中国房地产:房产税,优化地方税收结构,但可能并非主要调控手段

    国外房地产税比较。香港和新加坡主要通过房地产交易环节的征税来调节房地产市场,尤其是针对外地买家征收高额印花税。而房产税的市场调节作用并不明显,这也与两地的低税环境有关。房产税一般作为财政收入的一个环节,但占比不高。港府2018财政收入预算中,一般差饷占全部财政收入2.5%。新加坡政府2018财年预算中,财产税占政府收入约6.1%。美日的房产税是基层地方政府的主要税收来源,用于居民所在区域的教育及公共服务的支出,体现了房产税的公益性。2015财年,美国房产税占地方政府税收72.1%,是第一大税收来源;而日本房产税占市町村级税收近40%,是地方税收的第二大来源。

    上海重庆房产税试点。2011年1月28日起,上海、重庆两市开始对部分个人住房征收房产税。重庆偏重对高档房的征收,对外地炒房客从第二套房开始征税,税率为0.5%-1.2%。上海则针对新增一般房地产,规定对上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税,而且按照人均面积做起征点考虑,根据房价高低税率分别暂定为0.6%和0.4%。总体而言,上海和重庆的房产税征收不仅有较大面积抵扣,且税率在大部分情况下低于1%。对首套刚需和一般改善型需求的影响并不大,主要是针对拥有多套住宅或拥有高端住宅的人群。

    房产税时代即将到来。今年3月5日的《政府工作报告》中,李克强总理提出2018年将稳妥推进房地产税立法。财政部部长透露,目前全国人大常委会预算工作委员会、财政部以及其他有关方面正在抓紧起草和完善房地产税法律草案。房地产税总体思路就是立法先行、充分授权、分步推进。中国的房地产税会从中国的国情出发来合理设计,参考国际上的制度共性,并给予特殊人群一定减免。

    房产税-优化地方税收结构,但可能并非主要调控手段。对政府而言,房产税短期难以替代土地出让金对地方财政的支持,但长期看,由于土地出让的局限性,房产税势在必行。对于房价,目前的调控手段(包括四限、信贷政策等)已经足够有效,房产税的意义更多地在于建立房地产长效机制及优化税收结构。对房企业而言,相比较房产税,限价和预售证的取得更能直接影响销售业绩。

    长线中国房地产市场受四限及房贷供应的影响。中国房屋销售金额在2018年1-2月上升15.3%至12,454亿元,较我们预期为优。不过最近政府提出房产税立法,再加上紧缩的房贷政策,我们对中国房地产市场的观点较为审慎及保守。中国房地产三大巨头(碧桂园、万科及恒大)现时股价已从高位回落15-20%,短期内较难突破高位。3月份内房公司公布2017年业绩,我们将重新检视业绩及前景,再检讨建议,寻找内房公司的AlphaPlays。