研判2025！中国产业新城行业产业链、发展历程、投融资及未来前景分析：国家经济进入结构战略性调整阶段，国内产业新城建设投资不断增加[图]

内容概要：随着经济结构的战略性调整，我国传统的以“产业”为主导的产业、工业园区正在向“产城一体化”的综合性产业新城转变，其区域功能结构更为复合、全面，对产业服务的配套要求也更为精细化、多元化，国内产业新城建设发展持续加速，行业建设投资不断增加。全国投资项目在线审批监管平台公布信息显示，目前我国各地产业新城建设正在加速完善道路、厂房、基础性保障住房等配套基础设施建设。例如塘厦镇石潭埔社区科技产业新城（一期）产城融合类更新单元建业路南侧段配套道路工程（C05-1、C05-4、C05-5）项目；河源市连平县东部产业新城DB08-03-03A号地块厂房建设项目；中国（惠民）绳网产业新城建设项目（一期）；南宁东部产业新城智慧产业园（一期）项目；贵阳市贵安新区2025年马场产业新城保障性租赁住房（新能源产业园一期、二期）配套基础设施建设项目等。

关键词：产业链；发展历程；投融资；竞争格局；发展趋势

一、行业概况

产业新城是以城乡一体、产城融合、生态宜居为一体的新城镇开发哲学，是指在城市主城区之外，以人为核心、以产业发展为基石、以城市建设为依托，产业高度聚集、城市功能高度完善、优化美化生态环境的城市新区，为中国的新型城镇化提供了可资借鉴的模式样本，是推动地方产业转型升级的动力引擎。产业新城业务主要包含三种类型，分别是产业新城、科技新城、产业综合体。

产业新城行业产业链上游主要涉及产业新城的规划与基础设施建设。其中，规划与设计是产业新城建设的起点，涉及土地利用规划、城市设计、交通规划、环境保护等多个方面，需要充分考虑产业新城的功能定位、产业布局、人口规模等因素，确保新城的可持续发展。道路、桥梁、水电燃气、通信、排水排污等基础设施建设，以及公园、绿地等公共设施建设，则是产业新城正常运行的基石，为后续的产业发展提供有力支撑。

产业链中游是产业新城建设发展的核心部分，主要涉及产业引进发展环节，以及城市功能建设完善环节。其中，产业发展是指根据产业新城的规划定位，吸引和培育相关产业，形成产业集群，为产业新城经济增长提供动力。这些产业可以是新兴产业，如信息技术、生物技术、新材料、新能源等，也可以是传统产业的转型升级。城市功能完善是指，随着产业新城逐渐建设发展，新城内的商业设施、教育设施、医疗设施、文化娱乐设施等城市功能都将不断完善，社区管理、公共交通、安全保障等城市服务能力也将日益提升，以不断提升产业新城的吸引力和竞争力。

产业链下游主要涉及产业新城的运营和维护，以及后续的升级和拓展。其中，产业新城的运营管理指对产业新城进行日常运营和管理，包括物业管理、商业运营、公共服务管理等。维护与升级是指随着产业的发展和城市功能的完善，产业新城需要不断对基础设施、产业结构、城市功能等进行维护升级以及优化调整，以持续保持产业新城的竞争活力。此外，拓展再生是指，在产业新城发展到一定阶段后，需要考虑其拓展和再生问题，包括向周边地区拓展新的发展空间，以及通过产业升级和城市更新等方式实现产业新城的再生和发展。

二、产业现状

自改革开放以来，我国产业园区和产业新城发展迅速。得益于国家经济的迭代作用，在产业转型升级的背景下，园区逐步从工业经济向服务经济转变，园区形态也不断演进以适应当时的经济发展环境。分阶段来看，从最初传统的产业园区发展到目前的产业新城，共经历了四段发展历程，分别为生产要素集聚阶段，产业主导阶段，产业升级、配套完善阶段，以及产城融合阶段。

自2009年以来，全球金融危机对中国外向型经济产生了较大的冲击，随着中国经济转型发展时期的到来，加快城镇化进程便成为拉动内需的重要方向，而产业园区的建设也进一步打开了城镇化发展的大框架。建设创新型国家战略的提出，更是将作为双创载体和中国经济升级转型引擎的产业园区，提升到了一个新的历史地位，国内产业园区发展逐渐进入产城融合发展阶段。在该阶段，国家对园区开发的重心向提质增效、转型升级方向转变，对开发区数量进行适度控制。园区开发过程中更注重新兴产业，知识密集型项目的引入，强化园区创新及转化功能。并以多产业集群的整合发展为主体，一方面提升了产业的整体竞争力，另一方面也加强了集群内企业间的有效合作，发挥了资源共享优势。

随着经济的发展、产业结构的优化升级和社会化大生产的不断推进，此阶段的产业园区越来越向综合化方向发展，园区逐渐成为集住宅、写字楼、商业、休闲、娱乐于一体的城市综合体，聚集了大量的常住人口，产城关系得到了较好融合。在这种多功能的综合体内，人们的工作和生活需求同时完全得到满足，本身就达到了一个新城的标准。

此阶段，以开发运营产业新城为发展方向的产业新城运营商也应运而生，他们凭借市场化手段，依托专业化的服务平台，高度重视产业发展与城市扩张之间的内在关系，使得“产城融合”成为支撑区域经济社会发展的一个突出亮点，具备高势能优势的现代化产业新城已然成为产业园区运营的主要方向。例如，固安产业新城立足于营造一个产业与人居、生态保护与城市建设互融共生的“生态圈”，早期提出了“公园城市、休闲街区、儿童优先、产业聚集”的规划理念，并确立了电子信息产业、现代装备制造业、汽车零部件产业三大产业方向，综合规划了中国北方电子信息产业基地、现代装备制造业基地、中国北方汽车零部件产业基地、生活配套区、城市核心区，五大区域突出功能分区，科学有效的实现了各个区域功能之间的混合生长、协同发展，使得生产与生活有机结合，形成一个现代化的产业新城。

综上分析，目前，随着经济结构的战略性调整，我国传统的以“产业”为主导的产业、工业园区正在向“产城一体化”的综合性产业新城转变，其区域功能结构更为复合、全面，对产业服务的配套要求也更为精细化、多元化，国内产业新城建设发展持续加速，行业建设投资不断增加。全国投资项目在线审批监管平台公布信息显示，目前我国各地产业新城建设正在加速完善道路、厂房、基础性保障住房等配套基础设施建设。例如塘厦镇石潭埔社区科技产业新城（一期）产城融合类更新单元建业路南侧段配套道路工程（C05-1、C05-4、C05-5）项目；河源市连平县东部产业新城DB08-03-03A号地块厂房建设项目；中国（惠民）绳网产业新城建设项目（一期）；南宁东部产业新城智慧产业园（一期）项目；贵阳市贵安新区2025年马场产业新城保障性租赁住房（新能源产业园一期、二期）配套基础设施建设项目等。

近年来，我国产业新城行业竞争态势愈演愈烈，同时随着新的行业主体加速涌入，产业新城运营商在发展模式和方向探索上愈加成熟。多数产业新城运营商在产业发展和转型升级上较去年有了进一步的提升。一些优秀的产业新城运营商始终坚持“以人为本”的理念，在完善城市基本配套功能的同时，将智慧园区建设融合到智慧城市建设体系中，持续提升产业新引力，助力产业转型升级，为产城建设提供源源不断的动力。2023年，国内产业新城运营商综合实力排名前十的企业分别为上海张江高科技园区开发股份有限公司、中新苏州工业园区开发集团股份有限公司、招商局蛇口工业区控股股份有限公司、深圳市星河产业投资发展集团有限公司、珠海华发城市运营投资控股有限公司、天安数码城（集团）有限公司、苏州新建元控股集团有限公司、上海临港经济发展（集团）有限公司、万科南方产城、深圳市中集产城发展集团有限公司。

相关报告：智研咨询发布的《中国产业新城行业投资潜力研究及发展趋势预测报告》

三、发展趋势

1、旧城区升级将持续驱动产业新城建设推进

产业驱动是指在新城建设过程中以一种或多种产业导入为突破口，利用产业的关联性带动新城的开发。其做法通常是首先由政府在新城范围内建立产业园区，引导市区内的企业外迁，同时通过优惠政策吸引外部企业入驻，最终达到市区产业职能转移到新城的目的。产业驱动的关键在于选择产业链核心环节、关联带动性强的产业，利用政策促进产业的集聚。

随着中国经济新常态的到来，新兴产业作为经济增长的中流砥柱，对推动区域产业结构转型升级发挥了积极作用。产业新城的开发综合考虑了新兴产业、城市建设、人口集聚三方面因素，将城市中的商业、办公、居住、文旅、餐饮、娱乐、交通等要素进行有效组合，并在各部分间建立一种相互依存、互利互惠的动态关系，从而形成一个多功能、高效率的空间。例如华夏幸福坚持“产业优先”战略，以产业新城为依托，不断提升产业创新驱动力，形成了强大的竞争壁垒。通过龙头驱动、创新驱动和孵化驱动等方式，打通了产业研究规划、产业集群集聚、产业载体建设和产业运营服务的完整链条，运用以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体、共同发展的模式，推动新型城镇化，为产业新城所在区域产业升级、经济发展提供持续的动力。因此在产业新城的建设过程中，城市自身的升级转型将对城市布局做出新的调整，原有的，不合时宜的旧城区也将被列入改造的项目。但是与传统的棚户区改造所不同的是，产业新城对旧城区的改造将会以产业带动就业的方式来进行。造成所谓失地、失业农民和居民的可能性较小，具有较小的阻力和发展潜力，同时旧城区的改造也将使得城市各区域之间的功能更加协调，城市发展更加均衡，提升居民的幸福度。

2、三四线城市对产业新城的建设也存在较大的需求

从政策层面来看，国家对产城融合、产业创新支持力度不断加大。自2016年10月国家发改委发布《关于开展产城融合示范区建设有关工作的通知》，针对科学推进产城融合示范区建设做出了明确部署，提出为新型工业化和城镇化融合发展探索可复制、可推广的经验做法以来，越来越多的企业开始紧跟国家发展战略布局，加入到产业新城的开发建设及运营中。

“十三五”开局以来，我国经济进入发展新常态的转型阶段，经济增长率逐步放缓，经济转型势在必行，而经济转型必然离不开产业转型升级的支持。目前，全球产业发展处于重大调整阶段，产业的国际分工面临洗牌和挑战，中国正处于产业结构升级与调整的关键时期，正向产业链上资金密集型、技术密集型等经济附加值高的链环转移。如何提前谋划布局，实现产业与技术的深度融合，是未来产业发展的关键点。具体针对产业集聚、转移的研究对于产业新城发展理论有着重要意义，国际学术界对产业转移变迁相关的理论研究已非常充分。理论和经验表明：产业集权的扩散效应和拉动效应将会促使城市周边地区产业持续发展，上海与昆山、杭州就是一个典型的案例。未来随着核心城市的升级转型，三四线城市对产业新城的建设也存在较大的需求。

以上数据及信息可参考智研咨询（www.chyxx.com）发布的《中国产业新城行业投资潜力研究及发展趋势预测报告》。智研咨询是中国领先产业咨询机构，提供深度产业研究报告、商业计划书、可行性研究报告及定制服务等一站式产业咨询服务。您可以关注【智研咨询】公众号，每天及时掌握更多行业动态。