北京学区房“7·31”新政出台后，成交量大增，30多平方米800-1000万元[图]

    中国证券报记者近日对北京西城区学区房市场走访调研发现，“7·31”新政出台后，成交量大增。

    某头部中介销售王海（化名）对中国证券报记者表示，“卖房者希望新政实施前卖个好价钱，于是挂牌房源激增。购房者则有意赶上最后一班车，供需两旺致成交量大增。”

    成交量大增

    王海表示，“此前，北京西城区知名学区房的价格和成交量受疫情影响均不大，且存在惜售的倾向。临近此次政策出台前，红庙学区小户型基本售罄，剩下的都是1500万元以上的大中型户型。”

    4月30日《北京市西城区教育委员会关于西城区2020年义务教育阶段入学工作的实施意见》发布，自2020年7月31日后，西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。同时，自2020年起，西城区将对适龄儿童入学登记地址及就读学校实施记录，自该房产地址用于登记入学之年起，原则上六年内只提供一个登记入学学位（符合国家生育政策的除外）。

    王海表示，7月31日前完成购房及落户，还可以按照登记入学划片学校，不受多校划片政策影响。

    中原地产数据显示，2020年“五一”小长假期间，北京地区二手房网签达到139套，新建住宅网签为666套，合计网签住宅805套。其中，西城区成交居前。中原地产首席分析师张大伟对中国证券报记者表示，从观测的数据看，西城学区房成交量从之前一个月几十套，变成几天几十套。

    “从签约到过户，最短可以15天完成。即便是换房客户，先出售后购置，时间也来得及。中介公司会提供部分应急资金，帮助意向客户先完成签约。”德胜片区某销售人员李梅（化名）对中国证券报记者表示，“最近几天，有的意向购买者说回家商量一下，结果却找不到合适的房源了。”

    小户型“秒光”

    “西城知名学区房均价在17万元-20万元/平方米。之前小户型就很稀缺，政策出台后小户型挂牌明显增多，但基本上一出来就会‘秒光’。”位于金融街(6.640, 0.05, 0.76%)辟才胡同附近的某地产中介的销售人员张明（化名）对中国证券报记者表示，“再小的户型差不多也要30多平方米，加上税费和中介费，需要800万元-1000万元。”

    中国证券报记者了解到，不少学区房最初是单位分房，且没有进入市场交易，因此原值为0。即便入市交易过的学区房，有的为了节省税费将原值做低，因此众多1000万元的学区房原值仅为10万元级别。

    “原值低对贷款客户影响较大，因为要根据网签和原值的差额交增值税和个税。如果网签价高，差额大，交税多。如果网签价低，贷款额度就很低。”张明说，“原值低引发双重限制，导致不少客户全款购房，这也是小户型受热捧的重要原因。”

    2019年上半年，北京市东城区、海淀区和西城区幼升小入学指导意见细则悉数公布。海淀区和东城区在相关细则中明确规定，自划定日期后取得房屋产权证的家庭，其适龄儿童将按照多校划片的方式入学。

    多校划片政策发布后，2019年下半年东城区和海淀区一些学区房价格出现一定程度下滑，家长选购学区房时也更加理性，更加看重房屋本身的居住价值。

    一季度，全市房地产开发企业房屋新开工面积为311.2万平方米，同比下降16.1%。其中，住宅新开工面积为212.4万平方米，同比下降7%；办公楼为0.8万平方米，下降73.3%；商业营业用房为2.9万平方米，下降74.3%。

2019Q1-2020Q1北京房地产开发企业房屋新开工面积及增速

数据来源：公开资料整理

    一季度，全市商品房销售面积为86.7万平方米，同比下降41.3%。其中，住宅销售面积为57万平方米，下降53.4%；办公楼为3.3万平方米，下降60.2%；商业营业用房为17.4万平方米，增长1.5倍。

2019Q1-2020Q1北京商品房销售面积及增速

数据来源：公开资料整理

    一季度，全市房地产开发企业到位资金为838亿元，同比下降32.6%。其中，国内贷款为297.8亿元，下降27.4%；自筹资金为193.2亿元，下降38.8%；定金及预收款为254.1亿元，下降38.3%。