我国租赁人口占比11.6%,租赁房屋占比18%,而这一数据在英国、美国、日本等 成熟市场都在35% 以上,并呈现供需平衡的状态。以发达国家经验为参照,我国租 赁市场的发展空间十分可观。城市层面,北京、上海、深圳等流动人口集中的一线 城市租赁房屋占比仅为20%左右,租赁人口占比也没有超过40%,相对于旧金山、 纽约等对标城市高达60%左右的租赁人口占比和50%左右的租赁房屋占比,差距明 显。
世界发达国家住房拥有率多在50%-65%之间,也就是说,在相对成熟的市场化体系 中,约有1/3至1/2的人口将通过租赁方式解决住房问题。我国和多数发展中国家类 似,当前住房拥有率水平显著高于发达国家,人口流动性较弱。随着我国社会市场 化进程深入、住房租赁市场不断完善、户籍制度改革不断推进,未来我国住房拥有 率或将逐步下降,更多人口将进入租房市场。
中国租赁人口仅11.6%,与发达国家差距明显
数据来源:公开资料整理
一线城市租赁人口占比没有超过40%
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相关报告:智研咨询发布的《2017-2022年中国住房租赁行业市场运行态势与投资战略咨询报告》
核心城市,特别是一线城市及新一线城市,因其便利的生活设施及广阔的发展前景, 一直都吸引着大量人才的涌进。然而,近年来主要城市房地产价格出现过快上涨, 一线城市(北京、上海、深圳、广州)近两年房屋平均出售价格涨幅达20%,已接 近3万/平方米;对于二手房成交价,北京已超8万/平方米,上海、深圳接近6万/平方 米,广州也已达4万/平方米。与此同时,二线城市房屋平均售价上涨势头也不容小 觑,南京2016年房屋平均售价已达17754元/平方米,较15年上涨6265元/平方米。
一般来说,有两类人具有租赁需求,一类是流动人口,另一类是户籍所在地的户籍 人口,基本为高校毕业生。根据最新发布的《中国流动人口发展报告》,中国2016 年的流动人口达2.45亿元,比上年末减少171万人,已经是连续第二年下降。尽管如 此,无论是从流动人口的绝对值,还是其在总人口的相对比重来看,流动人口数量 近年来一直处于较高水平,并且预计未来依然会延续这一趋势。而近年来我国新生代流动人口的比重也在不断上升,2016年已达64.7%,呈现稳步增长的趋势。新生 代流动人口由于缺乏必要的长期工作经验,又不具备本土人才的“本地优势”,往 往在职业竞争、薪酬待遇方面存在一定的劣势,进而进一步影响了其购房能力。 随着新生代流动租赁人口比重的逐渐提高,其租房领域的“消费升级”需要日益明 显,除了简单的“住”之外,他们往往更加注重租房市场的便利性、透明度、社区 化体验、以及其它衍生服务。毫无疑问,相较于私人租赁市场,成熟的租赁机构在 这方面更有优势。
2016年我国约有2.45亿流动人口
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一线城市流动人口比重均在35%以上
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国内高校毕业人数逐年增多
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67%流动人口以租住私房作为居住模式
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一线城市房屋平均售价高企
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2016年二线城市房屋平均售价上涨明显
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一线城市二手房价格高企
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高校毕业生平均起薪低
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从机构渗透率的角度来看,租赁市场中机构管理仅占据房源渠道的5%(北京),而 全国这一比率的平均水平仅为2%,远远低于发达国家的水平。政策利好叠加后发优 势,预计未来长租公寓将会迎来长足发展。并且当前我国利率市场化尚未放开,利 率中枢明显高于发达经济体,房租收益率减贷款利率水平远远低于其它发达国家, 这压缩了私人租赁主的收益空间。而机构化的长租公寓机构,有望通过规模化运营 形成规模经济,同时REITs等金融产品的运用,也能使其实现“轻重分离”,提高 经营利润效应。因此,无论从必要性,还是充分性角度考虑,未来大部分租赁市场 的增量与存量空间,将属于机构主体。
得益于政策红利以及房屋租赁领域较低的机构渗透率,各大资本看好行业未来发展 前景,纷纷提前抢滩布局。特别是雷军的顺为基金投资公寓品牌YOU+以来,长租公 寓领域的投融资步伐明显加快,魔方公寓、寓见、新派公寓等行业领先品牌纷纷得 到资本青睐。创业公司动辄数千万、上亿的融资规模,一方面显示出了资本对行业 未来发展的信心,另一方面,也从客观上为各公司的规模扩张及精细运营奠定了资 金基础。
部分房企长租公寓布局数量
企业名称 | 长租公寓品牌 | 今年成绩 | 发展计划 |
万科 | 泊寓 | 已经入 28 个城市,获取房间数 8.4 万间 | 2017 年预计总获取房间数量超过 10 万间,预计到2018 年,拓展公寓目标 45 万间,远期规划则计划提供 100 万套公寓 |
龙湖 | 冠寓 | 进入了 16 个城市 | 2017 年开业 1.5 万间长租公寓,至 2020 年,数量达到行业前三,营收 20 亿 |
旭辉 | 领寓国际 | 已开发 1 万间,筹建运营 28 个项目,进入13 个城市 | 今年的目标是入市 2 万间,5 年运营管理 20 万间,完成国家化布局,同时实现 IPO 上市 |
石榴集团 | 熊猫公寓 | 在北京共布局 7 家店,开业近 5000 间房 | 明年预计在北京、上海、珠海等地新开业公寓约 1万间,计划到 2019 年,共入市 3 万套 |
中骏置业 | - | - | 今年 8 月宣布,3 年在国内布局 5 万间 |
远洋 | 邦舍 Boonself | 进入北京、上海、深圳、广州、杭州、成都、大连共 7 个城市,2000 套房 | 2017 年目标签约 5000 套房 |
金地 | 草莓社区 | 已开业 4 家门店(上海、深圳),约 1200间房,筹备中,7 家门店待开业(深圳、上海、杭州、昆明)约 1500 间 | 近三年目标拓展 6 万间,主力发展一线、准一线、二线重点城市 |
保利集团 | N+公寓 | 重庆、西安、大连、长沙等 | 十三五规划的战略目标指出,3 年内商业公寓板块做到内部自持和外部拓展双轨同时布局 |
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2024-2030年中国住房租赁行业市场现状调查及投资前景研判报告
《2024-2030年中国住房租赁行业市场现状调查及投资前景研判报告》共八章,包含2019-2023年住房租赁行业各区域市场概况,中国住房租赁竞争格局及领先企业案例分析,住房租赁行业前景预测与投资建议等内容。
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