保利地产：盈利高增超预期 物业成功赴港上市

    2019 年全年盈利高增超预期。公司是家典型高质量周转房企，具备持续稳定的内生性现金流创造能力，且 a. 未售货值优质周转也在提速，b. 作为央企地产龙头融资优势相对显著，c. 物业于19 年12 月成功赴港上市；目前市值较NAV 折价约20%，20 年PE 仅5.9 倍。

    全年盈利高增超预期。根据业绩快报，公司2019 年全年营收/营业利润/归母净利分别为2355 亿/503 亿/266 亿，同比分别增长21%/41%/41%。具体来看，结算收入增长相对平稳，符合预期；结算毛利率预计较18 年出现了较明显提升（19 年前三季度毛利率较18 全年提高3.2PCT 至35.9%），从而推升营业利润增速至41%，归母净利增速持平于41%左右。 另外，19 年销售额4618 亿元，同比+14%，考虑到销售权益比（克而瑞口径）较18 年略有下降的影响，19 年并表销售回款或仅个位数增长，依此推算出19 年底预收款约3500 亿元，对19 年全年收入覆盖倍数达1.5 倍，保障2020年收入维持稳健增长，但毛利率或有所回落，对应盈利增速或低于收入增速。

    销售平稳增长，拿地力度适当收敛且成本仍可控。公司2019 年全口径销售面积/金额分别为3123 万平/4618 亿元，同比分别增长13%/ 14%，销售平稳增长但略低于年初预期；19 全年新增全口径计容建面2680 万平米，对应拿地总价1555 亿元，全口径“拿地额/销售额”较18 年全年下降11 PCT 至34%，即使考虑拿地权益比提升7PCT 至70%的影响后，对应权益“拿地额/销售额”也是有一定下滑，反应公司在连续几年积极拿地扩张后适当收敛；19 年新增项目楼面均价0.58 万元/平米（18 年全年为0.62 万元/平米），“地价/售价”录得39%，略低于18 年水平，成本仍可控，也即拿地力度顺势收敛且成本仍可控。整体而言，公司未售货量充裕且聚焦一二线和热点三四线，截至12月末公司全口径未售计容约0.8 亿平米，对应未售货值近1.2 万亿量级，按最近12 个月滚动销售测算可供销售约2.6 年。