2025年中国商业综合体行业发展历程、产业链图谱、发展现状、企业竞争格局及未来趋势研判：我国商业综合体布局持续下沉，并向生活化、数字化、绿色化转型[图]

内容概要：从大型百货业开发，到大型超市和大卖场建设，再到随后迅速掀起的大型购物中心开发狂潮，我国商业地产发展经历了多轮投资热潮。尤其近年来，以商业综合体为代表的大型商业地产项目迅速崛起。2024年，中国新增商业综合体223个，累计商业综合体达4362个。

上市企业：保利发展（600048）、大悦城（000031）、绿地控股（600606）、华侨城A（000069）、龙湖集团（00960）、万科A（000002）、招商蛇口（001979）、旭辉控股集团（00884）、新城控股（601155）、太古地产（01972）、华润万象生活（01209）、王府井（600859）、世茂3（400214）、远洋集团（03377）、富力地产（02777）、万通发展（600246）、天虹股份（002419）、银座股份（600858）

相关企业：大连万达集团股份有限公司

关键词：商业综合体发展历程、产业链、商业综合体数量、带动零售经济规模、企业竞争格局、发展趋势

一、商业综合体行业概述

商业综合体，源自“城市综合体”的概念，但是两者有着明显区别。商业综合体，是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。商业综合体是出于城市土地资源的高度集约需要而产生的，因此其在城市的核心区域和未来的核心区域，具体的位置大致可以分为四类：新开发区的中心商贸区、城市副中心、CBD和交通枢纽。

随着城市的发展，商业综合体应运而生。从外部来看，商业综合体具有一定的高可达性、高密度、集约性、整体统一性、以及功能复合性。从内部来看，商业综合体具有大空间尺度，与城市规模相匹配；具备一套完善的“通道树型”体系；同时融合现代城市景观设计，并配备高科技集成设施。商业综合体是多个使用功能不同的建筑空间组合而成的建筑群，其合理性在于节约用地、缩短交通距离、提高工作效率、发挥投资效益等。

相关报告：智研咨询发布的《中国商业综合体行业市场运营态势及发展前景研判报告》

二、商业综合体发展历史

早在19世纪的美国，商业综合体的建设就已在进行探索。具有代表性的原型有1827年由西鲁斯·巴特勒在罗德岛普罗维登斯拔地而起的封闭式的垂直商业街，以及罗兰帕克购物中心。直到20世纪50年代，具有跨时代影响力的现代型商业中心在美国落成，它是由商铺群组合而成的一座对所在区域形成具有辐射的购物中心。1956年，第一家密闭式、装有空调的区域型商业中心正式落地，它就是南谷购物中心，意味着商业综合体到达成型阶段。在中国，20世纪90年代初期，中国的城市综合体以单一功能为主，如购物中心或写字楼等，这些初具规模的综合体项目为城市的经济发展注入了新的活力。21世纪初，商业地产开始向多元化、综合化发展，出现了一批集购物、娱乐、餐饮等多功能于一体的商业综合体。此后，我国城市综合体的数量和规模都有了显著增长。特别是在2008年全球金融危机之后，中国政府出台了一系列的刺激政策，促使城市综合体行业得到了快速发展。2009年，城市综合体也从一线城市的点扩至二三线城市的面，成为真正意义上的“综合体扩张元年”。2011年至今，城市综合体的设计和规划更加注重人性化、环保化和可持续发展。

三、商业综合体产业链

商业综合体产业链上游涵盖商业地产开发、建筑设计、建材装饰以及其他配套产业。目前，我国地产行业较为繁荣，行业内的企业数量较多，我国商业地产开发参与企业主要有保利地产、万科地产和恒大地产等。中游为商业综合体运营，包括招商、租赁、物业管理、便民服务等多个环节。下游主要服务于消费者。这些环节共同构成了商业综合体行业的完整产业链，各环节之间的紧密合作和协同发展是商业综合体项目成功的关键。

四、商业综合体发展现状

从大型百货商业开发，到大型超市和大卖场建设，再到随后迅速掀起的大型购物中心开发狂潮，我国商业地产发展经历了多轮投资热。尤其近年来，以商业综合体为代表的大型商业地产项目迅速崛起。从政府层面来看，商业综合体作为生活、商务、商业等业态的集合体，早已是城市内的重要基础设施，代表了一个城市的形象与活力，是培育新兴产业和引进知名品牌总部的重要载体，从而受到地方政府的重视。从企业层面看，2010年后，由于大中城市住宅市场受到调控政策的限制，众多开发商开始注重商业地产开发，进一步推动了商业综合体项目在国内的开发热度。2024年，中国新增商业综合体223个，累计商业综合体达4362个。

近年来，面对网上零售冲击、经营成本上升等方面的挑战，实体商业积极加快调整转型，不断推进经营业态的创新融合，探索新的模式和新的增长点。而商业经营业态的多样化与消费需求的多元化、个性化，引导了商业地产的升级与变革，聚合了零售、餐饮、休闲养生、娱乐、文化、教育等多种服务功能的新商业模式——城市商业综合体呈现快速发展。国内商业综合体建筑面积的扩大，逐渐形成了新的零售消费市场。统计数据显示，2024年，中国商业综合体带动的零售消费市场规模约48.6万亿元。商业综合体建设直接促使其周边市场不断拓展和壮大，从而营造出更加具有浓厚商业魅力的城市环境。未来，随着中国各地区商业综合体的持续扩大，其带动的零售消费市场规模还将继续增长。

五、中国商业综合体企业竞争格局

中国代表性商业综合体所属集团有万达商业、万科集团、世茂股份、华润万象、龙湖集团、大悦城控股、新城控股等。这些商业综合体全国数量较多，物业面积大，商业运作完善。目前，我国商业综合体仍处于扩张状态，但增速逐年放缓，这意味着商业综合体行业内的竞争更加激烈，要求企业在战略上相应地做出调整，除了不断升级商业综合体本身的品质之外，更需要企业在物业管理、品牌推广等方面实施差异化策略，加强本地文化氛围营造，以赢得消费者的青睐。

1、华润万象生活有限公司

1983年华润集团成立后，因应外贸体制改革的形势，企业逐渐从综合性贸易公司转型为以实业为核心的多元化控股企业集团。2000年以来，经过两次“再造华润”，华润奠定了目前的业务格局和经营规模，现已发展成为业务涵盖大消费、综合能源、城市建设运营、大健康、产业金融、科技及新兴产业6大领域。华润万象生活有限公司是中国领先的物业管理及商业运营服务商，公司以“创建世界一流企业，成为中国最具行业影响力的轻资产管理公司”为战略目标，坚持涵盖商管航道、物管航道及大会员体系的一体化“2+1”业务模式，致力打造全业态、全客户、全产全服务一体化生态体系。2024年上半年，华润万象生活实现营业收入79.57亿元，同比增长17.13%。

2、大悦城控股集团股份有限公司

大悦城控股是中粮集团旗下的地产投资和管理平台。大悦城控股持续驱动多业态立体联动，助力城市升级与服务，业务覆盖商业、住宅、产业地产、酒店、写字楼、长租公寓、物业服务等领域，布局北京、上海、深圳、成都、杭州、西安等近40个一、二线核心城市，总资产近2000亿元，构建起了业态类型丰富、城市布局完善、资产结构均衡、集人民美好生活场景于一体的“大悦”生态圈。2024年前三季度，大悦城实现营业收入204.77亿元，同比下降1.07%。

六、中国商业综合体行业发展趋势研判

1、向生活方式中心转型

随着消费者需求的日益多样化，中国商业综合体正逐渐从单一的购物场所转变为集购物、休闲、娱乐、社交等多功能于一体的生活方式中心。这一转型不仅满足了消费者对于物质需求的追求，更体现了他们对于精神文化生活的向往。未来，商业综合体将注重打造独特的品牌特色和文化氛围，通过引入多样化的业态组合和特色店铺，吸引不同消费群体的关注。此外，未来的商业综合体还将注重社交功能的开发，通过打造开放式、互动式的公共空间，促进人与人之间的交流与互动，为城市的文化建设和社区发展注入新的活力。

2、数字化转型

未来，数字化技术的发展将推动商业模式的创新和管理效率的提升。一方面，通过大数据技术的应用，商业综合体能够精准地分析消费者的购物行为和偏好，实现个性化的市场定位和营销策略。另一方面，人工智能技术的应用也将使得商业综合体的运营管理更加智能化和高效化，为消费者提供更加便捷的购物环境。此外，数字化技术还将为商业综合体带来了线上线下的融合发展的新机遇，通过构建线上商城、社交媒体平台等，实现线上线下的无缝连接，为消费者提供更加全面、便捷的购物体验。

3、绿色生态化

随着环保意识的日益增强，绿色生态已成为商业综合体发展的重要方向。未来，商业综合体将更加注重节能减排、环保材料和绿色生态景观的应用，致力于打造更加宜居、可持续的城市空间。在建筑设计上，商业综合体将采用更加环保、节能的建筑材料和技术，减少能源消耗和碳排放。此外，商业综合体还将积极推广绿色消费理念，引导消费者选择环保、健康的产品和服务，共同推动城市的可持续发展。

以上数据及信息可参考智研咨询（www.chyxx.com）发布的《中国商业综合体行业市场运营态势及发展前景研判报告》。智研咨询是中国领先产业咨询机构，提供深度产业研究报告、商业计划书、可行性研究报告及定制服务等一站式产业咨询服务。您可以关注【智研咨询】公众号，每天及时掌握更多行业动态。