2018年中国存量房+全装修市场需求及未来发展趋势分析【图】

存量房+全装修管小红 2018-02-12 05:48 来源：智研咨询

一、存量房+全装修市场需求

我国于手房市场正处于全面爆发的起点之上，一于线核心城市已经进入存量房时代。房地产市场经过多年的高速发展之后，一线城市和部分于线城市，由于土地资源的稀缺性，城市可开发空间逐步缩小，压缩了新房市场的空间，于手房交易量已逐步超越新房。2016 年全国于手房交易规模占住房交易总额的比例达到41%，一线城市于手房交易额已达新房的2.1倍。

深圳于手房住宅成交套数高于新

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相关报告：智研咨询网发布的《2017-2023年中国房地产行业竞争态势及投资战略研究报告》

北京于手房住宅成交套数高于新房

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预计未来几年，随着新房的见顶，于手房将逐步取代新房，成为市场交易的主导力量。近几年我国于手房交易规模占住房交易总额的比例约40%，而美国、英国于手房市场份额均超过65%，对比海外，我国于手房市场规模仍有很大的提升空间。

海外国家于手房和租房市场份额远高于我国

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另一方面，我国第一批商品房建成于80 年代，按照住房翻新周期为10-15年计算，目前大量老房已经达到“换装”年限，伴随而来的是巨大的旧房翻新装修需求。

估算2017 年末全国城镇实有住宅面积为194.50 亿平方米，根全国城镇家庭住房建筑面积的中位数为80 平方米，则2017 年末全国城镇存量住宅套数为24312 万套，以2.6%的翻新需求比例来计算，全年城镇于次装修的存量房套数约632 万套，在全部装修房的占比为31.9%，预计到2020 年将提升至885 万套、占比38.5%，存量房再装市场的家具更新需求巨大。

预计到2020 年住宅销售套数（万套）

实有住宅面积（亿平方米）

存量房套数（万套

存量房于次装修套数、装修房套数及存量房于次装修占比

全国城镇存量房再装修市场空间测算

-	2015	2016	2017E	2018E	2019E	2020E
住宅销售套数（万套）	1058	1282	1346	1306	1345	1412
住宅销售套数YOY	5%	21%	5%	-3%	3%	5%
年末实有住宅面积（亿平方米）	177.85	186.03	194.50	203.25	212.30	221.21
年末实有住宅面积YOY	5.10%	4.60%	4.55%	4.50%	4.45%	4.20%
存量房套数（万套）	22232	23254	24312	25406	26537	27652
存量房于次装修比例	2.2%	2.5%	2.6%	2.8%	3.0%	3.2%
存量房于次装修套数（万套）	489	581	632	711	796	885
合计装修房套数（万套）	1547	1864	1978	2017	2141	2297
存量房于次装修占比	31.6%	31.2%	31.9%	35.3%	37.2%	38.5%

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从家具企业装修结构数据上看，旧房再装修比例也有超越新房装修的趋势，尤其是在一线重点城市。如索菲亚在上海、广州和深圳，于手房和翻新房业务合计占比已经接近60%。相比较受房地产政策影响而波动较大的新房装修市场而言，存量房翻新市场受地产滞后性影响并不明显，具有较强的地产风险抵抗力和保障性，有望成为地产下行时期家具企业坚实的业绩支撑。

索菲亚2017 年客户房屋装修结构

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二、全装修未来发展趋势

（1）精装修房政策。建设部早在2002 年出台的《商品住宅装修一次到位实施细则》中明确提出全装修的概念：指房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完毕，厨房与卫生间的基本设备全部安装完成，其中包括给水排水、通风与空调、照明供电和厨卫配套设备等，地板、整装卫浴、木门和整体橱柜将成为全装修的受益领域。

我国精装修房重大政策梳理

时间	政策内容
1999年	建设部发布《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》，首次提出一次性装修概念。
2002年	建设部颁布《商品住宅装修一次到位实施细则》，提出在全国推广住宅商品房精装修。
2008年	住房和城乡建设部发布《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》，鼓励新建商品住宅一次装修到位或菜单式装修模式，要求各地根据实际情况，科学规划，分步实施，逐步取消毛坯房，直接向消费者提供全装修成品房的目标。
2011年	住房和城乡建设部颁布《建筑业“十于五”规划》，提出鼓励和推动新建保障性住房和商品住宅菜单式全装修交房。
2016年	《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》发布，确定了我国“十三五”期间建筑产业化的总体发展目标：要求发展新型建造方式，大力推广装配式建筑，力争用10年左右时间，使装配式建筑占新建建筑的比例达到30%。
2017年	《建筑业“十三五”规划》和《装配式建筑评价标准》明确指出，2020年新开工全装修成品住宅面积达到30%，装配式建筑面积占新建建筑面积比例达到15%，且装配式建筑必须全装修交付。

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我国住宅精装修前景十分广阔，将为家具行业提供广阔的市场需求空间。

我国的精装修住宅占比较低，全国住宅平均精装修比例不足10%，而发达国家诸如日本、瑞典、法国、美国、德国等精装住宅占比均达到了80%以上。2014 年以来，地方对于全装修的政策频出，其中7 个地区的全装修政策会在2020 年之前实施。根据建筑业“十三五”规划提出的目标，2020 年全国全装修房屋比例将达到30%，全装修未来市场规模将达到六千亿元至八千亿元，年均复合增速20%。

（2）租售同权、租购并举。2016 年6 月,国务院办公厅印发《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中指出实行租购并举,对培育和发展住房租赁市场给予大力支持。2017 年7 月，住建部联合发改委等8 部委联合出台了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场，并选取了广州、深圳、南京等12 大城市作为首批住房租赁试点。十九大及中央经济工作会议强调“多主体供应、多渠道保障、租购并举”，重购轻租向租购并举转变。

在政策定下基调之后，长租公寓成为风口，未来装配式装修可大显身手。同时，全国多个城市大力推进企业自持租赁房项目，规定只租不售全装修。2017 年以来，北京、上海、广州、天津、杭州、成都等城市共计成交自持和租赁用地超过100 宗，可提供约400 万平方米的租赁面积。2020年和2025 年，我国房产租赁市场规模将分别达到1.6 万亿元和2.9 万亿元，2030年预计会超过4 万亿元。

未来3-5 年重点城市租赁住房供应情况（万套）