修、运营到后期的维护，都需要大量的资金投入。且一般情况下，租赁住房资产从开始建设到运营稳定成熟期通常需要3-5年。这使得小型企业和个人房东难以进入市场或扩大规模，形成了较高的资本壁垒。此外，随着市场竞争的加剧，企业还需要通过融资、并购等方式来增强自身实力，进一步加剧了资本壁垒。

3、技术与运营壁垒

随着科技的不断发展，住房租赁行业也在加速数字化转型。大数据、人工智能、物联网等技术的应用，使得企业在房源管理、租客服务、运营效率等方面得到了显著提升。然而，这些技术的应用需要企业具备相应的技术实力和运营经验，对于新进入市场的企业来说，技术和运营经验的缺乏或将成为限制其业务发展壮大的重大障碍，对其公司市场竞争力提升极为不利。

五、产业链

1、行业产业链分析

住房租赁产业链上游主要涉及房地产开发商、装修公司、家电、物业管理等，主要负责提供租赁房源、家用设备以及房屋维修保养，确保房屋的安全和舒适。中游为住房租赁服务。目前，我国房屋租赁市场主要被大型房地产企业以及中介服务机构占据。其中，大型房地产企业承包地产开发和房源销售等业务，其依托自身业务优势向下拓展，布局房屋租赁事业，迅速抢占市场；而房屋租赁中介机构主要面向个人房东，通过收集房源信息、发布租赁广告、提供带看服务等方式，帮助房东和租客实现对接，从而在房屋租赁市场占据重要地位。产业链下游主要包括个人租客、企业租客以及机构租客。

住房租赁行业产业链

房地产开发

碧桂园控股有限公司

万科企业股份有限公司

保利发展控股集团股份有限公司

恒大地产集团有限公司

华润置地有限公司

龙湖集团控股有限公司

招商局蛇口工业区控股股份有限公司

新城控股集团股份有限公司

房屋装修

北京今朝装饰设计有限公司

北京业之峰诺华装饰股份有限公司

龙发建筑装饰工程有限公司

生活家家居装饰有限公司

东易日盛家居装饰集团

家电

美的集团股份有限公司

海尔智家股份有限公司

珠海格力电器股份有限公司

TCL科技集团股份有限公司

创维集团有限公司

九阳股份有限公司

浙江苏泊尔股份有限公司

物业管理

南都物业服务股份有限公司

恒大地产集团金碧物业有限公司

保利物业服务股份有限公司

中海物业管理有限公司

新大正物业集团股份有限公司

杭州宋都物业经营管理有限公司

上游

深圳市人才安居集团有限公司

重庆市地产集团有限公司

北京保障房中心有限公司

厦门安居集团有限公司

中游

个人租客

企业租客

机构租客

下游

2、行业领先企业分析

（1）华润置地有限公司

华润置地有限公司是财富世界500强企业华润集团旗下负责城市建设与运营的战略业务单元，股票简称“华润置地”，是中国内地最具实力的城市综合投资开发运营商之一，业务包括住宅开发、商业地产、产业地产、康养地产、文化体育和教育地产、物业服务、产业基金、长租公寓、代建代运营、城市更新、其他新产品服务等。华润有巢‌是华润置地旗下的长租公寓品牌，致力于提供租赁住房解决方案，特别是在保障性租赁住房领域，于2022年11月发行“华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金”（简称“华润有巢”）。2023年华润有巢REIT收入及净利润分别为7841.07万元、485.97万元；2024年上半年，该基金收入及净利润分别为3931.43万元、417.1万元，同比变化率分别为1.53%、97.3%。

（2）厦门安居集团有限公司

厦门安居集团有限公司，原为厦门保障性安居工程建设投资有限公司，系于2013年6月经厦门市人民政府批准设立的市属国有独资有限责任公司。作为厦门市专营保障性住房及公共租赁住房相关业务的公益性企业，主要从事保障性住房及公共租赁住房的融资、建设和运营管理工作。公司于2022年8月在上海证券交易所发行上市了“中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金” （简称“厦门安居”）。2023年厦门安居REIT收入及净利润分别为7687.1万元、2548.26万元；2024年上半年，该基金收入及净利润分别为3919.01万元、1398.14万元，同比变化率分别为2.75%、4.5%。

六、行业现状

我国住房租赁市场在政策引导下自2015年开启了快速发展模式，在“积极培育经营住房租赁的机构、支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租”的政策号召之下，住房租赁企业机构化、规模化发展成为趋势，并在较短时间内实现了住房租赁市场的规模扩充。近年来，受宏观经济运行承压、居民收入预期下行、保租房入市供应等因素影响，国内重点城市住宅平均租金均呈现出较大幅度的下跌，尽管2023年以来经济恢复常态化运行，市场需求持续释放，但我国房屋租赁市场整体增速仍不及预期。数据显示，2023年我国住房租赁市场规模增长至3万亿元，较2016年复合增长4.6%。

七、发展因素

1、有利因素

（1）人口流动性增强

“七普”调查结果显示，过去十年，人口加速向大城市集聚。截至2023年底，北京、上海、广州、深圳、成都和重庆等六个城市的常住人口均超过千万。超大城市的人口增长主要来自于外来人口的导入。例如，深圳和广州的外来人口与城市总人口的比例分别为69%和50%，上海和北京的外来人口占比也达到42%和39%。在外来常住人口成为城市“新市民”的同时，也为当地城市发展提供了生产力和消费力，同时增加了城市的住房需求。

（2）购房门槛日益提高

大城市的房价居高不下，使大城市的新市民、青年人等群体面临住房困难。数据显示，上海、深圳两座城市房价收入比高于30，杭州、北京的房价收入比超过20，苏州、成都、南京、东莞、广州、西安、郑州等城市房价收入比也已超过15，普遍高于国际主流城市10-15左右的区间水平。高房价将势必推动一线城市居民的租赁住房需求。此外，近年来中国一、二线城市限购限贷政策不断收紧，一线城市多有社保缴纳年限要求，且贷款首付比例提高，严苛的限购限贷政策促使大量未满足购房条件的潜在购房者不得不转向租赁市场以解决住房需求。

（3）政策加持行业发展

住房问题是重大民生问题，安居才能乐业。为更好应对住房供需的结构性矛盾，中央政府提出了“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”。从“房住不炒”的定位到“住房长效机制”的确立，再到“租购并举”的提出，明确了住房“回归居住属性”的改革导向，为未来住房发展定下总基调。

近年来，国家积极鼓励包括长租公寓在内的住房租赁市场的发展，出台了一系列支持性政策，包括土地供给、税收优惠和金融支持等，同时也加强了市场规范和管理。如在“十四五”的开局之年2021年，国内租赁住房市场迎来了新的政策加持，包括对租赁企业向个人出租住房减征增值税及房产税，将保障性租赁住房纳入基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点行业，银保监会宣布将指导银行保险机构加大对保障性租赁住房支持等等。

2、不利因素

（1）受政策性因素影响较大

目前租赁住房用地出让多采取定向出让的方式，是否能拿到相应土地，受政策性因素影响较大。此外，近年来国家在租赁住房建设、土地管理、财政税收等方面政策频出，这些宏观调控政策对于业务单一、过于依赖地方政策优势的企业是巨大的挑战，而对于收入来源多元化和资本实力雄厚的企业而言则是加快发展的机遇。

（2）市场参与者行为不规范

住房租赁市场上，部分房东和中介机构存在不规范经营行为，如虚假宣传、隐瞒房屋真实情况、不遵循交易规范流程、不使用租赁合同示范文本等。这些行为不仅损害了租客的合法权益，也破坏了市场的公平竞争环境。此外，一些中介公司还存在骗取中介费、挪用租金侵占押金等问题，进一步加剧了市场的不规范性和风险性。

（3）法律法规不健全

目前，我国住房租赁市场的法律法规体系尚不完善，与西方发达国家相比，缺乏专门的住房租赁立法。相关法律法规散见于《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国合同法》等文件中，对租金调整、租期、居住条件及租客权益保护等方面的规定不够具体和全面。这导致在实际操作中，容易出现法律空白和争议，增加了租赁市场的复杂性和不确定性，不利于保护承租人和出租人的合法权益。

八、竞争格局

租赁住房行业与区域人口流动性、房价等因素密切相关，对于人口持续流入的大城市，尤其是像上海的一线城市，其流动性增强、晚婚晚育及家庭小型化等趋势，继续支持长租公寓需求，周期性特征并不明显。同时，由于租赁住房行业具有不可移动的典型特征，因而行业具有较强的区域性特性，目前集中式租赁住房用地多供应至国企或具有政府职能的平台公司，如华润置地有限公司、深圳市人才安居集团有限公司、重庆市地产集团有限公司、北京保障房中心有限公司、厦门安居集团有限公司、西安市安居建设管理集团有限公司等等。

九、发展趋势

1、保障性租赁住房加速发展

随着“租购并举”住房制度的深入实施，保障性租赁住房将成为未来住房租赁市场的重要组成部分。政府将加大土地供应和财政投入，支持保障性租赁住房的建设和运营。这些房源将主要面向新市民、青年人等群体，提供租金相对较低、居住条件良好的住房选择。同时，政府还将加强对保障性租赁住房的监管，确保其符合相关标准和要求。未来，随着保障性租赁住房的加速发展，市场租金水平有望得到稳定，租客的居住权益将得到更好保障。

2、REITs在住房租赁市场中加快应用

REITs（房地产投资信托基金）作为一种创新的金融工具，将在住房租赁市场中发挥越来越重要的作用。通过REITs，住房租赁企业可以将持有的租赁住房资产证券化，吸引更多投资者参与。这不仅可以为企业提供稳定的资金来源，降低融资成本，还可以帮助投资者实现资产的多元化配置和风险管理。未来，随着REITs市场的不断发展和完善，将有更多优质的住房租赁项目通过REITs实现资本化运作。这将进一步推动住房租赁市场的规范化和专业化发展，提升市场的整体运作效率。

3、数字化与智能化管理成为行业升级重要方向

在数字化和智能化的浪潮下，住房租赁行业也将迎来深刻的变革。通过运用大数据、人工智能、物联网等先进技术，企业可以实现房源信息的精准匹配、租赁流程的线上化以及运营管理的智能化。例如，企业可以利用大数据分析租客需求和行为习惯，为租客提供更加个性化的服务；通过智能门锁、智能电表等设备实现远程监控和自动化管理；利用AI客服系统提升客户服务效率和质量等。这些数字化和智能化的管理工具将大大提升住房租赁企业的运营效率和服务水平，为租客带来更加便捷、舒适的居住体验。