2017年中国人口结构现状及人口年龄结构对房地产行业的影响分析【图】

2016-10-19 05:47

过去 30 年，中国经济快速发展的过程中最宝贵的财富就是来自于“人口红利”，尤其 1970 年左右迎来第一波“婴儿潮”高峰，此后在 1987 年迎来“回声潮”高峰，推动了中国劳动力资源的高速增长，也是创造中国奇迹的重要源泉。但由于计划生育的实施，以及出生率加速下行，近年来我国人口增长维持低速状态，回声潮后再也没出现过人口出生高峰。

中国出生人口数量

从中国 25-44 岁人口数量来看，根据联合国数据，中国 25-44 岁人口的规模在 2013 年左右已经见顶，占全国人口比重 33%左右，未来预计持续向下。出生率的下移和人均寿命的增加，带来老龄人口的攀升，人口抚养比步入上升通道，2015 年 15-64 岁人口占比为 72%，较 2011 年峰值已经下降 2.5 个百分点，必须面对的是，人口红利的拐点正在出现。

中国人口增长

中国人口抚养比及劳动力占比

中国置业人口规模（千人）

置业人口占总人口比重

新开工规模在 2013 年已经达到 20.12 亿平方米的历史高位，同时经过近 20 年的扩张，我国的房地产库存也已经达到了历史的高位，2015 年末全国房地产库存面积在 60.7 亿平米，这还不包括已经拿地尚未开工的库存，因此根据国际人口年龄结构变化的经验，房地产开工和投资的高速成长期已经过去，新开工规模和投资增速的历史峰值已经出现。

中国置业人口与新开工面积

中国新开工与投资增速

截至 2016 年 8 月，全国商品房销售面积 8.74 亿平米，同比增长 25.5%，较 13 年同期高出 23.4%，16 年全年新房成交量超越 2013 年基本确立，再创历史新高。中国置业人口规模已在近年见顶，推动中国新房市场继续快速增长的动力正在消散，虽然流动性的宽松能够延续当前周期，但是高库存以及区域之间愈发矛盾的供需结构，新房成交量正在接近行业天花板。

但相较其他主要经济体，中国的人口结构相对具备优势在于婴儿潮和回声潮（婴儿潮一代生育人口）的间隔年份在主要经济体中是最短的，这也意味着中国的置业需求的代际承接相对较快，尤其目前回声潮的需求也开始进入市场，对置业需求带来支撑。在未来 5 年内，依然可以预期每年置业人口规模保持在 4 亿左右，虽然中国地产周期长期来看处于顶部，但市场波动相较其他国家预计更为平缓。

中国置业人口与新房成交

主要经济体婴儿潮和回声潮之间间隔比较

相较新房，存量房市场仍有较大发展空间，根据统计的 16 个重点城市二手房成交数据显示，16 年上半年重点城市二手房成交占比达到 45%，其中一线占比 61%，二线占比 37%。而且目前各个城市的流通率相比发达国际还处于底部，存量市场未来是房地产更大的舞台。

中国重点城市二手房成交

中国二手住宅交易占比估算

从抚养比的角度来看，自数据可得的 1987 年至 2015 年，中国真实房价与抚养比相关系数达到-0.897，在主要经济体中呈现最强的负相关性，虽然从短期而言，置业人口的见顶并不意味着房价的见顶，但是抚养比的拐头将在大周期成为房价继续过快上涨的天花板。从大周期来看，全国房价快速上行的势头已经处于尾声，未来将更多呈现分化格局。

从英国、美国等经验来看，随着国家城市化率提升，人口进一步向收入高、公共配套好的核心城市集中，使得核心城市和非核心城市的房价级差逐步拉大，如旧金山，而当核心城市的人口吸附力下降时，其与非核心城市的房价级差又会开始缩小，典型城市如韩国首尔。从我国的一线城市经验来看，北上深占全国人口比重逐步上升，一线城市房价和全国均价的级差也将进一步扩大。

中国置业人口与真实房价

中国人口抚养比与真实房价

北上深房价/全国房价和伦北上深占全国人口比重

从省市口径的年龄结构来看，比较 2014 年全国各大省市的抚养比数据，其中抚养比最高的十大省市分别为广西、贵州、四川、西藏、江西、河南、重庆、湖南、安徽和新疆，高抚养比的省市大多集中在中西部区域，而抚养比最低的十大省市分别为北京、上海、黑龙江、浙江、吉林、辽宁、天津、内蒙古、山西、广东，东部省市的年龄结构显著更为优化。

省市抚养比排序

如果从动态变化来看，比较 2004 年至 2014 年间抚养比变化最大的省市，其中抚养比下降最大的十大省市分别为广东、宁夏、海南、山西、上海、青海、浙江、甘肃、重庆和云南，广东省劳动力人口占比呈现出最明显的增长活力，而上升幅度最大的分别是河北、广西、四川、湖南、吉林、山东、江西、河南、黑龙江和新疆。

2004 年至 2014 年抚养比变化最大的省市比较

从进一步结构变化来看，老年人口占比提升对各个省市房地产需求带来的影响更为明确，过去 10 年各个省市老年抚养比变化，其中上升幅度最大的十大省市分别为四川、山西、吉林、辽宁、湖南、黑龙江、山东、重庆和甘肃，东三省全部在列，四川省老年人口占比提升幅度最大。而下降最为明显的是上海、北京、福建、西藏、浙江、广东、海南、新疆、天津和宁夏，北上津以及广东的老年抚养比下降幅度最为明显，凸显了这些省市持续的人口竞争力。

老年抚养比变化最大的省市比较

从京东大数据来看，在中国省份中，江西、湖南、贵州、山东、湖北、安徽等省份母婴购物人群逐年大幅增加，2015 年用户增速超过 1.1 倍。这点也从百度统计的搜索数据得到一定程度的证实，母婴需求搜索占比较高同时增速较快的省份主要包括江苏、河南、湖南、湖北、安徽等，一线城市由于本身母婴需求饱和度较高，增量反而要小于大部分省市。另一方面，如吉林、内蒙古、甘肃、辽宁等省市在百度和京东两份数据中表现都不突出，可以看出，随着电商的渗透率提升，很多中西部省市的真实母婴需求得到了释放，然而东北省市如吉林、辽宁等省份的低出生率在电商面前凸显的更为明显。

2015 年全国各省市母婴用户增速