2016年中国人口老龄化发展趋势及养老商机预测【图】

    联合国预测，2035 年以后中国将面临比美国更为严峻的人口老龄化问题。人口学家最新研究进一步印证了该观点，预计到2050 年中国65 岁以上的老龄人口将达到3.6亿，占总人口比重将超过1/4。虽然目前中国是全球第二大经济体，三十多年来经济持续高速增长，但劳动力增长预计在2015-2025 年间达到峰值瓶颈，随后开始下滑，中国面临着2025 年之后跌落人口悬崖的风险。

中美两国老龄化人口比率预测

    相关报告：智研咨询发布的《2017-2022年中国养老行业现状分析及投资战略研究报告》

    未来数十年，中国城镇化比率将从50%提高到70%-80%。中国城镇化的主要推动力是从乡村迁移至城镇的年轻家庭，目前这一家庭群体的数量也在迅速减少，直接导致城镇化问题与老龄化问题双重叠加，所以我国在城镇化进程中必须同步解决好人口老龄化问题。在城乡二元经济结构下，我国农村地区的社会保障制度建设非常滞后，基本养老、合作医疗层次水平低，未来农村老龄化问题将会更加凸显。

    2010 年农村与城镇65 岁以上老年人口占比分别为10.1%与6.7%。我们预计到2050年农村65 岁以上老年人口占总人口比例将达到46.4%，相当于城镇的2.1 倍，其中农村空巢老年人占比达26.1%，是城镇的2.9 倍。

    近年来国内老年人口慢性病问题比较突出，74.80%的老龄人口患有慢性病。根据现有人口推算，国内至少患有一种慢性病的老年人口达1.4 亿，8 年后这一数字将扩大至3 亿。所以围绕老年人口健康医护展开的养老服务，是一个市场发展前景广阔的朝阳行业。目前中国养老服务市场开发程度低，尤其是疗养休闲养老服务亟待开发，潜在消费群体庞大，未来市场充满无限商机。

城镇与农村老年人口增长趋势

预计2050 年城镇与农村老年人口比例状况

    “养老地产”是最火爆、最有看点的养老商业项目之一。近几年，养老地产也成为房地产市场发展的一大热点。一方面由于国内人口老龄化程度不断加剧，导致养老地产需求急速上升；另一方面由于现存养老机构的配套设施普遍不完善，老年人口的经济及消费能力却不断上升，导致中高端养老地产供给不足；另外国家出台政策扫清了“地价高、补贴少、运营成本过高”等养老地产发展的障碍。在多重因素驱动下，养老地产将会迎来爆发式增长，预计未来15 年其规模有望超过10 万亿元，取代商业房地产成为中国最大的房地产开发项目。

    2013 年是养老地产发展的转折年，大型投资项目纷纷上线，投资标的范围也不限于北上广深等一线城市，开始向二三线城市拓展。众多房地产商纷纷跟进养老地产业务，截止2013 年年底超过80 家房地产商进入该业务领域，其中不乏万科、远洋、绿城、保利、首创置业、复星等知名地产商。另外，泰康、新华、平安等知名保险企业也开始涉足养老地产板块；以金陵饭店为代表的酒店、旅游休闲公司也做出了开展养老地产项目的尝试。

养老地产基本架构

    国家加强顶层设计规划，推动养老产业发展。鉴于养老服务的行业特殊性，国家政策扶持引导对养老产业健康发展至关重要。从近年来国家出台的一系列政策文件来看，国家养老服务发展目标明确，即建立以居家为基础、社区为依托、机构为补充的多层次养老服务体系，基本确立了“9073”的养老结构比例，其中居家养老占90%、社区养老占7%、机构养老占3%。在国内养老产业发展中，社区养老是养老地产的核心区块，主要包含社区型养老、度假型养老社区、老年公寓。在政策驱动下，社区养老模式是未来我国养老服务发展的重要趋势之一，它与医疗、生活、文化的融合将带动养老产业繁荣发展。

近年来国家推动养老服务发展的政策文件

养老模式六大分类情况

    在运营模式上，养老地产可以划分为政府福利型、政府收益性以及企业盈利型三类，其中前两种由政府主导开发，区别在于一种强调福利属性，另一种具备收益属性。在企业养老地产盈利性开发中，依据投资商、开发商、运营商三者之间关系的不同，其盈利模式也呈现出多样化的特点，如投资商和运营商向开发商定制、开发商开发后出售、开发商持有部分物业进行出租、开发商持有的部分物业由运营团队管理、投资商或开发商与运营商形成战略合作等。目前国内养老地产项目吸引着各路资本的疯狂涌入，其运营模式和盈利模式一旦成熟稳定，必将给参与的企业带来丰厚回报。

养老地产三大运营模式

现有养老地产盈利模式