2019年中外园区运营与管理发展阶段对比，未来产业园区兼并重组将越来越激烈[图]

园区李子干 2020-08-27 05:29 来源：智研咨询

产业园区是区域经济发展、产业结构调整和升级的重要空间聚集形式，担负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等一系列重要使命，因此园区运营与管理得到了中央和地方各级政府较多的政策支持。

产业园区行业的主要法律、法规和政策

年份	部门	政策	内容
2007 年	国务院	《国务院关于加快发展服务业的若干意见》（国发〔2007〕7 号）	为如何达到基本实现经济结构向以服务经济为主的转变，服务业增加值占国内生产总值的比重超过 50%，服务业结构显著优化，就业容量显著增加，公共服务均等化程度显著提高，市场竞争力显著增强，总体发展水平基本与全面建设小康社会的要求相适应的目标提出了相关建议。
2008 年	国务院办公厅	《国务院办公厅关于加快发展服务业若干政策措施的实施意见》（国办发〔2008〕11 号）	为促进服务业发展，在加强规划和产业政策引导、深化服务领域改革、提高服务领域对外开放水平、大力培育服务领域领军企业和知名品牌、加大服务领域资金投入力度、优化服务业发展的政策环境、狠抓工作落实和督促检查等方面提出了指导意见。
2010 年	国务院	《国务院关于中西部地区承接产业转移的指导意见》（国发〔2010〕28 号）	该意见为充分发挥中西部地区资源丰富、要素成本低、市场潜力大的优势，推动东部沿海地区经济转型升级，在全国范围内优化产业分工格局。对进一步指导中西部地区如何有序承接产业转移，完善合作机制，优化发展环境，规范发展秩序提出了相关建议。
2012 年	国家发改委、财政部	《国家发改委、财政部关于推进园区循环化改造的意见》（发改环资〔2012〕765 号）	该意见明确指出了工业园区在经济发展中的重要支撑作用，在合理分析园区循环化改造必要性前提下，体系性的提出了园区循环改造的总体要求、原则、目标和相关组织实施要点。
2012 年	国务院	《国务院关于大力实施促进中部地区崛起战略的若干意见》（国发〔2012〕43 号）	该意见明确指出国际国内产业分工加快调整，为中部地区有序承接国内外产业转移、推动产业结构优化升级创造了良好机遇。中部地区也应加快发展服务业，加强重点物流园区的规划与建设，并规范文化产业园区建设。
2014 年	国务院	《国务院关于加快科技服务业发展的若干意见》（国发〔2014〕49 号）	该意见明确指出了当前加快发展科技服务业的重要意义，指出了发展科技服务业的总体要求和主要目标，并从合理调整业务布局和优化产业结构方面给出了相关建议。
2014 年	国务院办公厅	《国务院办公厅关于促进国家级经济技术开发区转型升级创新发展的若干意见》（国办发〔2014〕54 号）	该意见对如何进一步发挥国家级经济技术开发区作为改革试验田和开放排头兵的作用，促进国家级经开区转型升级、创新发展提出了相关建议。
2015 年	国务院	《国务院关于大力推进大众创业万众创新若干政策措施的意见》（国发〔2015〕32 号）	该意见确定了各项政策措施，旨在不断拓展大众创业、万众创新的空间，汇聚经济社会发展新动能，促进我国经济保持中高速增长、迈向中高端水平。
2016 年	国务院办公厅	《国务院办公厅关于完善国家级经济技术开发区考核制度促进创新驱动发展的指导意见》（国办发〔2016〕14 号）	该意见在国家级经开区面临的国际国内形势和肩负的历史使命都发生了深刻变化的情况下，就如何通过完善考核、分类指导、综合施策，促进创新驱动发展，为稳增长调结构惠民生继续发挥生力军作用提出了相关建议。
2017 年	国家发改委、国土资源部、环境保护部、商务部、海关总署、工商总局、质检总局、统计局	《关于支持“飞地经济”发展的指导意见》（发改地区〔2017〕922 号）	该意见对有关省（区、市）打破行政区划界限，创新跨区域合作模式，探索政府引导、企业参与、优势互补、园区共建、利益共享的“飞地经济”合作中面临的一些问题和制约提出了指导意见。
2018 年	科技部	《科技企业孵化器管理办法》（国科发区〔2018〕300 号）	积极引导我国科技企业孵化器高质量发展，构建良好的科技企业成长生态。落实国家创新驱动发展战略，构建完善的创业孵化服务体系，不断提高服务能力和孵化成效，形成主体多元、类型多样、业态丰富的发展格局，推动创新与创业结合、线上与线下结合、投资与孵化结合，培育经济发展新动能，促进实体经济转型升级，为建设现代化经济体系提供支撑。
2019 年	国务院	《关于推进国家级经济技术开发区创新提升打造改革开放新高地的意见》（国发〔2019〕11 号）	该意见对推进国家级经济技术开发区开放创新、科技创新、制度创新，提升对外合作水平、提升经济发展质量，打造改革开放新高地提出了指导意见。并积极支持符合条件的国家级经开区开发建设主体申请首次公开发行股票并上市。

资料来源：智研咨询整理

园区运营与管理行业产业链的主要参与方包括政府机构、园区规划及施工单位、园区物业持有方、第三方服务机构、园区运营商（可细分为自主运营、联合运营、承租运营、受托运营四种模式）和入驻园区企业。

园区运营与管理产业链：

资料来源：智研咨询整理

产业园区是我国经济改革开放的产物，我国产业园区经历了侧重生产需求、产业发展需求、产业链条需求的多代产业园区阶段，目前已经进入了侧重综合服务需求的第四代产业园区阶段。产业园区是承载不同产业发展的载体，并非地产产品，因此，园区的开发建设只是开始，核心在于园区运营与产业服务，从“搭框架”到“精装修”，产业园区的运营也正在不断地颠覆传统的思维模式。

中国产业园区发展历程：

资料来源：智研咨询整理

从第四代产业园区开始，我国园区运营与管理行业进入了全新轨道，完成了“重资产”到“重服务”的过渡，园区运营服务成为了产业园区的焦点及全新增长点。同时，聚焦园区服务后，园区逐步轻资产化，资金壁垒相对减弱，行业门槛逐渐降低，园区运营商如雨后春笋般在全国各地兴起，但因起步较晚，大多仍处于初级阶段。在经历 40 余年的快速发展后，产业园区正迎来新的十字路口，具有产业生态、增值孵化、创新驱动等特质的第四代产业园区是面向未来的发展方向。

世界产业园区发展历程：

资料来源：智研咨询整理

相关报告：智研咨询发布的《2020-2026年中国产业园区规划行业市场研究分析及投资前景分析报告》

目前，全球范围内产业园区的建设，呈现出日益加强的态势，数量和规模正在不断扩大，建设的标准和质量也逐渐提升。目前，全球不同级别、不同规模的开发区不计其数，全球范围内产业园区随着新技术革命的推进而不断发展，已成为强劲推动产业发展以及区域经济发展的新引擎。

产业园区行业特点：

特点	内容
地方经济发展的引擎	从各个国家和地区建设发展产业园区的初衷来看，产业园区的建设和发展均以发展经济为目标。尽管部分园区为吸引客户、形成产业聚集，对入驻企业实施了税费减免、房租优惠等政策，但是从全局来看，收益远远大于支出。产业园区能够扩大城市经济总量的规模、优化城市经济结构的质量、提升城市的外向型经济水平、带动城市就业人口数量增长。产业园区推动了所在区域城市化进程，依托城市发展产业园区，实现城市化和工业化互动发展，城市建成区面积不断扩大、人口不断增长、城市经济不断繁荣。同时产业园区还推动了工业化进程，成为促进城市产业结构调整、培育新兴产业成长的助推器。最后产业园区还能实现城市经济体制创新，各地充分发挥园区特殊的政策环境，积极探索创新机制。产业园区的建设对城市经济发展的带动效应日益显著：随着大量的项目和企业入园及投产，园区的经济产出水平不断提高，经济总量规模不断扩大，产业园区也日益成为各地经济发展的引擎。
集群效应和生态效益明显	产业园区通过整体招商吸引产业关联的大量企业入驻，使得企业集聚，最终形成产业集群，并在此基础上通过产业关联各环节衍生出一批具有分工协作关系的关联企业，进一步壮大产业集群。另一方面，园区内的企业之间相互竞争、合作，实现知识、信息的共享，进而实现生产力的快速发展，带动地方经济快速发展。产业园区把分散的企业集中到园区，让企业摆脱狭窄产业化空间束缚的同时提高了区域的产业联系度，下游企业可以在更大程度上有效利用上游企业的生产成果，有效利用资源、降低企业部分成本，为区域产业机构的升级创造良好的条件。除了产业链上下游企业之外，关联产业、中介服务机构、金融机构、技术服务机构、政府、科研机构、行业组织等都是园区产业生态的构成主体。产业主体的多样性满足了企业对要素的多样性需求，是园区生态网络得以形成的基础。在园区生态系统中，各类产业主体能够通过多种方式形成最广泛的链接，除了产业链上下游企业的业务往来，不同行业之间还能够实现业务交叉、运营协同和数据共享，使园区的平台属性增强，通过网络效应降低各类主体的交易费用，从而使整个园区生态的效率达到最优。
客户综合服务需求较高	随着产业结构升级，企业对产业发展环境的需求也不断提高，我国产业园区历经了满足园区客户生产需求、产业发展需求、产业链条需求、综合服务需求的多个阶段。园区客户需求的变迁是产业升级的体现，本质上是经济驱动因素的变化。园区客户不仅仅需要单纯的物理空间、产业聚集及产业链条，以企业生命周期为主线的企业一站式服务更是成为了入驻园区客户的全新诉求。通过接受园区体系化的工商财税、创业辅导、专题培训、政策申报、法律顾问、技术研发、物业管理、人文社群等综合服务，不同细分产业、发展阶段的企业均能有效提升发展质量和效益。虽然侧重园区综合服务需求的第四代产业园区蓬勃发展，占据行业主体地位的第二代及第三代产业园区也逐步向构建园区服务体系方面转型，但目前多数园区综合服务诉求仍未得到及时有效的响应，园区服务有待进一步系统化、精细化，以创造产业发展的最优环境。构建完善的园区服务体系，以满足客户较高的综合服务需求已经成为众多园区运营商争相发展的方向。
收入多元、回报稳定	产业园区在不断发展的过程中，收入愈发多元化，尤其近年来侧重园区综合服务的第四代产业园区兴起后，园区收入渠道大大扩宽。现阶段园区运营商的主要收入来源广泛，包括园区综合服务收入、租赁收入、创业服务收入、产业发展服务收入、财政补贴收入、创投业务收入等。而成熟产业园区一般拥有特定、稳定的客户群体，为园区运营商提供稳定的投资回报。此外，随着国家推动重点园区建设，客户群体呈上升趋势，进一步保证产业园区运营商拥有长期、稳定的回报。

资料来源：智研咨询整理

随着“中国制造 2025”政策的发布外加中美贸易战的持续发酵，产业调控成为现代化经济体系改革极为重要的方面，而产业园区作为集资本、技术、人才等众多要素的承载体和集聚体，将承担培育新经济增长模式的重大责任。各地区纷纷以产业园区为载体，优化创业环境，营造创新氛围，吸引高新技术或其他重点行业的企业，使园区成为荟萃知识精英、激发科技创新、发展新兴产业的创业园、孵化器和集中区。

产业园区行业发展趋势：

资料来源：智研咨询整理

2019 年，全国新设市场主体 2,179 万户，日均新设企业达到 2 万户，再创新高，活跃度为 70%左右，市场活力进一步增强，快速攀升的市场主体数量反映出商事制度改革对促进中小企业发展的积极作用。同时，根据中国中小企业协会每季度发布的中国中小企业发展指数显示，2015 年至今中小企业发展指数持续增长，趋势良好。中小企业的快速发展也为相关产业带来机遇，这其中就包括与其息息相关，满足中小企业发展需求的园区运营与管理行业。

2015-2019年中国中小企业发展指数

资料来源：中国中小企业协会、智研咨询整理

近年来，全国市场主体持续稳定健康发展，企业实有户数平稳增长，全国企业实有总户数持续增长。2018年，全国新登记市场主体2149.6万户。2018年，全国实有各类市场主体11020万户，比2017年增长12.28%，其中企业3474.2万户，新增670万户；个体工商户7328.6万户，新增1456.4万户；农民专业合作社217.3万户，新增23.1万户。

截至2019年，全国市场主体实有户数1.23亿户，新增市场主体2377万户，日均新登记企业2万户，其中个体工商户8261万户，企业3858.3万户，农民专业合作社220.1万户。

2013-2019年全国市场主体实有户数情况

资料来源：工商总局2019年，全国市场主体实有户数

目前我国园区运营与管理行业参与主体主要为以高新区及经开区为代表的第二、三代园区，其以促进产业升级，推动区域发展为主要目标，大多涉及房地产开发和销售，园区运营服务相对稀缺。而近年来，第四代产业园区出现，产业园区的运营也正在不断的颠覆传统的思维模式，逐渐完成从“重资产”到“重服务”的过渡，园区运营服务成为了产业园区的焦点及全新增长点，原有园区运营商的转型摸索以及新兴运营商的飞速成长，使得行业处于激烈竞争和行业整合阶段，总体发展水平不高，暂未出现市场占比较高、专注于运营服务的园区运营商。目前着力于综合服务、构建园区生态的第四代园区运营商大多还处在摸索阶段，与行业内较为成熟的以房地产业务为主的运营商基本不存在直接竞争关系。但随着各类园区运营商的激烈竞争和逐步升级，以及多方参与主体的发展成熟，势必将产生部分服务体系完善、管理水平高、竞争能力强的园区运营商，使得行业竞争格局发生进一步变化。

园区运营与管理行业还具有显著的区域性特征，我国各省市区域经济发展不平衡，产业分布不均衡，经济较为发达，产业集群更为明显的东部沿海地区产业园区数量、质量均占据明显优势。同时产业园区的定位、综合服务、招商和后续管理要求运营商对园区所在地区的经济发展水平、产业扶持政策、区域发展特点具有很强的把握能力，深耕一片区域更能实现园区的稳固发展。因此现阶段大多数园区运营商没有实现跨区域运营，只与同区域对手存在较强的竞争关系，与区域外的产业园区项目竞争关系相对较弱。

第四代产业园区的兴起让更多的主体参与到了园区运营与管理行业的竞争中来，给予了行业内企业更大的压力，也为行业带来了更多的机遇和挑战。随着涉足产业园区运营的主体类型逐步多元，行业内的兼并重组愈趋激烈，逐步呈现出智慧化、专业化、资本化、综合化的竞争趋势。

本文采编：CY205