养老产业现状研究专题(六)机构养老&养老地产之总览篇：相辅相成 优化“专业支撑”作用

平安观点：

养老设施建设是养老房地产业的重要部分，上游与养老产业金融相关、下游与机构养老照护服务有机结合、密不可分。因此，本文重点聚焦于与养老设施建设密切相关的机构养老照护服务和养老社区的相关研究。

机构养老照护服务稳步推进，多元供给体系不断完善。本文梳理了我国机构养老政策的演变，从“十五”期间的社会福利机构建设，到“十四五”期间强调养老事业与产业协同发展，构建居家社区机构相协调、医养康养相结合的养老服务体系，政策支持机构养老从公办公营到多元方式发展。

从机构养老照护服务发展现状来看，数据显示，我国养老机构数量和床位持续增长，但床位利用率整体有所下降，反映出尽管机构养老不断发展但社区养老服务发展速度更快。不同类型养老机构在服务体系中各有定位，主要指标差距较大，但均充分发挥了在养老服务体系中的独特作用。其中，社会福利院和农村特困人员救助供养机构属于兜底保障型养老机构，主要面向失能和特困人群；其他各类养老机构包括普惠支持型和完全市场型养老机构两类，收取一定费用，以自费人员为主、自理能力较均衡。

养老地产参与者多元，运营和盈利模式多样。

1）四类社会资本参与者各有所长，险企更具综合优势。养老地产参与者呈现多元化特征，包括政府和房地产公司、保险公司、专业养老服务运营公司等多元社会资本。其中，保险公司凭借资金、客户和资源优势，成为养老社区投资的主力，通过“保险产品+养老社区”模式，实现产业链闭环。

房地产公司则在养老设施开发上具有土地和经验优势。养老服务运营公司则专注于服务供给和运营管理。

2）运营模式以重资产为主，轻资产为辅。养老机构运营模式主要分为重资产、轻资产和轻重结合三类。重资产模式适合资金实力雄厚的参与者，如险企和房企，通过独立开发或合作开发实现长期稳定收益。轻资产模式则通过租赁物业或委托管理等方式，降低资金压力，适合中小险企和养老服务运营公司。轻重结合模式则兼顾两者优势，易于扩大服务覆盖面。

3）盈利模式围绕租售展开，以对外出租为主。养老机构主要通过直接销售、对外出租或租售结合三种实现盈利。直接销售模式能够快速回笼资金，但难以保证长期服务品质，早期地产公司大多采用这种模式；对外出租模式则通过长期稳定的租金和服务费获取收益，如“泰康之家”等险企CCRC养老社区；租售结合模式则兼具两者优势，如万科随园嘉树项目。

风险提示：1）人口老龄化加速发展，居民养老财富积累缓慢。2）居民养老资产储备不足、养老消费支出有限，影响养老服务需求和养老用品购买需求释放和产业发展速度3）政策落地不及预期、养老实体产业发展缓慢，养老产业投资回报率不及预期。

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转自平安证券股份有限公司 研究员：王维逸/李冰婷/韦霁雯