未来我国19大城市群区域分布状况及市场发展空间测算【图】

19大城市群 2017-07-03 05:54

2011 年 6 月，《全国主体功能区规划》正式公布。此规划是我国国土空间开发的战略性、基础性和约束性规划，有助于推进人口、经济和资源环境相协调的国土空间开发格局。按开发方式，该规划将我国国土空间分为以下主体功能区：优化开发区域、重点开发区域、限制开发区域和禁止开发区域。优化开发区域是指国土开发密度已经较高、资源环境承载能力开始减弱的区域。重点开发区域是指资源环境承载能力较强、经济和人口集聚条件较好的区域。限制开发区域是指资源承载能力较弱、大规模集聚经济和人口条件不够好并关系到全国或较大区域范围生态安全的区域。禁止开发区域是指依法设立的各类自然保护区域。

我国土地开发强度情况

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我国国土空间划分为四类主体功能区

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相关报告：智研咨询发布的《2017-2022年中国城市群市场运行态势及投资战略研究报告》

为加快城市群建设发展，增强中心城市辐射带动功能，加快发展中小城市和特色镇， 2016 年 3 月，《国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》提出，要优化城镇化布局和形态，加快构建以陆桥通道、沿长江通道为横轴，以沿海、京哈京广、包昆通道为纵轴，大中小城市和小城镇合理分布、协调发展的“两横三纵”城市化战略格局。

我国 19 大城市群区域分布状况

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根据《规划》，未来我国 19 大城市群中，国际级城市群将有 4 个：长三角、京津冀、珠三角、成渝地区；国家级城市群将有 6 个：辽中南、长江中游、山东半岛、海峡西岸、中原、关中平原；而区域级城市群将有 9 个：哈长、山西中部、呼包鄂榆、宁夏沿黄、兰州西宁、黔中、滇中、北部湾、天山北坡。从而形成能级分层的城市群结构化分布。

我国 19 大城市群分层设计

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目前，我国主要的三大城市群（长三角、珠三角、京津冀）的土地面积和人口数量已经达到美日等发达国家水平，但是人均 GDP 和地均 GDP，以及 GDP 占全国的比例还处于较低水平。例如，经济综合实力最强的长三角城市群人均 GDP 和地均 GDP 分别是 1.44 万美元/人和 1025 美元/平方公里，距离美日主要城市群的差距还较大。美国东北部大西洋城市群的人均 GDP 达到 6.20 万美元/人，日本的太平洋沿岸城市群的地均 GDP 达到了 9600 美元/平方公里。

2016 年我国三大城市群与纽约、东京城市群经济指标对比

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从谨慎角度出发，假设以美日城市群人均 GDP 的最低值的 50%作为未来我国三大城市群的发展目标值，则由人均 GDP 差异测算出来的长三角、珠三角和京津冀 GDP 增长空间分别是 1.45 万亿美元、 0.69 万亿美元和 1.16 万亿美元。同样，从谨慎角度出发，假设以美日城市群地均 GDP 的最低值的 50%作为未来我国三大城市群的发展目标值，则由地均 GDP 差异测算出来的长三角、珠三角和京津冀 GDP 增长空间分别是 0.92 万亿美元、1.56 万亿美元和 2.17 万亿美元。综上可以知道未来我国长三角、珠三角和京津冀的平均 GDP 增长空间分别是 1.19 万亿美元、1.13 万亿美元和 1.66 万亿美元。

我国三大城市群与美日城市群对比及发展空间测算

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近年来，我国城镇化率不断走高。2016 年我国城镇化率达到 57.35%。2011 年－ 2016 年，我国城镇化率五年的年均增加 1.22 个百分点。尽管如此，我国城镇化水平距离发达国家还有一定的差距。一般而言，欧美国家如美国和德国的城镇化率在达到 70% 以上时放缓，而东亚国家如日本和韩国的城镇化率在达到 75%以上时放缓。

我国城镇化率的变化

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世界各国城市化率的变化

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2016 年我国 19 大城市群主要经济指标

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由此，作为东亚国家，假设我国各大城市群的城镇化率在达到 75%以上时放缓，在放缓之前，假设我国各大城市群的城镇化率年均增加1.20%，放缓以后每五年增加1%。由此可以得到未来三十年 19 大城市群城镇化率的变化情况。

未来三十年我国 19 大城市群城镇人口比重的变化

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假设全国各大城市群常住人口数据不变。以2015 年我国城市人均住宅建筑面积 33.91 平米作为城市群内迁移类住宅人均建筑面积需求，则由此可知未来五年我国 19 大城市群迁移类住宅首置需求。

未来三十年我国 19 大城市群商品住宅首臵刚需空间测算

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根据 2012 年世界主要国家人均住房面积数据，美国人均居住面积为 67 平米/人，英国是 35.4 平米/人，德国是 39.4 平米/人，日本是 31.0 平米/人，总体上海外发达国家人均居住面积约为 40 平米，2015 年，中国城镇人均住宅建筑面积约 32.91 平米/人，低于上述大多数发达国家人均居住面积。

我国历年人均居住面积变化情况

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2015 年，我国城市人均居住面积 33.91 平米/人，过去三年每年增加 0.33 平米/人。假设未来我国各大城市群人均居住面积每年增加 0.33 平米/人，即每五年增加 1.65 平米/人，并假设等各大城市群人均居住面积增至发达国家的 40 平米/人后放缓不再增长。

未来三十年我国 19 大城市群城镇人均居住面积的变化

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未来三十年我国 19 大城市群商品住宅改善性需求空间测算

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各国建筑住宅质量差异很大，这造成所谓的住宅寿命或房屋重建周期存在差异。一般而言，北欧很多国家房屋重建周期都在 100 年左右。例如，英国住宅平均寿命是 132.5 年，法国是 102 年，比利时是 90 年，奥地利是 80.6 年，西班牙是 74 年，美国是 74 年，荷兰是 71.5 年。而东亚的日本是 40 年，中国房屋寿命或建筑更新周期是 27-30 年。因此，未来中国每年需要大量更新住宅，包括现在政府推动的旧城改造和棚户区改造等。

世界主要国家房屋更新周期（建筑寿命）

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我国不断加大棚户区改造计划

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根据央行调查统计司的有关研究显示，1991 年到 2012 年我国城镇住宅竣工套数约 1.4-1.7 亿套，以 1990 年城镇居民住宅存量为 8000 万套计，2012 年，我国城镇住宅存量约为 2.2-2.5 亿套。考虑到未来五年拆迁改造的重点是 1990 年房改之前的各类公房（更新周期是 27 年左右），即需要拆迁棚户区 8000 万套。如果 2017 年 600 万套棚户区改造计划顺利完成的话，则 2013－2017 年我国已经完成棚户区改造 2554 万套（对应约 8000 多万住房困难群众）。2017 年 5 月 24 日，国务院总理李克强在国务院常务会议上要求 2018 年到 2020 年三年的棚户区改造任务是 1500 万套。假设未来每年改造棚户区 600 万套，从 2017 年算起的还剩余约 5500 万套棚户区需要改造，则我国 8000 万套的总任务大约还剩 9 年多即可完成。

未来三十年我国 19 大城市群棚改释放住宅需求的变化