2025年中国商业地产行业发展历程、产业链图谱、发展现状及未来前景研判：商业地产迎来全新变局，行业加速轻资产化转型步伐[图]

内容概要：2024年，中国宏观经济延续恢复向好态势，外需有所回暖，但内需仍面临较大挑战，房地产市场于四季度在核心城市出现一定回暖迹象，但整体仍处于调整转型过程中。在商业地产领域，销售端延续去库存态势，新增供应持续缩减，开发投资低迷。运营方面，部分一线城市商场类物业出现企稳改善迹象，但办公楼物业出租率和租金水平均仍处于下行通道。从开发投资端来看，2024年商业营业用房及办公楼开发投资完成额延续下行趋势但降幅有所收窄。2024年，我国商业营业用房完成开发投资额6943.97亿元，同比下降13.9%；办公楼完成开发投资额4159.88亿元，同比降低9%。

上市企业：保利地产（600048）、大悦城（000031）、绿地控股（600606）、华侨城A（000069）、龙湖集团（00960）、万科A（000002）、招商蛇口（001979）、旭辉控股集团（00884）、新城控股（601155）、越秀地产（00123）、太古地产（01972）、华润置地（01109）、王府井（600859）

相关企业：大连万达集团股份有限公司、中国融通房地产集团有限公司

关键词：商业地产产业链、商业地产发展现状、商业地产竞争格局、商业地产发展趋势

一、商业地产行业概述

商业地产，指作为商业用途的地产，故又名做商铺地产。以区别于以居住功能为主的住宅房地产，以工业生产功能为主的工业地产等。商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。

我国商业地产行业起步较晚，但发展速度较快。我国商业地产起步于20世纪90年代初，最早在北京、上海出现成规模的百货店，并逐步扩展到中小城市。20世纪90年代中期在百货店的基础上，将餐饮、娱乐等业态小规模引入，形成购物中心。进入21世纪后，我国商业地产开发投资进入快车道。2010年以前，我国商业地产开发模式主要以模仿香港和日本为主，进入2010年，新代际的消费者分化出来，产生了更多元、差异化的诉求。而在二、三线城市复制的同时，一线城市已经完成了中心商务区的布局，新商业综合体则把目光投向了场景的营造，以此寻找新机会点。从2019、2020年开始，城市进入了存量改造和城市更新的阶段。伴随大量新兴国潮、主理人、生活方式品牌被新一代消费者认可，更多个性化的、非标准化的商业地产项目逐一出现，为非标产品的打造提供了参考案例。

相关报告：智研咨询发布的《中国商业地产行业市场运营态势及投资前景研判报告》

二、商业地产产业链

商业地产产业链上游为地产开发、设备供应；中游为物业服务、商业地产运营以及商业地产交易；下游则是个人或者企业租赁或购买后进行居住、商业、办公和其他用途。商业地产行业产业链主要指的往往是上游的地产开发和中游的运营环节。目前，我国房地产行业较为繁荣，行业内的企业数量较多，我国商业地产行业上游房地产开发参与企业主要有保利地产、万科地产和恒大地产等；设备供应商则种类较多，目前商业地产的设备需求逐渐向智能化、自动化发展，因此主要以大华股份、海康威视以及西门子电器等科技公司为主。且随着我国房地产行业的持续发展，行业内部开始整合，大部分的商业地产企业往往都是多元化经营，不仅仅从事商业地产的开发，还涉及运营、交易以及住宅类房地产的开发运营等业务。

三、中国商业地产行业发展现状

2024年，中国宏观经济延续恢复向好态势，外需有所回暖，但内需仍面临较大挑战，房地产市场于四季度在核心城市出现一定回暖迹象，但整体仍处于调整转型过程中。在商业地产领域，销售端延续去库存态势，新增供应持续缩减，开发投资低迷。运营方面，部分一线城市商场类物业出现企稳改善迹象，但办公楼物业出租率和租金水平均仍处于下行通道。从开发投资端来看，2024年商业营业用房及办公楼开发投资完成额延续下行趋势但降幅有所收窄。2024年，我国商业营业用房完成开发投资额6943.97亿元，同比下降13.9%；办公楼完成开发投资额4159.88亿元，同比降低9%。

2024年，我国经济总体运行平稳，但依然面临着国内有效需求不足、企业经营压力较大的挑战。房地产作为重点风险领域之一，新开工面积降幅均有所扩大，商业地产新增供应量显著下滑。2024年，中国商业营业用房新开工施工面积为4980.32万平方米，同比下降23.3%；办公楼新开工施工面积为1892.93万平方米，同比下降27.7%。分发展区域来看，我国四大一线城市商业地产运营表现分化，其中深圳运营表现改善、上海运营表现企稳、北京和广州仍处于以价换量的租金下行阶段。写字楼方面，四大一线城市写字楼租金水平均尚未止跌，空置率上升至20%左右且尚未完全企稳。再次背景下，国家发展改革委发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》，标志着基础设施REITs进入常态化发行阶段。未来，随着消费基础设施REITs逐步发展完善，将有望成为商业地产企业的重要退出途径，从而有效解决了商业地产领域长期存在的资金退出难题，有利于行业的健康发展。

2024年，实体商业运营面临较大挑战，宏观经济增速影响办公楼需求，商业地产整体去化承压，商业营业用房和办公楼销售额降幅均在10%以上。从不同业态来看，限额以上零售业单位中，百货店和品牌专卖店零售额均有小幅下降，而实物商品网上零售额增幅超7%，实体商业运营在电商冲击下仍面临较大挑战。2024年，商业营业用房销售额面积为5986.25万平方米，同比下降5.9%，降幅有所扩大。办公楼方面，宏观经济景气度和租金水平的整体持续下调对办公楼销售形成较大压力，2024年办公楼销售面积为2402.81万平方米，同比下降11.5%。

四、中国商业地产企业竞争格局

目前，我国商业地产投资建设活动最活跃的地区包括广东省、江苏省、上海市、浙江省、北京市等东部地区，其经济发展速度较快，商业集合体较为完善，吸引大量企业驻扎。近年来，我国商业地产龙头企业逐步由销售转向持有运营；叠加城镇化发展进入稳步增长阶段，企业投资拿地更加审慎。因此，轻资产管理模式越来越受到企业重视。大连万达商业管理集团股份有限公司、华润置地、保利地产、大悦城、龙湖集团、万科、招商蛇口、新城控股、太古地产等企业荣登2024年中国商业地产百强企业。

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1、华润置地有限公司

华润的前身是于1938年在香港成立的“联和行”。1948年联和进出口公司改组更名为华润公司。2000年以来，经过两次“再造华润”，华润奠定了目前的业务格局和经营规模，现已发展成为业务涵盖大消费、综合能源、城市建设运营、大健康、产业金融、科技及新兴产业6大领域。华润置地有限公司是华润（集团）有限公司旗下负责城市建设运营的业务单元，于1994年改组成立。经过三十年的发展，已布局内地及香港等境内外85座城市，是综合实力领先的城市投资开发运营商。面向“十四五””，华润置地以“城市投资开发运营商”的战略定位为指引，构建了开发销售型业务、经营性不动产与资管业务、轻资产管理业务三大主营业务与生态圈要素型业务有机联动的“3+1”一体化业务模式，业务涵盖住宅、公寓、购物中心、写字楼、酒店、商业运营、物业管理、长租公寓、城市代建、文体、城市更新、城市运营等领域，构建城市投资开发运营生态圈。2024年上半年，华润置地营业收入为791.3亿元，同比增长8.4%。其中，开发销售型业务营业额为591.3亿元，同比增长8.3%。

2、龙湖集团控股有限公司

龙湖集团1993年创建于重庆，聚焦开发、运营、服务三大板块，发挥地产开发、商业投资、资产管理、物业管理、智慧营造五大航道协同效应，实现一、二线高能级城市的全面布局。与此同时，龙湖持续提升各航道运行能力，实现经营性现金流为正的内生式增长，并不断优化提升资产质量，实现企业的可持续发展。龙湖商业以“天街”及“星悦荟”为产品品牌，坚定轻重并举战略，实现一、二线高量级城市网格化布局。截至2024年6月底，龙湖商业累计已开业运营商场91座，合作品牌超6800家。2024年上半年，龙湖集团营业收入为468.55亿元，同比下降24.48%。

五、中国商业地产行业发展趋势研判

1、行业发展将进一步下沉

近年来，各城市消费力增长乏力，我国商业地产行业继续承压。但随着我国经济的持续向好，国民消费水平将不断提高，尤其是新一线城市和二、三线城市的消费能力将不断升级，新一线城市和二、三线城市消费需求缺口更大，市场潜力更大。基于此商业地产企业将重点布局新一线及二、三线城市发展，寻求业绩突破点。此外，随着经济的快速发展，消费人群的不断迭代，消费理念与消费模式正在发生深刻变化，消费分级现象也更加突出。行业内领头企业将融合各类人群消费特点，开发个性化、多元化融合商业模式，以满足不同消费者的需求。

2、行业加速轻资产化转型步伐

随着国家在房地产行业三道红线政策的下台，越来越多的地产企业开始走向轻资产化运营的道路，开发与运营逐渐开始剥离，轻资产化运营成为行业趋势。在轻资产化运营模式下，企业无需投入大量的资金用于土地购置和项目开发，而是通过与合作伙伴的紧密合作，共同分享项目的收益。在这一大背景下，企业将逐步优化内部管理、提升服务质量等方式，提升运营效率和市场竞争力，为整个商业地产行业的健康发展注入新的活力。

以上数据及信息可参考智研咨询（www.chyxx.com）发布的《中国商业地产行业市场运营态势及投资前景研判报告》。智研咨询是中国领先产业咨询机构，提供深度产业研究报告、商业计划书、可行性研究报告及定制服务等一站式产业咨询服务。您可以关注【智研咨询】公众号，每天及时掌握更多行业动态。