巴曙松：房地产行业即将洗牌

2011年以来，针对房地产市场的专项调控政策与抑制通胀为核心的宏观紧缩环境相叠加，房地产开发企业正面临房地产市场化以来最为严厉的市场与政策环境，也面临巨大的去库存与去杠杆双重压力。未来中国房地产行业即将面临第一次真正意义上的大调整。

从经营杠杆角度来看，房地产供给相对过剩的市场格局逐步形成。首先，中国房地产行业正进入去库存阶段。其次，2012年保障房的大量入市将改变房地产市场的供给结构。最后，从需求端衡量，基于2010年释放了大量金融危机期间被抑制的房地产需求，未来周期性驱动力将会减弱。从趋势性驱动力来讲，未来几年一、二线城市的城市化率的递增速度将逐步下行，人口和城区扩张步伐放缓。

从财务杠杆角度看，地价涨率下行和资金成本上行的趋势逐步形成。目前，房地产行业的平均净利润率为15%～20%左右，这种高利润主要来自于土地的溢价。但是下一阶段，地价的平均涨幅将会放缓，且过去两年开发商积累的大量土地储备面临较大的资产变现和去库存压力。

随着调整的深入，房地产企业必须面对盈利预期回落的现实，也必须面临信贷政策不太可能短期内明显放松的政策环境。