“房屋养老金”新规：物业专项维修资金应该如何用？

    物业专项维修资金被称作“房屋养老金”，市政府日前印发《深圳市物业专项维修资金管理规定》(以下称《管理规定》)，明确9种情形可申请应急使用物业专项维修资金。新规自2020年11月1日起施行。

    据了解，《深圳市物业专项维修资金管理规定》2010年9月10日发布施行，部分规定内容已无法适应维修资金当前管理的现实需要。此次新规施行后，《深圳市物业专项维修资金管理规定》(深府〔2010〕121号)、《深圳市住房和建设局关于进一步优化维修资金使用流程有关事项(试行)的通知》(深建规〔2019〕3号)同时废止。

    《管理规定》明确维修资金的使用分为专项使用、日常使用和应急使用3种情形。

    一、　专项使用适用于共有物业大、中修和专项更新、改造等项目，由业主大会决定实施。《管理规定》进一步优化细化了专项使用申请流程，并降低了首期款项的最大比例，首期款项不得超过项目经费预算款项的60%，以防止实践中因首期款比例过高导致出现“烂尾”工程。

    二、日常使用适用于共有物业日常小额维修项目，由业主大会决定、业主委员会具体组织实施。

    三、应急使用适用于紧急情形下的应急处置和维修项目，由物业服务企业依法组织实施，《管理规定》针对应急维修费用在10万元以上的情况，设置分首尾两期划拨，以增强维修资金安全性，减少应急使用被滥用的可能性。

    其中，《管理规定》明确，物业管理区域出现下列情形，须立即消除安全隐患的，物业服务企业可以申请应急使用物业专项维修资金：物业的天台、外墙等共用部位发生严重渗漏的；电梯发生冲顶、蹲底(坠落)及其他故障，可能危及人身安全的；消防设施设备出现功能故障，存在重大安全隐患的；楼体等共用部位墙面饰面有脱落危险，玻璃幕墙炸裂，地面塌陷等危及公共安全的；共用部位的楼地板、扶梯踏板、阳台、晒台、扶梯等存在脱落危险，危及人身安全的；未向供水部门办理产权移交手续的供水主管道、进水管、水泵泵体、泵电机等用水设施设备发生故障，导致供水中断的；未向供电部门办理产权移交手续的高压柜、环网柜、变压器、线路等供电设施设备发生故障，存在用电安全隐患的；未向供水部门办理产权移交手续的专用排水设施因坍塌、堵塞等造成功能障碍，危及公共安全的；其他共用部位及共用设施设备出现安全隐患，危及公共安全的。

    维修资金属于业主共有，涉及千家万户。为加强维修资金的监督和管理，《管理规定》专设监管一章，规定维修资金增值运作和相关禁止性要求，除银行储蓄或者依法购买国债外，维修资金不得用于其他投资，不得借贷给他人或者为他人提供担保，保障资金安全和保值增值管理。

    《管理规定》明确，任何单位和个人不得侵占、挪用物业专项维修资金。