截止2019年5月中国需改造的老旧小区约16万个，存量改造空间超万亿[图]

旧改文争 2019-09-20 05:07 来源：智研咨询

一、“旧改”现状

“旧改”，即一般所说的旧城区改造，与“棚改”（即棚户区改造）相对应。6月国常会明确要推进城镇老旧小区改造，并对城镇老旧小区改造安排中央补助资全，鼓励金融机构和地方积极探索，以可持续方式加大金融对老旧小区改造的支持；后国新办政策吹风会将城镇旧改上升到国家层面。此外，各地政府以及银行也出台了一系列政策来支持中央“旧改”的推进。

19年以来中央有关老旧小区改造相关政策及事件汇总

时间	部门	事件/文件	主要内容
2019-03	国务院	《政府工作报告》	城镇老旧小区量大面广，要大力进行改造提升，更新水电路气等配套设施，支持加装电梯，健全便民市场、便利店、步行街、停车场、无障碍通道等生活服务设施。
2019-04	住建部、发改委、财政部	《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》	中央预算内支持的配套基础设施包括小区内道路、供排水、供电、供气供暖、绿化、照明、围墙等基础设施，小区内配套养老抚幼、无障碍、便民等服务设施，与小区直接相关的城市、县城(城关镇)道路和公共交通通信、供电、供排水、供气、供热、停车库(场)等城镇基础设施项目。老旧小区改造配套基础设施建设中央预算内投资不支持主体改造，不得用于主干道、主管网、综合管廊、广场、城市公园等与老旧小区改造不直接相关的城镇基础设施项目。
2019-06	国务院	国务院常务会议	会议明确，要推进城镇老旧小区改造，顺应群众期盼改善居住条件。加快改造城镇老旧小区，群众愿望强烈，是重大民生工程和发展工程。据各地初步摸查，目前全国需改造的战镇老旧小区涉及居民上亿人，量大面广，情况各异，任务繁重;要重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施，有条件的可加装电梯，配建停车设施。同时，还要促进住户户内改造并带动消费。对于老旧小区改造工作面临的资金问题，今年将对城镇老旧小区改造安排中央补助资全：鼓励金融机构和地方积极探索，以可持续方式加大金融对老旧小区改造的支持。
2019-07	国务院	国新办政策吹风会	城镇旧改上升到国家展面，既保民生又稳投资同时拉内需;改造内容分为基本、提升和完善公共服务三类，先从保基本开始。
2019-07	中央政治局	中央政治局会会议	稳定制造业投资，实施城镇老旧小区改造、城市停车场、城乡冷链物流设施短板工程，加快推进信息网络等新型基础设施建设。
2019-07	中国城市科学研究会	《城市旧居住区综合改造技术标准》	标准提出了旧居住区综合改造应遵守的基本准则和应进行的改造项目及技术标准。具体内容涵盖室外环境、道路与停车、配套设施、房屋、建筑结构、建筑设备6大类20项改造内容，并以“优选项目+拓展项目”的菜单式选择模式，分类引导规范各类改造内容。
2019-07	农业银行	《关于加快对城镇老旧小区改造项目进行业务营销的通知》	根据《通知》内容，农业银行将做好分层营销，由总行牵头营销组织工作，主动对接住建部、发改委、财政部等国家部委，关注国家政策，研究整体金融支持策略，出台城镇老旧小区改造贷款专项产品办法。要将加强联动营销，成立营销团队，探索在贷款、产业基金、专项债投资、债券承销及投资、租赁融资等对公业务，以及个人贷款、银行卡、掌银、存款、理财产品等个人业务方面为老旧小区改造及社区居民提供全方位金融服务。

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相关报告：智研咨询发布的《2019-2025年中国旧小区改造行业市场深度监测及投资机会研究报告》

2019年全国棚改计划新开工289万套，仅为2018年实际完成量的46%。在2019年棚改规模减半，并且货币化安置比例大幅下降，回归安置房安置的主流的情况下，高层会议提出“加快改造城镇老旧小区”，“旧改”有望逐渐接棒“棚改”。

历年棚改计划量与实际执行量

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多地试点开展旧改，存量改造空间超万亿。目前全国基础设施老化、环境较差的老旧小区数量占比60%以上。根据国常会要求，预计到2020年底所有试点城市的老旧小区改造工作将基本完成。目前全国需改造的老旧小区约16万个，涉及建筑面积约40亿平方米。

中央针对老旧小区改造项目的三类改造内容

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2017年，我国各地开始进行老小区整治改造项目，在15个城市（广州、韶关、柳州、秦皇岛、张家口、许昌、厦门、宜昌、长沙、淄博、呼和浩特、沈阳、鞍山、攀枝花、宁波）开展老旧小区改造试点，项目的目的是为全国老旧小区改造提供可复制、可推广的经验。2018年老旧小区改造规划相继进入了实施阶段，城市更新已经代替棚改成为带动国内经济内需的新增长点。

全国15个老旧小区改造试点

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二、“旧改”相关三大行业发展趋势

1.设计行业：根据实际情况，一般房建项目设计费一般为2%，根据统计，部分旧改项目一般比传统项目设计费比例更高，主要是发达省份及旧改重点推进的地区，其旧改项目设计费比例在4%以上。

2.施工行业：对于施工而言，因为旧改单体项目体量相对较小，项目金额基本都是在1亿元以下，且项目分布比较分散，建筑央企进行承接该类施工项目的经济意义不大。其盈利模式和地方小型施工企业的经营模式更加贴合。

3.装修行业：在老旧小区进行改造之后，预计会有部分住户进行住房装修，根据住建部，全国旧改共约4200万户居民，如果按照20%比例估算住户同时进行二次装修，则进行二次装修的住户约840万户，但大部分旧改带来的装修相比于传统新房装修造价会相对较低，部分人群可能会采取较大面积和幅度的二次装修，传统新房装修价格一般在10-15万之间，预计旧改每户装修价格约在5万元左右，则可能带来的装修市场规模在约4200亿元。

本文采编：CY353

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