2018年中国房地产行业政策分析【图】

    2017 年， 房地产政策坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”基调，地方以城市群为调控场，从传统的需求端抑制向供给侧增加进行转变，限购限贷限售叠加土拍收紧，供应结构优化，调控效果逐步显现。同时， 短期调控与长效机制的衔接更为紧密，大力培育发展住房租赁市场、深化发展共有产权住房试点，在控制房价水平的同时，完善多层次住房供应体系，构建租购并举的住房制度，推动长效机制的建立健全。

    一. 中央坚持住房居住属性定位， 加快制度建设促进市场平稳发展

    坚持住房居住属性，分类调控、因城施策仍是 2017 年房地产政策主基调。 3 月两会政府工作报告坚持宏观政策要稳、产业政策要准、微观政策要活、改革政策要实、社会政策要托底的政策思路，坚持以推进供给侧结构性改革为主线，适度扩大总需求，加强预期引导，深化创新驱动，全面做好稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险各项工作，保持经济平稳健康发展和社会和谐稳定。 报告明确今年国内生产总值增长6.5%左右的宏观目标，强调今年要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，财政政策要更加积极有效，货币政策要保持稳健中性。 针对房地产方面， 明确今年房地产市场的三项重点工作： 加强房地产市场分类调控、因城施策去库存、 坚持住房居住属性。 同时， 扎实推进新型城镇化， 深化户籍制度改革，今年实现进城落户 1300 万人以上，加快居住证制度全覆盖。

两会政府工作报告关键内容

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    多部委召开会议明确今年工作任务，因城分类施策成重点。 今年 1 月， 各部委工作会议陆续召开， 明确 2017 年工作任务。 全国国土资源工作会议强调根据供需形势因城因地施策，建立住宅用地供应分类管理制度，对房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，调整结构，提高住宅用地比例，对去库存压力大的三四线城市要减少以至暂停住宅用地供应。 1 月 6 日， 央行强调要因城施策，继续落实好差别化住房信贷政策，切实防范化解金融风险。 1 月 10 日， 银监会提出分类实施房地产金融调控。同时，各部委积极响应中央经济工作会议提出的“综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”，发改委表示“完善区域协调发展和新型城镇化政策组合”。农业部强调推进农村产权制度改革。 财政部表示深入推进财税体制改革。

各部委会议明确 2017 年工作任务

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    中央深入研究房地产长效机制，推动市场平稳发展。 2 月 28 日， 中央财经领导小组第十五次会议上，习近平主席强调深入研究短期和长期相结合的长效机制和基础性制度安排。住建部在国新办新闻发布会提出，现在具备了建立房地产的基础性制度和长效机制的条件。两会政府工作报告也明确加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。 3 月 23 日， 国务院办公厅《关于印发 2017 年政务公开工作要点的通知》围绕促进房地产市场平稳健康发展推进公开。通知强调， 加快建立统一规范、准确及时的房地产市场信息定期发布机制，做好对差别化信贷、因地制宜调控等房地产政策的解读工作，正确引导舆论，稳定市场预期和信心。加强房地产市场监管信息公开，严格规范房地产开发和中介市场秩序，防止虚假宣传、恶意炒作等加剧市场波动。 4 月 25 日， 政治局会议指出要坚定不移推进“三去一降一补”，改造提升传统动能，大力培育发展新动能，振兴实体经济， 强调要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制。 7 月 24 日， 中共中央政治局召开会议， 提出要稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性，加快建立长效机制。“十九大”为房地产业定调，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位。 10月 18 日，中国共产党第十九次全国代表大会在北京人民大会堂开幕。习近平代表第十八届中央委员会向大会作报告。 针对房地产市场平稳健康发展， 报告提出 “房子是用来住的、 不是用来炒”的基调， 坚持加快建立多主体供给、 多渠道保障、 租购并举的住房制度。

十九大报告核心要点

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    中央定调楼市调控，坚持调控目标不动摇、力度不放松，切实防范化解房地产风险。 10 月 25 日， 住建部与国家发改委联合发布《关于开展商品房销售价格行为联合检查的通知》，针对房地产开发企业和房地产中介机构， 在全国范围内对房地产开发企业在售楼盘和房地产中介机构门店商品房销售价格行为进行联合检查。11 月 21 日，住房城乡建设部会同国土资源部、人民银行在湖北省武汉市召开部分省市房地产工作座谈会，学习贯彻党的十九大精神，部署近期房地产工作， 进一步落实地方调控主体责任，坚持分类调控、因城因地施策，坚持调控目标不动摇、力度不放松，保持调控

    政策的连续性稳定性。 会议继续强调了房地产市场风险的化解问题，提出了六方面要求，包括政策的连续性、金融管控、土地供应、优化城市功能、规范市场秩序等，提出调控不能有任何“喘口气、歇歇脚” 的念头，未来房地产调控政策将依然从紧。同时，会议对于供给侧结构性改革在租赁住房、公租房、共有产权住房、棚户区改造、公共服务和去库存等几方面给予了更明确的指导。中央提出明年加快住房制度改革和长效机制建设。 12 月 8 日，中共中央政治局会议分析研究 2018 年经济工作，提出加快住房制度改革和长效机制建设，是 2018年要着力抓好的一项重点工作，并强调要“力争取得明显成效”。12 月 18 日至 20 日，中央经济工作会议明确了 2018 年房地产重点“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”。 会议提出要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。

    2017年年末全国住房城乡建设工作会议在北京召开。会议全面总结了五年来住房城乡建设工作成就，提出今后一个时期工作总体要求，对 2018 年工作任务作出部署。重点做好以下工作： 一是深化住房制度改革，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。扎实推进新一轮棚改工作， 2018 年改造各类棚户区 580 万套。全力做好公租房工作，增加公租房实物供给，持续提升公租房保障能力。 因地制宜发展共有产权住房，多渠道解决群众住房问题。改革完善住房公积金制度，提高住房公积金管理服务水平。二是抓好房地产市场分类调控，促进房地产市场平稳健康发展。针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。加强区域协调和城乡统筹，加大房地产市场秩序规范整顿力度，严厉打击房地产企业和中介机构违法违规行为。加强市场监测分析，提高精准调控的能力和水平，进一步强化地方政府主体责任。

全国住房城乡建设工作会议的核心内容

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    二. 地方因城施策， 调控政策分化明显

    1、以城市群为重点，保障市场稳定运行

    以城市群为调控主场，从中心城市向周边三四线城市逐步扩围。 在“房子是用来住的，不是用来炒的”导向下， 2017 年各地政府积极深化房地产政策调控，力度不放松、目标不动摇。截至 12 月底， 90 个地级以上城市（约 200 项政策）和 35 个县市（约 41 项政策）出台调控，海南、河北从省级层面全面调控。此轮调控总体上表现为持续时间更长、涉及城市更多、政策强度更大。 从政策出台时间维度来看， 2016 年3 月以来，有三次地方强调控期， 2017 年 3-5 月是政策密集出台高峰期。2016 年的调控城市主要是一二线热点城市，而今年以来，从单个城市调控向城市群协同、片区联动收紧转变。上半年，长三角、珠三角、京津冀三大城市群内部三四线城市联动中心城市出台收紧政策；下半年，三四线城市调控进一步扩围，集中在山东半岛城市群、海西城市群、安徽中部及中西部地区重点城市周边的三四线城市。总体来看，以城市群为主体，中心城市联动周边三四线协同调控的城市群调控场已经形成。

2016 年 3 月以来三次地方强调控期

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    京津冀城市群：环京、环雄安限制力度最为严格，调控政策向山东城市群三四线城市深入环京周边多个县级市密集收紧。 3 月，北京调控进一步升级，非京籍纳税年限由5 年调整为连续 60 个月，同时将商住纳入限购范围，将有贷款记录的无房人群、离婚一年以内的购房者也视作二套房需求，购买非普通自住房不低于 80%。政策升级后，北京首付比例已达到一线城市最高水平。北京出台调控政策后，环京周边县市也集中出台调控措施， 其中，河北实行统一限购，其中针对环雄安新区和环首都重点地区， 非当地户籍居民购房需提供当地 3 年及以上社保或个税缴纳证明。 廊坊、 承德扩大限购范围。 张家口崇礼调控升级。 保定市区、涿州、涞水、沧州、石家庄、天津、秦皇岛、唐山市中心区、 张家口中心城区等地开启限购限贷。 邢台开展整顿房地产开发企业经营行为专项行动。环雄安新区的区域调控升级。 4 月 1 日， 国务院决定设立河北雄安新区，规划范围涉及河北省雄县、容城、安新 3 县及周边部分区域。中央指出规划建设雄安新区坚决严禁大规模开发房地产，目前新区三县均已冻结全部房产过户，周边市区县也同步限购限贷，包括廊坊下辖霸州市、文安县、保定下辖徐水区、满城区、清苑区、定兴县、高阳县、白沟新城、高碑店市以及沧州下辖任丘市等，形成了环雄安新区限购范围。山东城市群三四线城市调控扩围。 青岛针对本地户籍居民开始限购， 并提高住房公积金贷款利率。 济南提高贷款首付比例，同时针对大学本科以上学历的购房者， 出台享有本地常住户口居民同等购房的政策。 10 月以来，山东楼市调控政策向三四线城市继续深入，截止 12 月末， 山东已有青岛、济南、威海、聊城、德州、滨州、菏泽、东营等 8 城发布楼市限售措施。 淄博、烟台、东营调整住房公积金贷款利率；潍坊、德州开始调整个人商贷利率； 除调整商业性个人住房贷款最低首付款比例外，威海、泰州同步调整住房公积金贷款政策； 临沂严格规范商品房预售管理，实行一房一价申报， 3 个月内不得涨价，并全面监管二手房交易， 溢价率达到 150%(含)以上的，项目竣工验收通过后方可申请办理商品房预售许可，房价年度涨幅不得高于上一年度本地城镇居民人均可支配收入增幅。

    长三角城市群： 中心城市调控加码，调控收紧趋势向周边持续深入

    中心城市中上海加强商住管理，南京将限购范围扩至六合、溧水、高淳， 杭州提高非本市户籍居民社保或个税缴纳年限。 中心城市收紧调控同时， 其周边三四线城市也连续收紧。上海、南京、杭州周边城市调控。 上海周边嘉兴及嘉兴下辖嘉善、海宁、平湖（包括港区）针对非本地户籍居民限购 1 套， 桐乡限购 2 套，海盐县限购 3 套，昆山非户籍居民购二套房需 1 年社保或个税； 南通针对二套房调整公积金首付比例， 启东市开始限售；苏州张家港市加强市场监管。 南京周边镇江句容要求非本地户籍居民购房需缴纳 1 年社保或个税， 并于 9 月宣布此限购政策继续执行。 无锡、 淮安针对本地和非本地居民实施差别化限购政策； 滁州开始限贷； 扬州将非普通商品住房及车位、车库、储藏室纳入价格备案范围；镇江、常州调整公积金首付比例；泰州开始实施限售政策。杭州周边城市绍兴开始限售。安徽省内及其他城市调控深入。 安徽省内芜湖加入限售阵容， 其下辖芜湖县进一步调整进城购房补贴政策， 阜阳临泉县开始限价，亳州严格商品房预售审批，六安出台商品住宅限价限售政策，铜陵实施“认房又认贷”，完善差别化住房公积金贷款政策，适度提高二套住房公积金贷款首付比例并停止发放第三套住房公积金贷款。另外，其他城市也陆续收紧。 宁波限购限贷， 徐州限售，丽水提升公积金贷款首付比例，温州也收紧调控政策。

    珠三角城市群： 环广州深圳、 海西城市群、 海南等几大城市圈协同调控

    环广州、深圳周边城市调控加码。 3 月， 广州限购升级并扩大限购范围， 深圳对商办进行调控。 随后， 环广州、环深圳两市周边的珠海、惠州、佛山、东莞、江门、中山等市同步限购。 其中， 针对非本地户籍居民购房的社保或个税缴纳年限，东莞、中山、江门、佛山实施差别化政策； 珠海最为严格， 提高至 5 年，并将全市范围内的所有户型住房纳入限购范围。 泉州开启限售， 清远、惠州严格加强监管。海西城市群双核厦门、福州继续加强调控。 厦门连续出台政策升级限购门槛，限制本市单身人士购房，将非本市户籍家庭纳税或社保缴纳年限提至 3 年，并要求通过赠与方式转让住房后再次购买住房需满 3 年。厦门制定厦漳泉房地产调控联动机制实施方案，与周边城市联动调控。 福州同期出台限贷升级措施，本市户籍家庭购买二套房最低首付比例提至 50%。福州周边连江出台限购限贷等收紧政策， 其下属长乐、闽侯县、 闽清县、福清受溢出需求影响开始限售。 平潭县、莆田对公积金进行调整。海南开启全面调控。 4 月海南全省限购， 暂停向在海南已拥有 1 套及以上商品住宅的本省户籍居民出售新建商品住宅，调整房贷首付比例，并开启限售模式。 随后琼海市、 海口、三亚、五指山、保亭、琼中、白沙等市县陆续跟进加强调控。六地均将产权式酒店和二手住房纳入限购范围，提高了产权式酒店的经营比例，且多对外地居民购房提出需 2 年以上社保或个税缴纳证明要求。9 月海南发布《关于进一步深化“两个暂停”政策促进房地产业平稳健康发展的意见》和《关于严格控制小户型商品住宅审批有关问题的通知》，永久停止五指山、保亭、琼中、白沙四个中部生态核心区市县开发新建外销房地产项目；停止批准套型建筑面积在 100 平方米以下（含 100 平方米）的商品住宅建设。 10 月除继续限制岛外投资性购房外， 海南延长海口、三亚、万宁和陵水等四个市县的限售年限。 进入 12 月， 海南再次从全省升级调控措施加强商品住宅销售价格备案管理， 要求逐步推行网上公示制度。

    中西部城市群： 中心城市调控升级， 周边三四线城市跟进调整

    中西部地区出台调控措施的城市数量进一步增加。 长沙、赣州、兰州、贵阳等在2017 年新出台调控政策的城市， 均在 8 月末以后继续调控升级。 南昌、南宁、成都、西安、武汉等结合此前调控力度， 进一步升级调控政策，其中西安在一年内 5 次调控加码。 湖南省从全省进行调控， 就省直公积金贷款实施细则内容进行了更新，确定合理贷款期限最长不超过 30 年，最高贷款额度不超过 60 万元。 针对不同城市、城市内部的不同板块，政策都体现出差异性。 成都对限购区域和非限购区域信贷政策作差异化调整， 长沙在非本地户籍限购方面针对的湖南省内外户籍家庭作进一步区分。 郑州将新郑市、荥阳市、中牟县也纳入限购区域。 昆明、重庆同步限售。周边三四线城市也陆续开始调整。 郑州周边开封限售并限制房价涨幅， 洛阳将建立房地产调控联席会议制度，统筹实施价格备案。 江西省内九江开启限购， 赣州调整限购政策，将限购范围扩大至章贡区、赣州经济技术开发区、蓉江新区。广西省内桂林限售， 北海针对非本市户籍居民购房执行限购政策。 其他城市天水、长春、沈阳等市则对公积金进行调整，襄阳、岳阳开始限售， 内江加强房地产预售、资金监管。（当前进行调控的城市详见附表）

    2、创新限售模式成新一轮调控升级主要手段

    通过限售抑制需求成为重要方式之一。 2017 年， 地方调控密集出台， 继限购、限贷后，部分城市开启“限售”模式，抑制短期投机需求稳定市场预期。 3 月 24 日，厦门率先针对个人出台限制交易的措施，明确新购买住房的，需取得产权证后满 2 年方可上市交易。此后多地效仿， 限售城市逐渐从热点一二线向周边三四线深入，至 12月末， 全国已经有超过 50 个城市实行限售措施。从限售年限来看， 限售分化为 2 年、 3 年、 5 年，甚至有特定地块 10 年限售， 大部分城市限售期为 2-3 年。 海南全省及广州、承德、 绍兴、重庆、南昌、太原、襄阳、岳阳、柳州等 29 个市县均要求满 2 年； 珠海、南京、郑州、开封、张家口、长沙、贵阳等 13 个市县地要求满 3 年。而保定白沟新城、石家庄、泉州及海南下辖四市县海口、三亚、万宁、陵水限售政策更为严厉， 要求满 5 年。 保定主城区出台目前最为严厉的限售政策，除限取得产权证满 2 年方可买卖外，还新提出对通过“双限双竞”模式取得土地后开发建设的商品住房，自取得《不动产权证书》未满 10 年的，不得买卖。此外，珠海也四宗推出 10 年限售地块。从限售范围来看，针对不同户籍性质、住房性质及城市内部不同区域等方面做出不同限售规定。 部分城市如北海、德州、聊城、滨州、菏泽、沈阳、扬州、徐州等均对本地和非本地户籍居民售房设置了不同的“禁售期”，政策对非本地户籍购房的住房限制转让年限较本地户籍更长； 威海、泉州、南通启东、保定白沟新城主要针对非本省户籍居民进行限制； 西安、沈阳则对购买新房和二手房作差别化限制。 另外， 南昌针对“三限房”做出 5 年限售的规定； 石家庄将限售政策扩展至经济适用房领域，以 2017 年 5 月 1 日为时间点，规定取得预售证或建设规划批文在 2017 年 5 月 1 日前的，购房人在取得不动产权属证书满 2 年方可上市转让，在这之后的则需满 5 年方可上市转让。

2017 年个人限售城市一览

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    3、供给侧同步调整， 增加有效供应

    优化土地供应机制，提高土地招拍挂限制。 1 月 12 日， 全国国土资源工作会议指出， 对保障性住房用地应保尽保， 对商品房根据供需形势因城因地施策，建立住宅用地供应分类管理制度。 对房价上涨压力大的城市合理增加土地供应，对去库存压力大的三四线城市要减少以至暂停住宅用地供应。 4 月 1 日， 住建部、 国土资源部联合印发《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，提出各地要根据商品住房库存消化周期，对消化周期在 36 个月以上的，应停止供地； 36-18 个月的，要减少供地； 12-6 个月的，要增加供地； 6 个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。 5 月 10 日， 国土资源部印发《2017 年全国土地利用计划》，规定对房地产库存压力过大的城镇要减少乃至停止下达住房建设新增建设用地指标。地方积极响应中央政策。 北京发布《2017-2021 年及 2017 年度住宅用地供应计划》和《2017 年度国有建设用地供应计划》，规划未来 5 年供应住宅用地 6000 公顷，以保障 150 万套住房建设需求。 6 月北京《关于办理商品住宅项目预售许可有关事项的通知》 要求， 全力推进“拿地未开工和开工未入市项目”尽早开工入市。河南《关于贯彻落实建〔2017〕 80 号文件加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》 要求， 合理安排住宅用地供应， 科学把握住房建设和上市节奏，增加有效供应，加大住房保障力度。此外， 上海、 福州、南昌、赣州、沧州、天津、镇江、扬州、北海等城市也陆续提出措施要求按实际消化周期合理安排土地供应。 同时， 各地土地拍卖的方式也普遍采用了“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”、竞配建、竞自持、限销售、摇号等模式，严防高价地扰乱市场预期。保定市采用“双限双竞+10 年限售”出让方式，成都要求竞无偿移交租赁住房与竞自持商品住房，长沙以“熔断”和“摇号”限制地价，开展‘限房价+竞地价+摇号’的试点。 海南省则提出暂停办理土地二级市场转让交易有关用地手续，但因依法转让房屋所有权、司法机关依法裁定及国有企业改制改组涉及建设用地使用权转让的三类情况可不列入暂停转让范围。

    4、强化房地产市场监管

    加强楼市监管力度， 规范市场交易秩序。 上海、南京、长沙、成都四城开启公开摇号购房模式。 针对房价管控， 无锡、 徐州加强市区商品住房价格管理，规定在限期内不得调价，滨州、清远、开封、六安则对备案价格浮动区间进行严格规定。 武汉要求全装修住房实施分段限价，严控开发商通过装修变相涨价。 佛山对超过区域新建商品住房销售价格备案标准的商品住房项目，影响区域房地产市场平稳健康发展的，暂不办理价格备案、暂停核发预售许可证、暂不办理现房销售备案。 开封对房价过高、上涨过快的县(市)政府， 提出要适时进行阶段性限购工作； 针对规范房企， 泰州、赣州、北海、洛阳对哄抬房价、虚假宣传等侵害消费者权益的行为加强监管， 严肃查处商品房销售违法违规行为。青岛禁止强制捆绑车位储藏室销售。无锡要求严肃查处“首付贷”及其他资金违规进入房地产市场的行为。 临沂调控政策提出， 建立购地资金审查制度，确保房地产开发企业使用合规自有资金购买土地。 内江加强房地产预售、资金监管。 扬州、亳州常州、 对违法违规的房地产开发企业， 一律纳入不良信用档案；针对违规购房行为， 威海、承德泰安、临沂、德州加强商品房预售监管。南昌开展房地产开发和中介行业整顿规范工作。东莞严肃查处弄虚作假和用不正当手段骗取或伪造购房证明、规避限购等行为，加强对首付资金来源、收入证明真实性等审核。南通严禁期房转让。加大联合惩戒， 维护住房公积金购房贷款权益。 12 月 26 日，住房建部、财政部、中国人民银行、国土资源部联合印发《关于维护住房公积金缴存职工购房贷款权益的通知》，提出要加强房地产市场监管，房地产开发企业在销售商品房时，要提供不拒绝购房人使用住房公积金贷款的书面承诺，不得以提高住房销售价格、减少价格折扣等方式，限制、阻挠、拒绝购房人使用住房公积金贷款，不得要求或变相要求购房人签署自愿放弃住房公积金贷款权利的书面文件。地方积极响应中央政策，济南、福建要求房地产开发企业销售住房时，应当充分尊重购房人选择购房贷款方式的权利，不得阻挠或者拒绝购房人选择使用住房公积金贷款购房，不得以任何形式增加限制条件或附加条件，使用住房公积金贷款购房，与其他贷款方式购房享受同等权利。 襄阳也提出在销售商品房时，开发商不得以要求购房人一次性付款，或采取一次性付款优先选房等方式，拒绝购房人正常使用住房公积金个人贷款购房严控商办项目用地，禁止擅自改为居住用途。 北京明确商办限售，已销售的商办类项目再次上市交易时，可出售给个人，但需符合名下在京无住房和商办类房产记录、在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税的条件。同时严禁商办项目擅自改为居住用途，坚决打击利用产业用地炒地炒房的投机行为。随后，广州、 深圳、南京、成都、东莞也发文严禁将商办类项目擅自改变为居住用途。上海分类开展商办项目清理整顿。 此外， 温州、成都进一步规范商业办公类用房分割和转让， 禁止以任何虚拟、划线等无实体墙的形式进行分割和转让。针对依法出让的商业商务用地或商住用地的情况， 重庆规定申请修改控制性详细规划属于整宗土地改变土地用途（用地性质）的情况，国土部门应报经有批准权的人民政府批准收回国有土地使用权。

2017 年商办调控城市

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    地方因地制宜去库存。 1 月 11 日， 河南省发布《关于完善住房供应体系加快发展住房租赁市场的若干意见》， 强调增加住房租赁市场供应。 1 月 12 日，《南京市“十三五”国土资源保护和利用规划》 围绕“去库存”，适度控制市场不成熟区域住宅用地上市量，根据需求精准投放商业办公类用地。 3 月 15 日， 河南省召开农民工工作领导小组会议， 着重农民工市民化工作，积极有序推动农民工在城镇落户。 沈阳出台的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见》 继续对高校、中等职业学校在校生、新毕业生(毕业未超过 5 年，下同)购买商品住房给予契税全额补贴政策。6 月 13 日， 邵阳市人民政府出台《关于化解房地产库存促进房地产市场健康发展的意见》，提出根据房地产库存情况，科学调整土地供应规划和规模， 加大棚户区改造货币化安置力度。部分省市大力推进商办库存去化。 1 月 9 日， 苏州出台《关于加快引导推进苏州市区商业办公用房去库存工作的实施意见（试行）》，针对建设单位已取得国有建设用地使用权、尚未开发建设完成或已竣工尚未实现销售的商业办公用房或项目，实施分类处置政策，通过调整用地规划政策、促进销售利用政策，加快推进商办库存去化。2 月 28 日， 莆田市日前下发《关于加快化解商业办公房地产库存的通知》， 通知提出对尚未开发建设的商业办公房地产项目用途转型。 5 月 16 日， 安徽省七部门发布《关于推进非住宅商品房去库存的若干意见》， 要求进一步加强非住宅商品房供应管理、多渠道消化非住宅商品房库存、加强房地产市场监测分析和风险防控。其中，个人因房屋被征收选择货币化安置的，被征收人可用其持有的“购房券”购买非住宅商品房。

    三. 严控房地产金融业务，加大监管力度防范金融风险

    1、中央强调维护金融安全和稳定， 促进金融财税改革持续推进

    货币政策强调注重稳健中性。 1 月 6 日，中国人民银行工作会议强调， 要保持货币政策稳健中性，综合运用多种货币政策工具，调节好流动性闸门，保持流动性基本稳定。 2 月 21 日，中共中央政治局召开会议指出，实现今年经济社会发展目标任务，要稳定和完善宏观经济政策，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。4 月 1 日，中国人民银行货币政策委员会召开 2017 年第一季度例会，坚持稳中求进工作总基调，适应经济发展新常态，实施好稳健中性的货币政策，维护流动性基本稳定，引导货币信贷及社会融资规模合理增长。 7 月 4 日， 中国人民银行发布《中国金融稳定报告（2017）》 指出， 要实施好稳健中性的货币政策，保持流动性合理适度、基本稳定，为实体经济发展营造良好的货币金融环境。 8 月 11 日， 2017 年第二季度中国货币政策执行报告明确， 下一阶段继续实施稳健中性的货币政策，处理好稳增长、调结构、控总量的关系。 12 月 18 日至 20 日在北京举行的中央经济工作会议提出， 2018 年稳健的货币政策要保持中性，管住货币供给总闸门，保持货币信贷和社会融资规模合理增长。

中央关于保持货币政策稳健中性表态

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    加强金融管控，防范金融风险。 2017 年以来， 各部委多次强调防控金融风险，均强调把防控金融风险放到更加重要的位置。 2 月 14 日， 中国证券投资基金业协会发布《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第 4 号》文，对私募资产管理计划投资热点城市普通住宅地产项目、向房地产开发企业提供融资用于支付土地出让价款或补充流动资金等 5 种行为进行规范。 2 月 17 日， 央行发布 2016 年第四季度中国货币政策执行报告，要求严格限制信贷流向投资投机性购，把防控金融风险放到更加重要的位置，加强对企业债务风险、银行资产质量和流动性变化情况、房地产泡沫风险等领域的风险监测分析。 4 月 10 日，中国银监会关于银行业风险防控工作的指导意见提出，银行业金融机构要建立全口径房地产风险监测机制， 将房地产企业贷款、个人按揭贷款、以房地产为抵押的贷款、房地产企业债券，以及其他形式的房地产融资纳入监测范围，定期开展房地产压力测试。 7 月 14 日-15 日， 全国金融工作会议提出要提高防范化解金融风险能力， 以强化金融监管为重点，以防范系统性金融风险为底线， 同时设立国务院金融稳定发展委员会，强化人民银行宏观审慎管理和系统性风险防范职责。 8 月 15 日， 国家发展改革委办公厅发布《关于在企业债券领域进一步防范风险加强监管和服务实体经济有关工作的通知》，要求积极防范企业债券领域地方政府债务风险。 12 月 18 日， 中央经济工作会议指出，要做好重点领域风险防范和处置，坚决打击违法违规金融活动，加强薄弱环节监管制度建设。

各部委关于金融风险表态

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    积极推进金融财税创新改革。 随着租售并举住房体系的推进，与其配套的金融改革和工具也实现了重大突破。 10 月 23 日，国内首单央企租赁住房 REITs、首单储架发行 REITs——中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划获得上海证券交易所审议通过。产品总规模 50 亿元，以保利地产自持租赁住房作为底层物业资产，采取储架、分期发行机制。 12 月 26 日，中国首单民企长租公寓储架类权益型REITs-高和晨曦-中信证券-领昱系列资产支持专项计划获得上海证交所通过，开创了民企长租公寓资产证券化新篇章。 财税方面， 12 月 5 日，湖南发布《关于加强信息共享深化业务协作的通知》， 进一步加强房地产交易税收服务与管理，落实“先税后证”管控机制。

    2、从金融领域加强楼市调控，全面收紧房地产资金端口

    中央部署规范购房融资行为，严禁违规提供购房首付融资。 在房地产调控升级的大背景下，监管层对资金违规流入楼市进行了严控。 11 月 6 日，住房城乡建设部会同人民银行、银监会联合部署规范购房融资行为，加强房地产领域反洗钱工作，要求严禁房地产开发企业、房地产中介违规提供购房首付融资，并要求银行业金融机构加大对首付资金来源审核力度。明确严禁“首付贷”，强化对个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等业务的额度和资金流向管理，严禁资金挪用于购房。从金融领域加强楼市调控也成为地方房地产调控重要措施。 从已出台的相关政策来看， 金融口从企业投资和个人消费两个端口发力，加强金融特别是信贷管控。投资端：加强企业投资风险管控，不断警示金融风险。 9 月 5 日， 湖北省印发《省政府国资委关于谨慎投资房地产的通知》 强调， 湖北省出资企业及其各级子企业对房地产新增投资持谨慎原则，严控风险。同时，要求在建、在售房地产要加快建设进度、销售进度，确保资金尽快回笼，降低杠杆。 10 月 26 日， 北京发布《关于进一步规范棚户区改造项目融资工作的通知》，强调各区开展棚户区改造时，不得将公益性资产、储备土地注入融资平台公司；不得承诺将储备土地预期出让收入作为融资平台公司偿债资金来源；不得利用政府性资源干预金融机构正常经营行为；不得违反法律法规等规定，以出具担保函、承诺函、安慰函等任何形式为融资平台公司融资提供担保。需求端：一方面，严禁个人消费信贷资金违规流入房地产市场。 9 月 8 日， 中国人民银行营业管理部、北京市银监局联合印发《北京市银监局人行营业管理部关于开展银行个人贷款资金违规进入房地产市场情况检查的通知》要求， 北京市银行业金融机构对个人经营性贷款和个人消费贷款开展自查工作，重点检查“房抵贷”等资金违规流入房地产市场的情况； 9 月 12 日， 人民银行南京分行、江苏银监局下发《关于加强个人消费贷款管理防范信贷资金违规流入房地产市场的通知》， 严禁个人消费信贷资金违规流入房地产市场。 9 月 20 日， 中国人民银行广州分行、中国银监会广东监管局联合发布《关于消费贷管理、防范信贷资金违规流入房地产市场》的通知，指出严禁个人消费贷款资金用于生产经营、投资及支付购房首付款或偿还首付款借款等行为，不得发放无指定用途消费贷，个人综合消费贷最高额度不准超过 100 万元，最长贷款期限不得超过 10 年，对已抵押房产，在未还清全部贷款前，不得再次抵押贷款。 9 月 26 日， 江西银监局联合人民银行南昌中心支行下发《关于加强个人非按揭类贷款管理防范信贷资金违规进入房地产市场的通知》，督促辖内银行业严格执行房地产调控政策，进一步加强个人非按揭类贷款管理，严防借款人通过非按揭渠道违规融资用于购房，严禁发放以住房为抵押且无明确用途的贷款。同时，紧急部署开展个人非按揭类贷款违规进入房地产市场检查。 11 月 28 日，《广东省住房公积金资金流动性风险预警和管理的指导意见》 提出， 将住房公积金个人住房贷款率 85%设为预警临界点，按照预警等级由低到高分为三个等级，严格防控风险。另一方面，支持热点城市房贷利率包括首套房贷利率调整。 9 月北京地区多家银行相继上调首套房贷款利率，调整后首套房贷利率较基准利率上浮 5%至 10%成为主流。 9 月 19 日， 人民银行营业管理部回应称， 房贷利率调整是银行在北京市严格实施房地产市场调控、市场利率整体上扬的背景下，根据市场资金水平变化、自身资产负债管理需要所采取的自主行为，符合政策要求和导向。 对此，人民银行营业管理部积极支持。

    四. 住房制度建设逐步完善，从顶层设计到实际落实过渡

    1、加快住房租赁市场发展，推进租购并举住房制度建设

    中央不断完善住房租赁制度，加快推进房地产长效机制建设。 住房租赁市场的发展， 是深化住房制度改革的重要内容，有利于加快推进房地产长效机制建设。 1 月 10日， 住建部、 财政部印发《关于做好城镇住房保障家庭租赁补贴工作的指导意见》， 明确租赁补贴具体政策，各地要结合当地住房租赁市场的租金水平、补贴申请家庭支付能力以及财力水平等因素，分档确定租赁补贴的标准。 7 月 20 日， 住房城乡建设部、国家发展改革委等九部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》， 要求在人口净流入、住房租赁需求旺盛的大中城市，加快发展住房租赁市场。 同时选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等 12 个城市开展首批试点。各地积极推进住房租赁市场发展。 在中央层面的密集推动下，各地政府纷纷积极响应，加快住房租赁市场发展， 12 个试点城市均陆续公布了住房租赁扶持政策。 从试点实施方案看，各地均从保障承租人权益、供给、金融、财税、监管等方面进行细化。同时， 北京、上海、无锡、烟台、铜陵、洛阳、海南、云南、江西等省市虽未列入试点，但也出台保障租赁、积极探索建立“租购同权”制度等措施。 其中，北京租赁新政首次对保障承租人权益享有更多均等化城市服务做出具体规划， 平衡租房与购房的权益性鸿沟。浙江确定在温州、绍兴、嘉善、义乌开展省级住房租赁试点。此外， 雄安新区管委会也在 9 月宣布，采取六项措施强化房屋租赁服务与监管，将房租调控纳入调控范围。

2017 年出台住房租赁扶持政策城市一览

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    具体来看，各地培育住房租赁市场的方案主要集中体现在以下几个方面：加大住房租赁市场供应。 在增加租赁住房方面， 除武汉、沈阳、成都、南京、合肥、杭州、郑州规定部分出让土地须自持或配建一定比例的租赁型住房外， 出台租赁方案的城市均有针对性政策进一步保障租赁住房用地供应。上海公开出让位于浦东张江、前滩和嘉定新城的土地采取“只租不售”模式，深圳针对福田、罗湖、南山、盐田四区的棚户区改造项目所建的人才住房和保障性住房也规定“只租不售”，南京新建用于长期租赁的商品房在出让时土地用途直接明确为“租赁住房用地”； 广州、佛山、 肇庆、 郑州、 武汉、南京、深圳、杭州等城市允许改建商品房用于租赁；佛山、成都、郑州、合肥、武汉、深圳等城市则通过新建人才公寓或者货币化保障等方式，满足新就业大学生和技术工人的住房租赁需求。 9 月 18 日，成都《拍卖土地建设租赁住房管理暂行办法》要求，通过市场化方式拍卖土地，土地竞得人按约定建设租赁住房，拍卖土地建设租赁住房包括无偿移交方式和竞得人自持方式。 另外，广州、武汉、深圳提出发展“城中村”现代租赁服务业， 鼓励将符合安全、消防、卫生等条件的住房统一出租，规范管理。利用集体土地建设租赁住房开始正式推进落地。 国土资源部、住建部发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等 13 个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。 9 月末国土资源部召开利用集体建设用地建设租赁住房试点工作启动会，提出要优化用地管理流程，保障集体建设用地有效供应，盘活空闲农村宅基地和乡镇企业用地，实现土地利用“腾笼换鸟”，保障项目配套基础设施和公共设施用地等。 11 月， 郑州、北京两个试点城市相继发布了利用集体建设用地建设租赁住房的试点方案，标志着集体土地建设租赁租房开始进入政策落实阶段。 9 月 18日，成都《拍卖土地建设租赁住房管理暂行办法》要求，通过市场化方式拍卖土地，土地竞得人按约定建设租赁住房。加快培育住房租赁市场供应主体。 此次出台租赁试点方案的大部分城市均鼓励发展国有住房租赁企业，其中成都、沈阳、深圳、杭州、武汉、南京等城市均要求到年底要组建一定数量的国有住房租赁公司，将租赁企业培育数量进行量化考核。南京要求 2017 年国有规模化住房租赁企业不少于 14 家；成都将组建或改建 3 到 4 家国有住房租赁公司；深圳提出 2017 年底前筹建 3-5 家国有住房租赁企业；杭州提到市级层面发展 2 家国有企业开展规模化住房租赁业务，区级层面确定至少 1 家国有企业开展规模化住房租赁试点；沈阳规定在 2017 年末前组建 2 家国有住房租赁平台公司。另外，广州、武汉、杭州、深圳、 肇庆、 郑州、北京、合肥、南京、成都、沈阳、云南等省市鼓励发展专业化住房租赁企业，开展规模化、集约化、专业化住房租赁经营业务，并积极引导房企从传统的开发、销售向租售并举模式转变。为承租人赋权成为大部分城市制定租赁试点方案的主要方向。 广州、 南京和江西明确将“租购同权”写入试点方案，烟台提到探索建立“购租同权” 制度，杭州提出“租购同分”。而其他城市如武汉、 沈阳、郑州、 成都、合肥、深圳、上海等发布的试点方案均提出给予租房群体在医疗卫生、住房公积金、就业、法律等方面享有基本公共服务的保障， 其中沈阳要求建立承租人居住证权利清单，不断扩大承租人权利。 部分城市如杭州、南京、武汉、沈阳、铜陵还对承租人落户及子女入学等方面予以规定；郑州提出允许承租人在居住地落户，并享有承租人子女义务教育相对就近入学等国家规定的基本公共服务；无锡增设租赁住宅落户政策；上海明确常住居民租户享有子女义务教育；北京规定租房可落户， 符合条件的京籍集体户口子女可在租房所在区入学，本市户籍居民承租公租房和直管公房可根据住房租赁监管平台登记备案的信息依法申请办理户口登记和迁移手续。

    提供金融财税政策支持。 武汉、成都、北京、深圳、杭州五城市在试点方案中明确提出支持住房租赁企业开展房地产投资信托基金（REITs）试点，吸引社会化投资，多渠道筹集资金，同时支持符合条件的租赁企业发行债券、不动产证券化产品；浙江省也确定在温州、绍兴、嘉善、义乌五地积极推进 REITs 试点。 财税政策方面，部分城市如广州、武汉、沈阳、成都、郑州、合肥、杭州等积极推进公租房货币化，坚持租补并举、以补为主的租赁补贴方式。此外，部分城市对个人或租赁企业给予税收优惠。如广州、杭州、深圳、成都、南京、武汉、肇庆等针对个人和中介机构的税收优惠进行细化，提出对个人出租住房的，减按 1.5%计算缴纳增值税；对个人出租住房月收入不超过 3 万元的， 2017 年底之前可按规定享受免征增值税政策； 对房地产中介机构提供住房租赁居间代理服务，适用 6%的增值税税率。对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，按照 5%的征收率缴纳增值税。 郑州规定个人出租房屋的，其应缴纳的房产税暂减按 4%征收；对个人出租房屋取得的所得暂减按 10%征收；合肥则对达到一定标准、符合政策的住房租赁企业给予奖补。搭建政府住房租赁交易服务平台，建立住房租赁信用管理体系。 出台租赁试点方案的城市均提到要推广线上线下租赁服务一体化，建立并完善住房租赁交易服务平台。10 月 31 日， 北京《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》 正式实施，住房租赁监管平台和服务平台同步上线运行，目前已有四家住房租赁服务平台同步上线运行。 随后， 广州、成都、武汉、浙江等省市也先后推出住房租赁监管服务平台。另外， 武汉和杭州、成都、南京分别推出“互联网+租赁”、“互联网+城市” 及“互联网+”服务， 构建全市统一的住房租赁交易服务平台，融合房管、公安等市政府相关部门服务功能，加强对出租屋和流动人口信息的采集。 杭州租赁市场改革更是引入互联网征信，市房管局和阿里巴巴、芝麻信用达成战略合作，打造全国首个“智慧住房租赁平台”， 住房租赁监管服务平台于 9 月 29 日正式上线试运行。加强住房租赁市场监管。 南京、成都等城市将信用记录纳入信用信息共享平台，建立住房租赁信用管理体系，实行“红名单”和“黑名单”类管理制度。 天津在全国率先将住房租赁企业纳入备案管理范围。 10 月 30 日，广州一连出台 3 份有关房屋租赁的文件，从多角度规范房屋租赁市场。其中，《广州市房屋租赁合同网上备案规则》开启租赁合同“线上线下”备案模式，《关于广州市住房租赁标准有关问题的通知》 严禁群租房， 禁止“胶囊公寓”， 并首次明确了租赁住房的人均居住使用面积不得低于 5 平方米，《广州市住房租赁合同》示范文本让租房签约有范本可依。

    2、北京共有产权住房管理条例正式落地，楼市“回归居住”更进一步

    北京共有产权住房管理条例正式落地，完善住房供应体系建设。 8 月 3 日，北京市住房和城乡建设委对《北京市共有产权住房管理暂行办法》、《关于印发<北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则（试行） >的通知》公开征求意见。 9 月 20 日，北京市住房和城乡建设委员会联合三部委发布《北京市共有产权住房管理暂行办法》，明确了未来五年供应 25 万套共有产权住房的目标，着力满足城镇户籍无房家庭及符合条件新市民的基本住房需求。 办法自 2017 年 9 月 30 日起正式实施，规定其供应对象为符合本市住房限购条件且家庭成员名下均无住房的家庭，单身应当年满 30 周岁，离异的应满 3 年；对非本市户籍的“新北京人”分配比例应不少于 30%。

    选址方面优先安排在交通便利、配套设施较为齐全的区域，推动就业与居住的合理匹配，促进职住平衡。共有产权住房在落户、入学上和购买其他普通商品住房政策一致，同时也对转让提出限制，政府所持份额暂不出售，强调优先满足刚需，进一步稳定社会预期，促进住房回归居住属性。推动住房制度改革，对全国形成示范效应。 北京发展共有产权性质政策性商品住房对全国其他城市后期的住房制度改革也将形成良好的示范。 9 月 14 日， 住房城乡建设部印发《关于支持北京市、上海市开展共有产权住房试点的意见》，支持北京、上海深化发展共有产权住房试点工作，鼓励两市结合本地实际，在共有产权住房建设模式、产权划分、使用管理、产权转让等方面进行大胆探索，力争形成可复制、可推广的试点经验。 北京已提出未来五年供应 25 万套共有产权住房的目标，着力满足城镇户籍无房家庭及符合条件新市民的基本住房需求； 广东省跟进探索建立共有产权住房制度，根据定价标准及个人出资数额，确定个人和政府或者个人和有关单位持有住房产权的相应比例产权。 10 月 2 日，福建出台《关于进一步加强房地产市场调控的八条措施》， 明确福州、厦门两市今年年底前启动一批共有产权住房建设并出台共有产权住房的具体管理办法。 未来，推出共有产权住房制度的城市或将进一步扩围。

    五.户籍、土地等改革稳步突破，加快推进长效机制建设

    1、深化户籍制度改革， 推进新型城镇化建设

    加快户籍制度改革落地，推动人口均衡发展。 两会提出要扎实推进新型城镇化，深化户籍制度改革，今年实现进城落户 1300 万人以上，加快居住证制度全覆盖。 1 月25 日， 国务院印发《国家人口发展规划（2016—2030 年）》，提出优化人口空间布局，加快推进以人为核心的城镇化，引导人口流动的合理预期，畅通落户渠道，到 2020年实现 1 亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户，全面提高城镇化质量。规划明确提出要实施人口均衡发展国家战略，强调注重人口内部各要素相均衡、人口与经济发展相互动、人口与社会发展相协调、人口与资源环境相适应的战略导向。地方积极响应中央政策。 8 月 22 日，《广东省新型城镇化规划（2016-2020）》提出在全省范围内取消农业、非农业以及其他所有户口性质划分，实行城乡户籍“一元化”登记管理； 居住、工作达到一定条件，享有的公共服务达到户籍市民水平的常住人口可落户城镇。 济南、无锡均提出取消投资纳税、购买房屋等落户限制，调整完善人才引进、政策迁入、亲属投靠、居住就业等落户标准，适应省会城市中心、次中心、卫星城不同区域发展需要，实行分区域分类别户口迁移政策。 10 月 10 日，《杭州市居住证积分管理办法（试行）》 开始向公众征求意见， 将《居住证》持有人的个人情况和实际贡献转化为相应的分值， 按积分分值享受相应的公共服务或申请积分落户。 成都提出将于 2018 年 1 月 1 日，实施条件入户和积分入户“双轨并行” 的户籍政策。12 月 1 日， 上海印发修订后的《上海市居住证申办实施细则》，对持证人在上海市享有劳动就业，参加社会保险并享受义务教育等基本公共服务做出细化和完善。进一步调整放宽人才准入政策， 着力深化户籍制度改革。 7 月成都“蓉漂计划”推行“先落户后就业”； 郑州提出外来务工人员参加社保满 2 年，本人和直系亲属可落户； 无锡降低市外户籍准入门槛，取消投资纳税、 60 平方米购房限制等政策， 准予符合条件的非本市户籍居民、 配偶和未成年子女落户。 8 月济南户口迁移新政全面放开大中专毕业生落户限制； 浙江明确实施因城而异分类有序的落户政策， 被评为优秀农民工荣誉称号的人员可申请落户。 11 月广州引进人才入户年龄限制较之前放宽 5岁；武汉提出大学毕业生年龄不满 40 周岁，凭毕业证即可申请落户，硕士、博士不受年龄限制。此外，多地还对保障人才安居做出规定。昆山提出本科及以上学历的人才购房将不被限购，同时部分人才将享受到最高 300 万的购房补贴。 武汉连发三项留汉大学毕业生新政， 从落户、安居和薪酬 3 个方面做出规定。其中，提出大学毕业生以低于市场价 20%买到安居房、以低于市场价 20%租到租赁房； 新政还制定专科 4万元、本科 5 万元、硕士 6 万元、博士 8 万元的最低年薪标准。芜湖在县城规划区内对购买首套住房的本科及其以上学历高校毕业生给予 2 万元购房补贴。

    2、土地改革持续推进落实， 加强土地节约集约利用

    土地改革不断深化。 1 月 22 日， 国土资源部印发了《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的试点方案》，对全面开展完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点作出部署，要求到 2018 年年底，在相关地区建立符合城乡统一建设用地市场要求，产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全的土地二级市场。2 月 4 日， 国务院印发《全国国土规划纲要（2016—2030 年）》，对国土空间开发、资源环境保护、国土综合整治和保障体系建设等作出总体部署与统筹安排， 首个全国性国土开发与保护的战略性、综合性、基础性规划印发。 纲要明确到 2020 年，全国主体功能区布局基本形成，国土空间布局得到优化；到 2030 年，以重点经济区、城市群、农产品主产区为支撑，重要轴带为主干的新型工业化、城镇化格局基本形成，人口集疏更加有序，城市文化更加繁荣，全方位对外开放格局逐步完善，国际竞争力显著增强。 为了进一步深入推进改革试点，更好地总结试点经验， 11 月 4 日十二届全国人大常委会第三十次会议通过决定，北京市大兴区等 33 个农村土地制度改革期限延长一年至 2018 年 12 月 31 日。积极推进土地存量进一步高效利用。 一方面以旧城改造改造为重点，增加建设用地有效供给。 12 月 1 日，住建部在厦门召开老旧小区改造试点工作座谈会，提出将在广州、韶关、柳州、秦皇岛、张家口、许昌、厦门、宜昌、长沙、淄博、呼和浩特、沈阳、鞍山、攀枝花和宁波等 15 个城市开展老旧小区改造试点，以探索城市老旧小区改造新模式。另一方面，利用产业、商业、工业用地等转变用地性质，建设住宅、租赁住房等。 深圳明确，急需的公共设施、公益事业等用地实行短期租赁，租赁年限不得超过五年；工业及其他产业用地实行长期租赁，租赁年限不少于五年且不超过二十年。广州规定，工业用地使用权先租后让的租赁年限不得超过 10 年；弹性年期出让的土地使用权出让年限不得超过 20 年。防止小产权房通过登记合法化。 中央层面， 9 月 20 日，国土部、住建部联合发布《关于房屋交易与不动产登记衔接有关问题的通知》，针对目前各地不动产统一登记后出现的历史遗留问题，要求不动产登记机构和房屋交易管理部门要加强配合，共同协商推动地方政府依法合规分类妥善处理，及时解决问题，防止小产权房通过不动产登记合法化。地方层面， 7 月 15 日，湖南省《关于进一步做好不动产登记工作的通知》， 明确要求妥善办理有房屋所有权证无国有土地使用证的不动产登记， 但不得为“小产权房”办理不动产登记。

    3、深化区域协同发展， 构建一体化发展新格局

    加快培育特色小镇，助推新型城镇化发展。 1 月 18 日国务院新闻办公室召开了改善农村人居环境工作进展情况的新闻发布会，指出未来特色小镇将坚持有重点发展、有条件发展，有特色发展。 4 月 11 日，住建部和中国建设银行联合发布《关于推进商业金融支持小城镇建设的通知》，强调要加大商业金融的支持力度，积极引导社会资本进入小城镇，坚持用新发展理念统筹指导小城镇建设，全面提升小城镇建设水平和发展质量。 5 月 27 日，住建部印发《住房城乡建设部办公厅关于做好第二批全国特色小镇推荐工作的通知》，提出以旅游文化产业为主导的特色小镇推荐比例不得超过1/3，要求地方政府不能盲目立项、盲目建设， 不能大包大揽或过度举债，打着特色小镇名义搞圈地开发。 12 月 4 日，国家发改委、国土资源部、环境保护部、住建部联合发布《关于规范推进特色小镇和特色小镇建设的若干意见》， 提出要准确把握特色小镇内涵。不能把特色小镇当成筐、什么都往里装，不能盲目把产业园区、旅游景区、体育基地、美丽乡村、田园综合体以及行政建制镇戴上特色小镇“帽子”。同时严防政府债务风险、 严控房地产化倾向、 严格节约集约用地、 严守生态保护红线。深化区域统筹发展。 第三批自贸区新增 7 地，分别为浙江、河南、湖北、四川、重庆、陕西、辽宁，加上此前上海、天津、福建、广东，我国已有 11 个自贸试验区。从区域布局来看，此次新设自贸区主要集中在中西部地区，自贸区建设由东部沿海地区向中西部转移，体现了促进区域协调发展的战略目标。 2 月 16 日，发改委、住建部印发《北部湾城市群发展规划》，包括广西、广东、海南三省（自治区）的 15 个城市都在规划范围内，将会构建打造“一湾双轴、一核两极”的城市群框架。其中，南宁市被定位为核心城市，将会建成特大城市和区域性国际城市，城市群内的产业发展将会有所侧重。为强化城乡区域统筹发展，国务院陆续批复同意齐齐哈尔、 湛江、 太原、 徐州、 泰安、湘潭、 嘉兴、 鹤岗等地至 2020 年的城市总体规划， 明确在上述 8地确定的城市规划区范围内，实行城乡统一规划管理。 10 月 30 日， 人民银行重庆营业管理部、国家外汇管理局重庆外汇管理部联合发布《关于金融支持中国（重庆）自由贸易试验区建设的指导意见》，推出 36 条举措， 其中探索贸易结算便利化创新、 支持要素市场跨境现货交易结算、 支持跨境保理业务发展、 支持贸易融资服务创新 4 条属于重庆自贸试验区独有。 12 月 15 日，国务院发布《关于同意设立中韩产业园的批复》， 同意在盐城、烟台、惠州三地设立中韩产业园。

    中央规划建设雄安新区。 4 月 1 日，中央新设立了河北雄安新区，重点打造北京非首都功能疏解集中承载地，国家级新区扩容至 19 个。 5 月 3 日，国土资源部党组理论学习中心组学习（扩大）会议计划，将雄安新区作为国土资源管理改革试点和创新政策的先行先试区，重点从保障用地需求、土地供应政策、城市地质调查、不动产统一登记和土地税费相关政策等方面给予支持。 5 月 6 日，国务院副总理张高丽在安新县主持召开雄安新区规划建设工作会议强调，要有力有序有效做好管控工作，坚决管住土地、管住房地产、管住周边区域。同时，中共河北省委书记赵克志刊文《系好雄安新区规划建设第一颗扣子（治国理政·新思想新实践）》，提出要严格对新区以及新区周边、京冀交界地区的全面管控，防范和打击炒地炒房炒房租投机等行为，切实管住地价房价和房租，满足民众住房需求，打造政策高地、成本洼地。

    4、扎实落实新一轮棚改工作， 稳步推进新型城镇化建设

    棚户区改造有序进行， 货币化安置工作大力推进。 1 月 10 日， 住房城乡建设部、财政部、 国土资源部印发《关于进一步做好棚户区改造工作有关问题的通知》，强调要加速推进棚改，依法依规控制棚改成本，科学规划棚改腾空的土地，注重配套和环境建设，优先安排出让棚改腾空的土地，同步推进产业发展。 1 月 16 日， 全国棚户区改造工作电视电话会议明确今年棚户区改造新开工 600 万套的目标任务， 强调要加快棚改进度。 同时，要求国务院有关部门将尽早下达中央补助资金，各地还要加快落实开发银行、农业发展银行棚户区改造贷款，为加快棚改进度创造条件，要继续提高房地产库存量大的城市棚改货币化安置比例。 2017 年两会政府工作报告中提到，要因地制宜、多种方式提高货币化安置比例。 5 月 24 日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议。会议指出，从 2018 年到 2020 年再改造各类棚户区 1500 万套。 在商品住房库存量大、市场房源充足的市县，进一步提高货币化安置比例。 会议明确加大中央财政补助和金融、用地等支持，以改革创新的举措、坚持不懈的韧劲啃下“硬骨头”。 12 月全国住房城乡建设工作会议要求扎实推进新一轮棚改工作， 2018 年改造各类棚户区 580 万套。

近年棚户区改造计划量及完成量

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    地方响应中央推进棚改建设。 山东指出要大力提高棚改货币化安置比例，商品房库存量大、市场房源充足的三四线城市和县城基本实行货币化安置。 2 月 13 日， 山西省住建厅披露 2017 年对房地产相关领域的工作目标， 表示要加快实施城市棚户区和城中村改造， 进一步打通去库存与棚户区改造之间的通道， 加大棚户区改造和城中村改造货币化安置力度，促进库存商品房改造为安置住房。 3 月 2 日， 涞水县人民政府印发《关于加强调控商品房市场的若干规定》， 提出盘活存量土地，加大棚改力度，增加住房供给。 3 月 10 日， 滁州发布《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展若干意见的通知》， 强调要做好棚户区征迁安置工作。 6 月 12 日，三亚出台《三亚市政府购买棚户区改造服务管理暂行办法》， 政府购买棚改服务并鼓励多种所有制企业作为实施主体承接棚改服务。明确城市规划目标，助力新型城镇化建设。 9 月 15 日， 临安撤市建区， 正式成为杭州第十个辖区。 9 月 27 日，中共中央国务院对《北京城市总体规划（2016 年-2035 年）》的批复提出要求称，要严格控制城市规模，到 2020 年常住人口规模控制在 2300 万人以内，同时强调将深入推进京津冀协同发展，发挥北京的辐射带动作用。9 月 28 日， 广州发布《广佛同城化“十三五”发展规划（2016-2020）》， 计划将广佛地区建成面向全球、服务全国的国际大都市区，成为引领和支撑珠三角建设世界级城市群的核心引擎。加强养老服务设施和社区综合服务建设。 陕西、深圳对加强居家社区养老服务设施建设分别提出规划， 并提出配建养老服务设施与住宅同步规划、同步建设、同步验收、同步交付使用。 陕西《“十三五”全省老龄事业发展和养老体系建设规划》 规定，新建居住区应按照建筑面积最低不少于每百户 20 平方米的标准配建养老服务设施。深圳《关于全面放开养老服务市场提升养老服务质量的若干措施》面向社会公开征求意见， 提出新建居住（小）区应当严格按照深圳市居住公共服务设施配置指标要求建设社区养老服务设施，每个社区养老配套服务设施总建筑面积不少于 750 平方米。 10月 11 日， 济南发布《关于新建小区社区综合服务设施用房规划、建设和移交管理的通知》， 明确新建住宅小区需配备社区综合服务设施用房， 且须与住宅小区同步规划、报批、建设、验收。 年末海南针对加强新建住宅小区配套公共服务设施建设管理出台政策，要求建设单位必须在新建住宅小区建设总量完成 80%前完成全部配套公共服务设施建设。加大力度推广绿色建筑和装配式建筑。 7 月 7 日，《上海住房发展“十三五”规划》 强调全面提升绿色环保节能建设水平， 着力推进装配式建筑发展。南京、广州均对装配式建筑占新建建筑的面积比例做出规定，到 2020 年实现装配式建筑占新建建筑的面积比例达到 30%以上。 为进一步规范和指导城市旧村合作改造类项目合作企业选择工作，广州市更新局就《关于进一步规范旧村合作改造类项目选择合作企业有关事项的意见》公开征求意见， 提出用地面积 30 公顷以上的旧村，村集体经济组织可选择联合体进行合作改造。 11 月 29 日， 成都印发《<进一步加快推进我市成品住宅发展的实施意见>的实施细则（试行）》，细化成品住宅项目装修设计规范与标准。

    六. 展望： 坚持住房居住属性， 长效机制与短期调控紧密衔接推动市场健康发展

    短期调控不放松稳预期。 2018 年房地产工作重点是要抓好房地产市场分类调控，促进房地产市场平稳健康发展。 未来楼市政策仍会延续“房子是用来住的，不是用来炒的”这一明确的主线， 坚持调控目标不动摇、力度不放松，保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性，继续严格执行各项调控措施，防范化解房地产市场风险。同时，针对各类需求实行差别化调控政策， 因城、因区施策将持续发酵，城市群各级城市间调控将继续协作发力，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房， 库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。 此外， 区域协调和城乡统筹也将重点推进， 引导人口和住房需求合理分布。长效机制继续深化促发展。 明年我国在落实“住有所居”目标上将迈出实质性步伐， 长效机制将是中长期房地产发展的重点， 其中推进住房制度改革明年的首要工作，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。 未来人口净流入的大中城市将大力发展住房租赁市场特别是长期租赁， 加快培育和发展住房租赁市场， 试点城市相关租赁政策也将进一步落实和细化。 推进国有租赁企业的建设，支持专业化、机构化住房租赁企业发展， 抓紧推进住房租赁立法， 加快建设政府主导的住房租赁管理服务平台， 推动住房租赁市场更加规范化、专业化。同时，也将分层次多渠道解决群众住房问题， 扎实推进棚改工作、提升公租房保障能力、因地制宜发展共有产权住房。

    相关报告：智研咨询发布的《2018-2024年中国房地产行业发展趋势及投资战略研究报告》