物业企业排队上市？碧桂园服务超越了碧桂园市值[图]

    8月11日，碧桂园服务市值为2077亿港元，碧桂园为1867亿港元。站上2000亿港元市值，碧桂园服务在资本市场开始了新的征程。而要知道，碧桂园服务的营收还不及碧桂园的4%，PE估值却已经是后者的14倍。

    在房企的加持之下，碧桂园服务有天然的规模优势。截至2020年末，公司合同物管面积达到8.2亿平米，其中7成左右来自兄弟公司的地产业务。

2015-2020年碧桂园服务合同及收费管理面积

资料来源：公司公告、智研咨询整理

    今年前7月，在疫情还未消散的清下，碧桂园已经收获了近两年最好的销售业绩。前7月，碧桂园累计实现权益合同销售额3573.7亿元，同比增长11.25%。这个增幅也是碧桂园这两年来最高的。

    全口径计算，碧桂园前7个月销售额5011亿元，位列各大房企榜首。操盘面积达到5469万平方米，同为行业第一。

    今年年初，碧桂园设立了未来三年权益销售额保持每年10%以上增长的目标。这意味着地产业务将每年为碧桂园服务提供源源不断的弹药，是天然的市场份额。

    除了内生增长外，外延式的并购是碧桂园服务的增长利器。

    2019年以来，碧桂园服务就斥资收购了港联不动产服务(中国)、嘉凯城集团物业、北京盛世物业、元海资产物业、联源物业、蓝光嘉宝等物业公司。

    其次，为拓展物业衍生服务，碧桂园服务还通过收购满国康洁、福建东飞涉足城乡环卫；通过收购城市纵横涉足楼宇电梯传媒，收购文津国际布局社区保险等，一系列规划布局都在补齐各种类型的社区服务。

    收购蓝光嘉宝一事颇具战略意义。通过这笔交易，碧桂园服务一次性拿下1.3亿平米在管面积、2.1亿平米合约面积，大幅扩张。

    受到今年宏观调控以及资金面紧张等因素影响，很多地产公司陷入流动性困局，这些企业可能会寻求出售自己手中物管公司——恒大就成了其中典型代表。

    碧桂园服务2020年营收约156亿元，同比增长61.7%，淨利润27.82亿元，同比增61.9%，双双高增长。今年上半年，公司收入及利润继续50%以上的增长。

    从合同管理面积转为收费管理，大约有3年左右的周期。换句话说，碧桂园服务已经提前三年锁定了4.4亿平米的收费面积，意味着仅物业管理业务已经锁定了1倍多的增速。

    物业管理服务只要能够保持增长，衍生的社区增值服务、非业主增值服务大概率也会保持一定的增长。这也就是碧桂园服务敢于喊出“5年千亿”豪言的基础。

    物业服务主要有三重逻辑的体现：

    1.物业管理是物业股的业务基石。对于物业股，资本市场秉持着“以大为美”的态度。规模效应十分突出，资本市场给予了碧桂园服务、融创服务(21.65, 0.00, 0.00%)、世茂服务(19.22, 0.00, 0.00%)等大型房企物业公司高估值；

    拥有“住宅+商业”双重属性的华润万象生活(43.1, 0.00, 0.00%)，PE更是高达上百倍；而对于小型房企的物业公司，市场其实并不待见，市盈率不到10倍。

    显然，背靠大型房企被市场认为具有更强的增长确定性。碧桂园近年来全口径销售面积近 9000万平米，在手土储覆盖3-4年的销售，后续陆续竣工交付，碧桂园服务可以“躺着收钱”。

    2. 衍生业务能够打开物业股的想象空间。以碧桂园服务为例，除了传统的物业管理服务（住宅、商业等）外，还包括社区增值服务、非业主增值服务、城市服务和“三供一业”（国企供水、供电、供热和物业管理）。

    其中，社区增值服务已形成到家服务、家装服务、社区传媒服务、增值创新服务、房地产经纪服务、园区空间服务等几条业务线。2020年实现收入17.3 亿元，占比超过11%。

    值得一提的是，这一业务近5年复合增速高达70%，近两年增速均超100%，不仅速度快，毛利率也高达65%以上。

    3. 城市服务是一个新的蓝海，有能力介入的企业获得资本认可。庞大的市政公共服务、城市空间运营、数字社区治理都需要具备综合服务能力的公司来管理，物业公司再合适不过。

    碧桂园服务的布局逻辑是以环卫为切入点，拓展城市公共服务。一方面通过收购环卫龙头公司增强专业能力；另一方面积极探索一体化城市大物业服务模式，成为城市智慧帮手和大管家。这一业务在2019年仅有0.7亿元，而2020年就增长至8.8亿元。

    物业服务的特性，决定了物业股的高估值。