因为房价可以回落,但绝对不可以大幅回落,楼市涉及到的行业实在是太多了。如果房价回到十年前的价格,说明楼市一定出现了重大问题,说是崩盘也不为过。那么最简单的一个道理,现在有几个人是全款买房呢?大多数人都是贷款买房,如果房价大幅下跌,个人财富大幅缩水,还有人会认真还房贷么?断供一旦蔓延开来,银行还能扛得住么?银行如果出问题的话,经济还能正常运转么?
从这个角度来看,你就能明白,为什么之前各城市都要开展“抢人大战”了,因为楼市需要接盘侠!刚看一条媒体报道说,江西南昌,中专毕业就可以在当地落户了!
同时,楼市还是一个庞大的资金蓄水池,能够有效容纳超发货币,如果房价降到十年前的价格,那么必然有一大笔资金能够及时撤出,这么一大笔钱突然涌入市场的话,物价上涨、通货膨胀也是难以避免的事情。因此哪怕是从保障老百姓生活的角度,房价也不可能降到十年前的价格,因为买不起房子的话,还可以租房子住!
为什么说房价下跌,银行业一定会崩盘
我曾碰到这样一个贷款项目,广东某成立不久的房地产公司在银行借款13亿元,期限3年。从借款合同看,企业这笔13亿的借款的保证措施有三个:
一是借款企业本身的股东做个人担保;
二是借款企业参股的B公司为这笔贷款做公司担保;
三是借款企业参股的B公司用其土地做抵押为这笔贷款做抵押担保。
其实这笔借款的主要保证措施就是那块B公司的土地做抵押。按照监管部门的规定,银行用土地做抵押的抵押率不能超过50%,借款13亿,也就是银行认为这块土地价值至少是26亿元。这块土地规划总建筑面积约10万平方米,也就是楼面地价大概就是2.6万元/平方米,而当地的房价只有1.8万元/平方米,评估地价远高于房价。
我去了解了一下情况,当地土地基准地价是7000元/平方米(楼面地价),我给评估了一下,大概应该是9800元/平方米。地价9800元,加上几千元开发费、税费、销售费、开发商的合理利润,房价卖1.8万,这才合理。项目规划建筑面积约10万平方米,土地总价格就是9.8亿元。
这块地原来的容积率是2.1,目前调整为3,还应补交1.5亿元土地出让金。另外这块地是十几年前3000万元买来的,如果现在按9.8亿把这块地转让的话要补交约4.1亿元的土地增值税和约1亿元的所得税。这样:
9.8亿-1.5亿-4.1亿-1亿=3.2亿
如果再加上拍卖费、诉讼费等其他费用,这块地转让的话顶多可以实收3亿元。
实际价值只有3亿元的土地可以在银行抵押贷款13亿元,银行蠢不蠢?
这个项目还存在其他问题:
一是这块土地已空置十几年,有被政府无偿收回的风险。
二是我记得银监会前些年下过一个文件,规定不能用纯土地做抵押,在开发项目的土地抵押借的钱只能用于自身项目。这笔贷款违反了相关规定。在银行上班的人可以查一下是否有这个文件。
三是这笔贷款未经过B公司三分之二股东同意,也就是第二项和第三项保证措施是有问题的。我接触到这个项目,是因为B公司的小股东发现大股东把公司的土地做了抵押,得到的钱自己拿去开发别的项目了,损害了小股东的利益。所以小股东找到我,让我协助小股东维护其合法权益。最终经过协商,大股东给小股东了一定经济补偿。而当初操作这笔贷款时,是大股东假冒了小股东的签名,还是银行没有这方面的要求,我不太清楚。而发放贷款的银行一直不知道B公司股东之间有纠纷,不知道对外抵押和担保未经B公司三分之二股东同意,当然也不知道这块地只值3亿。
当时我认为这笔13亿的贷款迟早要出事,结果我想错了。因为2年以后当地的房价涨到了4万元/平方米。
当时我和B公司接触时就听说B公司在和某全国前几位的开发商谈合作,B公司出地,那个大开发商出钱,来开发这个项目。结果2年后,也就是2018年年初,这个位于广州番禺的项目开盘,开盘均价4万元/平方米。建筑成本基本不变,也就是3000元/平方米,房价上涨就是地价上涨,土地价格不断上涨就把借款的风险给覆盖了。如果房价不上涨呢?
发放这笔贷款的是四大国有银行之一。四大国有银行就是这水平,其他银行就不用说了。很多银行根本就不会做贷款,说起来每年盈利多少,世界前100家银行里面中国就占了多少家,实际都是虚胖,是浮肿,不知道哪一天就崩盘了。
中国的银行业普遍不会做贷款,房价不断上涨就把风险给掩盖了。最近2年房价涨的很少,结果很多银行的问题就暴露出来,一些银行的资金周转已经十分困难。不用房价下跌,房价保持稳定一些银行就受不了,随时可能崩盘。房价下跌的话,就会面临银行业全面崩盘的问题。
中国的银行业一直是只重视营销,不重视风控;只重视营销培训,不重视风控技术培训。我在给银行做风控技术培训的时候,明显感觉到银行关注的是讲课是不是生动,课堂气氛是不是热烈,具体学会了什么并不重视。那些从没有过实际操作经验、专职给人讲课的人反而因为培训经验丰富,容易得到银行的认可。
做贷款是技术活,不会风控还是老老实实歇着吧。那些前几年很牛的银行或是其他金融机构,现在该被打回原形了。
2019年10月全国主要城市新房房价环比涨跌幅分析
4个一线城市新房房价环比上涨0.1%,涨幅比上月回落0.3个百分点。31个二线城市新房房价环比上涨0.5%,涨幅比上月回落0.1个百分点。35个三线城市新房房价环比上涨0.6%,涨幅比上月回落0.2个百分点。
10月50城新房房价环比上涨,比上月减少3城。其中,15城新房房价环比涨幅超1%。西宁环比上涨2.8%领涨全国,呼和浩特环比上涨2.4%位居第二,南宁环比上涨2%排名第三。成都环比上涨1.5,涨幅扩大0.8个百分点。昆明环比上涨1.5%,涨幅扩大0.2个百分点。武汉、海口环比上涨均为1%,涨幅分别扩大0.2个百分点、0.5个百分点。西安环比上涨0.9%,涨幅扩大0.2个百分点。上海和深圳均上涨0.4%,涨幅比上月分别回落0.1和0.8个百分点。
3城市新房房价与上月持平,比上月减少2城。17城房价下跌,比上月增加5城。广州环比下跌0.1%,北京、杭州环比跌幅均为0.2%。合肥环比下跌0.2%,跌幅扩大0.2个百分点。厦门环比下跌0.7%,跌幅扩大0.4个百分点。
2019年10月全国主要城市新房房价环比涨跌幅
排名 | 城市 | 环比 | 同比 |
1 | 西宁 | 2.8 | 14.3 |
2 | 呼和浩特 | 2.4 | 18.7 |
3 | 南宁 | 2 | 14.1 |
4 | 唐山 | 1.7 | 11.3 |
5 | 洛阳 | 1.6 | 16.4 |
6 | 成都 | 1.5 | 12.5 |
7 | 昆明 | 1.5 | 12.5 |
8 | 哈尔滨 | 1.4 | 10.5 |
9 | 长春 | 1.3 | 10.7 |
10 | 沈阳 | 1.2 | 9.4 |
11 | 襄阳 | 1.2 | 11.2 |
12 | 武汉 | 1 | 13.2 |
13 | 海口 | 1 | 9.8 |
14 | 锦州 | 1 | 10.2 |
15 | 泉州 | 1 | 2.5 |
16 | 西安 | 0.9 | 15.6 |
17 | 秦皇岛 | 0.9 | 14.1 |
18 | 吉林 | 0.9 | 10.8 |
19 | 温州 | 0.9 | 3.8 |
20 | 银川 | 0.8 | 10.1 |
21 | 丹东 | 0.8 | 9.7 |
22 | 无锡 | 0.8 | 8.3 |
23 | 九江 | 0.8 | 9.6 |
24 | 烟台 | 0.8 | 11 |
25 | 徐州 | 0.7 | 12.7 |
26 | 济宁 | 0.7 | 12.1 |
27 | 湛江 | 0.7 | 5.1 |
28 | 大理 | 0.7 | 18.9 |
29 | 包头 | 0.6 | 5.8 |
30 | 扬州 | 0.6 | 11.3 |
31 | 平顶山 | 0.6 | 9.3 |
32 | 惠州 | 0.6 | 3 |
33 | 石家庄 | 0.5 | 13.1 |
34 | 牡丹江 | 0.5 | 7.2 |
35 | 上海 | 0.4 | 3 |
36 | 深圳 | 0.4 | 2.9 |
37 | 赣州 | 0.4 | 3.8 |
38 | 常德 | 0.4 | 6.5 |
39 | 大连 | 0.3 | 10.2 |
40 | 宁波 | 0.3 | 7.8 |
41 | 兰州 | 0.3 | 5.2 |
42 | 安庆 | 0.3 | 4.7 |
43 | 三亚 | 0.3 | 4.8 |
44 | 南京 | 0.2 | 5.7 |
45 | 福州 | 0.2 | 6.6 |
46 | 重庆 | 0.2 | 9 |
47 | 蚌埠 | 0.2 | 4.8 |
48 | 桂林 | 0.2 | 9.7 |
49 | 北海 | 0.2 | 8.9 |
50 | 长沙 | 0.1 | 3.8 |
51 | 太原 | 0 | 7.7 |
52 | 郑州 | 0 | 3.8 |
53 | 金华 | 0 | 6.6 |
54 | 南昌 | -0.1 | 5.9 |
55 | 广州 | -0.1 | 8.7 |
56 | 北京 | -0.2 | 4.3 |
57 | 杭州 | -0.2 | 6.7 |
58 | 青岛 | -0.2 | 7 |
59 | 贵阳 | -0.2 | 10.2 |
60 | 乌鲁木齐 | -0.2 | 3.7 |
61 | 韶关 | -0.2 | 1.5 |
62 | 南充 | -0.2 | 3.7 |
63 | 遵义 | -0.2 | 7.1 |
64 | 合肥 | -0.3 | 4.8 |
65 | 宜昌 | -0.3 | 3.7 |
66 | 天津 | -0.4 | 1.3 |
67 | 岳阳 | -0.4 | -1.2 |
68 | 厦门 | -0.7 | 2.7 |
69 | 济南 | -1 | 4.6 |
70 | 泸州 | -1 | 0.6 |
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