2016年中国房地产市场发展趋势预测【图】

    当前房地产行业处于长周期的调整期，主要体现在：投资增速下滑、销售增速放缓、库存压力大、景气度下滑；加上我国人口结构的变化导致中长期房地产市场需求不足，房地产行业面临内外压力，这种状况在2016年难以得到有效改变。

    一、2015年中国房地产市场发展现状

    1、房屋新开工面积同比增速在2014 年2月突降至-27.4%，且自此持续负增长达20 个月之久。目前降幅在缓慢缩小中，但预计负增长状态仍将持续。

    本年购置土地面积连续 9 个月同比降幅超过 30%，且仍未见企稳迹象；土地成交价款也连续9 个月同比降幅超过20%。 房地产开发投资增速从2014年2 月开始持续下滑。至2015 年10 月已连续下滑20个月，持续时间之长创 1999年以来之最；增速也从2013年底的 19.8%下降至 2%，增速为 1999 年以来的历史第二低点（2009 年2 月1%的增速为1999年以来最低值）。从各项先行指标判断，房地产开发投资增速下滑趋势仍将延续。

1992-2015年中国房屋新开工面积情况

数据来源：WIND，智研咨询整理

1992-2015年中国土地购置面积情况

数据来源：WIND，智研咨询整理

2005-2015年中国土地成交价款累计值及累计同比

数据来源：WIND，智研咨询整理

1999-2015年中国房地产开发投资完成额累计值

数据来源：WIND，智研咨询整理

    2、商品房销售面积从今年 6 月份开始转为正增长，商品房销售额也于今年5 月份开始转为正增长，从近3 个月的数据来看，增速趋缓。

1999-2015年中国商品房销售面积统计（单位：万平方米）

数据来源：WIND，智研咨询整理

1999-2015年中国商品房销售额统计（单位：亿元）

数据来源：WIND，智研咨询整理

    3、2012年以来，商品房待售面积持续增加，2015年 6月份以来增速有所放缓，但整体库存压力依然较大。

2000-2015年中国商品房待售面积

数据来源：WIND，智研咨询整理

    3、2012年以来，商品房待售面积持续增加，2015年 6月份以来增速有所放缓，但整体库存压力依然较大。

2000-2015年中国商品房待售面积

数据来源：WIND，智研咨询整理

2003-2014年中国各年龄段人口比例

数据来源：WIND，智研咨询整理

    3、2016年，一、二线城市的改善型住房需求有望占主导地位。首先，现有的住房普遍户型较小（平均面积80平米，三居或以上的户型占比不到40%），20%左右的住房质量很差。加上二孩政策的全面放开，我们预计，2016年一、二线城市改善性住房需求有望表现强劲。

    相关报告：智研咨询发布的《2016-2022年中国房地产市场运行态势及投资战略研究报告》

户型普遍较小

数据来源：国家统计局，智研咨询整理

    约有45%的住房存量是1999年以前建造的，当时房地产市场并没有商业化，这些住房的居住者很有可能还从未购买过住房，因此将有更强的动力去改善居住条件。此外，已拥有一套住房的改善型购房者的住房负担能力要比首次购房者高得多。

现有住房45%是1999年以前建造

数据来源：国家统计局，智研咨询整理

    其次，与改善型住房需求相比，其他的两类住房需求（首次置业需求和投资性需求）正趋于弱势。结婚首次购房的人数正在小幅下降。首次购房者的一大群体是正要或刚刚结婚的年轻夫妇。随着新婚夫妇数量增速持续放缓，结婚购房的高峰期将会过去。

1978-2013年中国新婚夫妇增长趋势图

    4、从整体来看，2016 年的房地产市场仍将以稳为主，且分化明显。一二线重点城市今年市场较为火热，2016年预计政策放松空间有限，市场局面主要由库存降低后的供求相对平来决定。大部分三四线城市库存压力大，且 2015 年表现低迷，预计宽松的政策将继续加码。去库存是2016年房地产市场的重要任务。

    （1）高层近期频繁表露刺激住房需求、缓解房地产高库存压力的意愿，预计政策将继续宽松，成为地产股的催化剂；

    （2）2015年持续大幅度负增长的新开工对于 2016 年的楼市来说也是从另一个角度“降库存”；

    （3）房企相对充裕的资金储备，以及房企自身的转变等成为迷雾中的曙光，为行业带来光明和希望。