10月21日，国家统计局发布了2019年9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，济南、青岛、烟台、济宁纳入统计。
2019年9月份70个大中城市二手房住宅销售价格指数情况
城市 | 环比 | 同比 | 定基 | 城市 | 环比 | 同比 | 定基 |
上月=100 | 上年同月=100 | 2015年=100 | 上月=100 | 上年同月=100 | 2015年=100 | ||
北京 | 99.5 | 98.8 | 145.2 | 唐山 | 102.6 | 114 | 126.4 |
天津 | 99.9 | 100.5 | 135.8 | 秦皇岛 | 100.6 | 110.5 | 129.4 |
石家庄 | 99.5 | 101.5 | 127.2 | 包头 | 100.3 | 106.8 | 113 |
太原 | 100.6 | 106.5 | 130.9 | 丹东 | 100.8 | 107.8 | 114.5 |
呼和浩特 | 100.7 | 117.7 | 132.7 | 锦州 | 101 | 105.9 | 103.1 |
沈阳 | 100.8 | 109.4 | 126.6 | 吉林 | 101.3 | 107.4 | 120.1 |
大连 | 100.1 | 106.4 | 121.6 | 牡丹江 | 99.4 | 101.6 | 109.7 |
长春 | 100.9 | 108.7 | 124.1 | 无锡 | 101.2 | 106.3 | 145.7 |
哈 尔滨 | 101.5 | 108.9 | 129.6 | 扬州 | 100.3 | 105.9 | 127.7 |
上海 | 100.6 | 101 | 139.8 | 徐州 | 100.9 | 106 | 126 |
南京 | 101.6 | 105.1 | 145.2 | 温州 | 100.7 | 102.5 | 116 |
杭州 | 99.8 | 102.1 | 144.6 | 金华 | 99.6 | 101.5 | 121.5 |
宁波 | 100.8 | 105.7 | 132.2 | 蚌埠 | 100.3 | 105.8 | 125.1 |
合肥 | 100.1 | 103.5 | 160.9 | 安庆 | 99.6 | 99 | 118.5 |
福州 | 100 | 99.9 | 125.9 | 泉州 | 99.8 | 100.7 | 116 |
厦门 | 99.9 | 103.6 | 141.7 | 九江 | 101 | 106.5 | 127.5 |
南昌 | 100.2 | 104.1 | 132.5 | 赣州 | 100.5 | 105.3 | 127.2 |
济南 | 99.7 | 101.1 | 131.2 | 烟台 | 100.2 | 108.6 | 128.7 |
青岛 | 99.3 | 97.5 | 128.7 | 济宁 | 101 | 111.1 | 135.2 |
郑州 | 99.6 | 97.7 | 130.2 | 洛阳 | 102 | 110.4 | 125.5 |
武汉 | 99.2 | 101.4 | 145.8 | 平顶山 | 100.9 | 106.6 | 119.5 |
长沙 | 99.7 | 99.9 | 134.9 | 宜昌 | 99.6 | 98.8 | 119.9 |
广州 | 99.7 | 97.6 | 147.7 | 襄阳 | 100.1 | 108.1 | 122.6 |
深圳 | 101.3 | 103 | 157.2 | 岳阳 | 99.7 | 100 | 114.3 |
南宁 | 100.7 | 112.6 | 135.5 | 常德 | 99.7 | 100.3 | 114.3 |
海口 | 99.3 | 98.6 | 113.9 | 惠州 | 100.1 | 103.9 | 133.9 |
重庆 | 99.4 | 103.1 | 128.3 | 湛江 | 99.5 | 98.6 | 112.1 |
成都 | 99.6 | 102.2 | 117.7 | 韶关 | 99.4 | 104 | 117.7 |
贵阳 | 99.4 | 102.5 | 121 | 桂林 | 100.6 | 106.7 | 111.4 |
昆明 | 100.8 | 108.9 | 132.4 | 北海 | 99.3 | 103.7 | 123.9 |
西安 | 99.4 | 104.4 | 123.8 | 三亚 | 99.5 | 102.4 | 121 |
兰州 | 100.6 | 109 | 122 | 泸州 | 100.7 | 101.2 | 119.8 |
西宁 | 101.1 | 113.3 | 120.9 | 南充 | 100.2 | 101 | 121.6 |
银川 | 100.7 | 106.6 | 112 | 遵义 | 99.4 | 101.1 | 115.7 |
乌鲁木齐 | 100 | 104.3 | 124.9 | 大理 | 101 | 116.4 | 128.1 |
数据来源：公开资料整理
总体看，9月份商品住宅销售价格涨幅基本稳定。
但青岛作为山东最好的城市，二手住宅9月份销售价格环比下跌0.7%，同比下跌2.5%。
去年今年房价已经跌了20%。
于是很多人喊出，青岛的房价将重回2016年底。
我们回顾一下青岛的房价，2011-2016年9月房价稳定在1.25万左右。2016年9月-2018年8月直接暴涨至2.1万每平，上涨了约50%，这一年有人哭泣有人暗爽。
2018年8月至今房价一路下跌，现在1.7万每平了。
跌回2016年，也就是13500元左右，这意味着目前青岛的房价至少要下降26%左右。
去年樱桃去考察青岛的时候就已经说过了，越偏远的地段，只要等房价翻倍之后，一旦没有了套利空间，市场必然进入下滑阶段，特别在同一个城市内，开始出现内部分化。
所以青岛部分郊区是有可能会降落到2016年的水平的。
2018年年底，房价在全国楼市调控寒冬中好不容易放缓脚步，这时候有一个城市却悄悄放开了限售，此径一度引发媒体热议，称其为打响楼市调控放松第一枪的叛逆者，它就是山东菏泽。
此后山东三四线城市越来越被人们所熟知，这些城市的房价表现一点也不比一二线差，尤其是名不见经传的泰安、威海、日照成为了中国首批房价涨过万元的三四线城市。
截至目前，山东16地市房价均价突破一万的城市共有5个，青岛、济南、泰安、威海、日照，另外烟台均价9855元/㎡紧随其后，像聊城、德州在8000-9000区间，淄博、临沂则更高一些在90000-10000区间。
山东城市房价排名
数据来源：公开资料整理
很多人会奇怪，为什么日照房价会怎么高？这里的日照可以换成泰安、临沂、淄博，甚至是这些地市级下面的小县城。
就拿日照来说。
在2018年在山东省GDP排行榜上，日照以2202.17亿的经济，排名倒数第二。
2019年1月份，济南又把经济倒数第一的莱芜合并掉，以至于日照的经济沦为山东倒数第一，落得和枣庄比拼上下的尴尬局面。
在很多山东人眼里，日照经济并不发达（这里没有地域攻击的意思），除了经济和工资省内倒数，让人印象深刻的是收费的海滩、钢铁厂，其他大型企业并不太多。
然而就房价却惊人的突破一万均价。
数据显示，2019年10月，日照最新房价均价为10148元/平米，最重要的是在日照256个小区的挂牌均价中，最高的竟然已经达到了21137元/㎡。整体房价排名可以算得上山东第五（青岛、济南、烟台、威海）了。
数据来源：公开资料整理
经济倒数第一，房价却高居省内第五。这是很多人都想不通的。所以最近很多日照的刚需购房者都很愤慨。
那么是什么托起山东三四线城市的房价呢？
有人说是因为经济。然而事实上，这两年山东经济的发展并不顺畅，且因为产业结构偏于低端工业化，人均收入没有得到有效提升，不足为证。
还有人说是因为人口，山东人口接近一个亿，住房需求量巨大。但数据显示，2018年在全国人口净流出量排行上，山东位列第二，山东这些年对外地人口的吸引力在逐年下降。
不是经济也不是人口，那么山东三四线这波大牛市到底源于何处？
答案很简单，就是耳熟能详的货币化棚改！
山东棚改趋势
数据来源：公开资料整理
货币化棚改是催升三四线房价的一剂猛药，山东表现得最为极致。
从2015年到2018年，山东棚改规模一直都是高速猛增，而且一直稳居全国第一，更有菏泽这样的棚改大户全国闻名。
大规模的棚改，以及对货币化安置的鼓励导向（如之前货币化安置还有奖励），催生了一大片拆迁户。
昨日还穷的叮当响，今日便手握重金。手里拿着这么多钱干什么用？
一看楼市这么红火，自己还没地方住，就只能填补积蓄再买住房，以此，一波接一波棚改促发的购房需求带动山东房地产市场一路飘红，销售规模从2016年就突破1亿平米，2018年更是高达13454.7万平米。
山东三四线棚改规模之巨，时间之长，在中国历史上都是绝无仅有的存在。
如果棚改货币化政策是山东三四线城市房价上涨的主动力，那么，何时买房的判断标准就相对很容易了，只需关注棚改政策的方向即可。
山东棚改趋势
数据来源：公开资料整理
2018年高达84.3万套，而今年竟然是21万套！下调力度不仅是腰斩，简直是冰刹。
山东三四线城市棚改已经接近尾声，所以山东三四线城市的购房者不必着急上车，等房价回落，房贷利率下调后再做打算。
如今山东的标杆城市青岛已经带头下跌了，未来两年后，山东三四线城市会重复青岛的故事，下跌不可避免。
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