全球医疗综合体定位情况、商业模式及医疗综合体发展现状及发展困境分析[图]

    医疗综合体即在一个建筑区域内既有医疗设施，也有社区、商业、养老、研究机构等。在整个综合体的商业模式中，医院成为一个人流的入口，在外围则是布局包括餐饮、休闲、医药等的商业区域，并通过道路修建以及绿化设计，将医疗机构服务业态与商业区域合理的连接起来，搭建成一个社区，实现“医院中的城市”这一效果。周围的商业配套等又为医院的患者提供便利、轻松的就医环境，优秀的医疗配套服务，进而吸引更多的患者来此就医。

    一、全球医疗综合体发展现状

    由于私立医疗目前尚不普及的国情，故中国大陆地区医疗综合体发展尚处于起步尝试阶段，以非病诊疗保健、差异化的轻医疗、非医保范畴医疗服务商为主。由于医疗业态在硬件上必须配置独立的医疗排污系统，加之在卫生主管部门申办医疗机构执业许可证有相当的难度，这两者影响了医疗业态进驻购物中心的速度。加之购物中心租金往往比办公楼裙房、街铺更高，故目前非公办医院体系的医疗业态只有约两成位于购物中心内。

    医疗综合体的成立在近十几年有加速建设的趋势，时间分布上建设成立更加频繁，但考虑到医疗综合体投入相对较大、建设或改造周期相对较长等特点，全球医疗综合体在相邻年间分布相对均匀，其成立没有非常明显的趋势。

    其中，美国New Handover Regional Medical Centere成立的时间最早(1967年)。纵向来看，2003年和2007年新成立的医疗商城相对多一些。此外，近年来随着“医疗+商业中心”模式在亚洲地区的兴起，新加坡、马来西亚等地区医疗商城出现增长趋势。

    对全球30家医疗综合体的定位进行梳理，可以发现其各自的定位存在略微的差异，大致可以分为“医疗+商业综合体”、“医疗+医学研究”、“诊所大楼”和“医药商城”四种。

    其中，有11家医疗综合体的商业模式属于“医疗+商业综合体”，即商城中配备了一站式的医疗服务，以及购物、餐饮、娱乐、休闲疗养等商业功能;此外占比较多的还有“诊所大楼”模式，符合该分类标准的有15家商业综合体，其中配备有不同类型的医院，以及儿科、骨科、口腔、中医、医美整形等专科诊所。

    而目前占比较少的商业模式为“医疗+医学研究”(3家)以及医药商城(1家)。“医疗+医学研究”的医疗综合体除了开展临床诊疗业务外，内部还有一些医科大学、医学实验室以及医学协会开展相关课题、进行深度研究。而Medical Mall Pharmacy是一家医药商城，聚集众多优质的药房。

全球医疗商城定位情况

数据来源：公开资料整理

    相关报告：智研咨询发布的《2020-2026年中国医疗卫生行业市场竞争状况及投资战略咨询报告》

    从商业模式角度来看，大部分的医疗商城盈利是依靠租赁，小部分则是自建自用。其中，亚洲地区(新加坡、马来西亚、菲律宾)的医疗商城大部分是由房地产商、投资机构或信托公司组成，而美国大部分医疗商城则是由大医院、医生团体或政府投资建立的。

全球医疗商城商业模式

数据来源：公开资料整理

    二、中国医疗综合体发展现状

    2017年，有29家地产商在医疗领域布局，其中包括万达集团、恒大将康、万科地产、中南建设、保利地产、绿地、华润集团等。这些地产商跨界医疗主要选择合作共建或合作自建的方式，涉及的形势包括养老、社区医疗、高端医疗、健康小镇、Medical Mall等，投资总额超过3351亿元。

    全国各地的医疗综合体涉足领域种类繁多，主要有健康大数据、现代服务业、独立第三方医药商业、技术服务平台、大健康产业集群、连锁药店、健康大数据等。其发起方和投资方也根据定位和禀赋的不同有所差异，除了以药品为核心的医疗综合体主要由药企主导外，其他医疗综合体涉及的投资方包括地产商、医疗机构、高校、零售机构、投资机构等，通过相互的赋能和资源整合达到最优解。另外，从盈利模式上来说，大部分的医疗综合体盈利是依靠租赁，小部分则是自建自用。由此可见，这是一个重资产投资，偏向资源整合的行业，对于运营者的要求较高。

中国主要医疗综合体情况

数据来源：公开资料整理

    目前，齿科门诊、产妇产后健康管理中心、体检中心、中医养生保健、医疗微整美容中心乃至宠物医疗中心是我国最为常见的医疗综合体业态，其中齿科门诊占比更是遥遥领先高居第一。

    三、中国医疗综合体发展困境

    对比国外Medical Mall的发展路径，国内至少还面临以下4个问题：

    第一，虽然国内各大地产商纷纷涉足大健康领域，但是真正做医疗商业综合体的却很少。大多数是通过并购医疗行业里上中下游的企业，或是和外资医疗机构合作，共建高端医院。

    第二，国内关于医疗机构审批牌照，各地管控均不同。由于医疗业态在硬件上必须配置独立的医疗排污系统，加之在卫生主管部门申办医疗机构执业许可证有相当的难度，这两者影响了医疗业态进驻购物中心的速度。将诊所、第三方检测机构、医药研发等机构建设落地在类购物中心建筑主体内，审批环节困难重重。

    第三，进入Medical Mall的医疗服务机构，多是定位高端，也没有接入医保，门诊费高于普通三甲医院的门诊费用。这样相对高昂的价格定位，即便是在人流密集的商圈，能转化为医疗综合体内就医的贡献在可预见的短期内也相对有限。而购物中心租金往往比办公楼裙房、街铺更高，也增加了入驻于购物中心非公办医院体系的医疗业态的成本。同时，人们的就医意识、就医习惯的转变是一个相对长期的过程。国内就医群体对公立医院、大型医院的信任很难在短期内被小型、专科诊所替代。

    第四，信息安全隐患问题。医疗综合体要在一家Medical Mall中，通过中小型机构的集聚涵盖现有医疗机构的大部分功能，并围绕更大范围的辅助医疗、医疗健康等内容提供服务，势必涉及患者的个人信息在多个机构之间的交换、传输。相比于大型医疗机构，患者的个人信息安全存在更多的潜在隐患，这也需要医疗综合体的运营者及早布局防范措施。

    从国外Medical Mall的发展历程看，中国的Medical Mall还处于初期，虽然各地都展开了形式各异的新尝试，但是能否星火燎原，还未可知。即使在资本热捧、政策利好的条件下，依旧还有很长一段路要走。

    当然，随着人们健康意识的提升，消费能力的升级，大家对于健康的需求开始倡导从“治已病”变为“治未病”，从“被动医疗”转为“主动健康”。如果不将Medical Mall的职能放在治病救人等与医院业务重度重合的医疗服务上，而是针对整个大健康体系下的消费医疗、医养结合、健康管理等服务，理应会有一定的空间。

    另外，从全球范围来看，大健康产业发展有十种主要模式，分别是健康产业集群(Medical Mall)、传统药业延伸、旅游合作、商业地产合作、政府合作、电子商务、医养结合、社区综合健康服务、医疗不动产、健康服务组织模式。与传统的健康服务产业相比，大健康产业提供的不单是产品，而是健康生活的解决方案，进而创造更大的商机。如何找准Medical Mall的服务切入点，是非常重要的。